Näin korona vaikuttaa arkeen taloyhtiössä − päivittyvä artikkeli vastaa kysymyksiin

Kirjoittanut Kotitalon toimitus 17.3.2020 ja päivitetty 30.3.2020
Kotitalo-lehti kokosi kattavan kysymyksiä ja vastauksia -paketin, jossa kerrotaan, miten koronavirusepidemia vaikuttaa taloyhtiöiden arkeen ja yhtiökokouksiin.

Koronavirusepidemia vaikuttaa monella tavalla taloyhtiöiden arkeen, ja kysymyksiä on herännyt muun muassa yhteisten tilojen käyttämisestä, viestinnästä ja yhtiökokouksien pitämisestä. Olemme koonneet kysymyksiä ja vastauksia asiantuntijoiden avulla, ja päivitämme juttua, kun uutta tietoa tulee.

Korona vaikuttaa arkeen myös taloyhtiössä. Kotitalo tarjoaa aiheesta asiantuntevaa tietoa. Vastaamme kysymyksiin tutkitulla tiedolla ja virallisten suositusten pohjalta.

Epidemian hillitsemiseen liittyvissä vastauksissa olemme käyttäneet lähteinä mm. Valtioneuvoston ja Terveyden ja hyvinvoinnin laitoksen (THL) kirjoituksia sekä THL:n valmiuspäällikkö, tutkimusprofessori Hannu Kivirannan haastattelua. Yhtiökokoukseen ja kiinteistönpitoon liittyviin kysymyksiin on vastannut Isännöintiliiton lakiasiantuntija Laura Lithenius. Myös muita lähteitä mainitaan vastauksissa.

Artikkelin 28 kysymystä on jaoteltu seuraaviin teemoihin:
Arki taloyhtiössä epidemian aikana (1-8)
Yhtiökokous ja päätöksenteko (9-21)
Talous ja hankkeet (22-28)

Uusimmat päivitykset:
26.3.: Lisätty kysymys pihasta ja leikkipaikoista.
25.3.: Lisätty kysymyksiä urakoista, etäyhteyksien toimimisesta ja vanhan hallituksen jatkamisesta.
24.3.: Lisätty kysymys ilmastoinnista.
20.3.: Täsmennetty vastausta kysymykseen siitä, saako sairas osakas tulla yhtiökokoukseen.

Arki taloyhtiössä epidemian aikana

1. Mikä on karanteenin ja eristyksen ero?

Karanteeni on varotoimi, johon lääkäri asettaa virukselle altistuneen ihmisen tartuntalain perusteella. Karanteeniin asetettu ei ole sairas, mutta jos hän sattuukin sairastumaan, karanteenissa hän ei sairastuta muita. Karanteenissa olevia ihmisiä on kehotettu välttämään kontaktia muihin ihmisiin, mutta esimerkiksi koiraansa saa ulkoiluttaa. Suomen hallituksen 16.3. ilmoittamien poikkeustoimien mukaan yli 70-vuotiaat velvoitetaan pysymään erillään kontakteista muiden ihmisten kanssa, jolloin tämä vastaa karanteenin olosuhteita.

Eristykseen voidaan määrätä potilas, joka laboratoriotutkimuksen perusteella varmuudella sairastunut koronavirukseen, mutta on riittävän hyväkuntoinen sairastaakseen kotona. Eristyksessä hoito tapahtuu infektiolääkärin antamien ohjeiden mukaisesti. 

Viikonloppuna osa sairaanhoitopiireistä kiristivät testikriteereitään, joten kaikkia tartuntoja ei enää voida todentaa. Siksi jokaisen kannattaa välttää ylimääräisiä ihmiskontakteja ja suojautua virukselta THL:n ohjeiden mukaisesti. 

Toimintaohjeita omaan arkeensa koronaepidemian aikana saa muun muassa seuraavista paikoista:

  • Neuvontaa ja tietoa koronaviruksesta saa valtakunnallisesta neuvontapuhelimesta numerosta 0295 535 535.
  • Neuvontaa netissä tarjoavat mm. Koronabotti ja Omaolo.
  • Terveyden ja hyvinvoinnin laitos THL ylläpitää päivittyvää sivua.
  • Suomen hallituksen toimenpiteet löytyvät täältä.
  • Terveysneuvontaa kansalaiset saavat omalta terveysasemalta, akuuteissa oireissa oman alueen terveydenhuollon päivystyksestä ja henkeä uhkaavassa tilanteessa hätänumerosta 112. 

2. Miten taloyhtiön toimintaan vaikuttaa se, jos asukkaita on karanteenissa tai eristyksessä?

Lähtökohtaisesti taloyhtiön toiminta jatkuu kuten ennenkin, vaikka joku asukkaista olisi karanteenissa.  Karanteenissa olevan tulee ottaa huomioon, ettei hän ole lähikontaktissa taloyhtiön muiden asukkaiden tai esimerkiksi isännöinnin tai huollon kanssa.

Eristyksessä olevan tulee noudattaa eristystä koskevia ohjeita, joita hän on saanut infektiolääkäriltä. Eristyksessä olevan pitää ehdottomasti välttää kaikkia lähikontakteja muihin ihmisiin.

Taloyhtiössä suoritettavien kunnossapitotöiden ja muiden huoneistokäyntien tarpeellisuus on syytä arvioida etukäteen entistä paremmin epidemian aikana. Asuntoihin mennään ainoastaan silloin, kun on kyseessä vesivahingon kaltainen kiireellinen toimenpide, jota ei voi siirtää. Tällaisessa tilanteessa ohjeita kannattaa kysyä esimerkiksi valtakunnallisesta neuvontanumerosta 0295 535 535.

3. Pitäisikö isännöinnin tietää, jos joku asukas on taloyhtiöissä karanteenissa tai eristyksessä?

Osakkaalla, asukkaalla tai hallituksella ei ole velvollisuutta ilmoittaa isännöintiin, jos asukkaita on karanteenissa tai eristyksessä. Ylipäätään kenelläkään ei ole velvollisuutta ilmoittaa terveydentilastaan isännöintiin. Myöskään muiden terveyttä koskevia tietoja ei saa levittää naapureille. 

Mikäli isännöinnin tai huollon olisi kiireellisen korjaustarpeen (kuten vesivuodon) takia päästävä käymään huoneistossa, on näillä tahoilla oikeus tiedustella asukkaalta, onko huoneistossa eristyksessä tai karanteenissa olevia, jotta he voivat turvata oman terveytensä huoneistokäynnin yhteydessä.

Terveystietoja koskevasta tietosuojasta ja vaitiolovelvollisuudesta lisätietoa tietosuojavaltuutetun toimistolta.

4. Kuka hoitaa viestinnän esimerkiksi yhteisten tilojen käytöstä, jos taloyhtiöissä tiedetään asuvan ihmisiä, jotka ovat karanteenissa tai eristyksessä?

Tällaisen epidemian aikana jokaisen on otettava omassa toiminnassaan oma-aloitteisesti muiden ihmisten terveys huomioon. On suositeltavaa, että taloyhtiö tiedottaa myös yhteisten tilojen pelisäännöistä epidemia aikana. Taloyhtiön hallituksen on hyvä sopia viimeistään nyt isännöinnin kanssa, kuka organisoi tiedottamisen.

Lue lisää: Kriisiviestintä taloyhtiöissä: oleellista on tavoittaa jokainen asukas, mutta koronavirus tuo viestinnälle omat haasteensa

Yhteisten tilojen käyttö karanteeniin aikana on edelleen sallittua. Esimerkiksi pesutupaa voi käyttää silloin, kun siellä ei ole samanaikaisesti muita ihmisiä. Taloyhtiön lenkkisaunaan ei pidä mennä, jos epäilee sairastuneensa koronaan, koska lenkkisaunassa voi olla muitakin asukkaita samaan aikaan.

Mikäli asukkaalla on laboratoriokokein varmennettu koronatartunta, kaikkien yhteistilojen käyttöä pitää välttää ja huomioida tartuntariski erityisen hyvin. Viimekädessä taloyhtiön hallitus voi kieltää yhteistilojen käytön rajatuksi ajaksi kaikilta. Viestintä epidemian aikana on erityisen tärkeää.  

5. Kuka voi päättää taloyhtiön yhteisten tilojen, kuten saunan ja pesutuvan käytön rajoittamisesta tai kieltämisestä, ja millä perustein?

Viranomaiset eivät ole antaneet käyttökieltoja koskien taloyhtiön yhteisiä tiloja, kuten saunaa tai pesutupaa. Päätöksen taloyhtiön yhteisten tilojen käytön rajoittamisesta tai kieltämisestä tekee tarvittaessa taloyhtiön hallitus.

Päätöstä voidaan perustella koronaepidemian rajoittamisella ja tartuntariskin pienentämisellä. Perusteena voi olla myös palveluntuottajan, kuten siivousyrityksen, ohjeistus ja resurssien priorisointi. On suositeltavaa, etteivät koronaan sairastuneet tai altistuneet tai muuten itsensä sairaaksi tuntevat käytä yhteisiä tiloja, ja huomioivat näin naapureidensa ja palveluntuottajien terveyden ja turvallisuuden. 

6. Miten naapurisopu säilyy, kun taloyhtiössä on yhtäkkiä kaikki asukkaat paikalla ympäri vuorokauden ja huoneistoista kuuluu tavallista enemmän ääniä?

Taloyhtiöissä pätevät samat säännöt hiljaisuuden suhteen kuin ennenkin. Normaaliin elämään kuuluvat suihkussa käynti, musiikin kuuntelu tai soittaminen sekä lasten leikit. Jos etätöitä tekevän keskittymistä koettelevat naapurin lasten leikit, voi kokeilla soittaa itsekin taustamusiikkia, käyttää kuulokkeita tai vaikkapa korvatulppia.

Jatkuva tai tahallinen häiriköinti ei ole sallittua koskaan, eikä toistuvia yöllisiä illanistujaisiakaan saa pistää pystyyn. Kuten milloin tahansa muulloinkin, häiriöistä kannattaa keskustella asiallisesti. Koska viruksen leviämisen kannalta kasvokkaisia kontakteja on syytä välttää, voi naapurille kirjoittaa asiallisen lapun, jonka sujauttaa postiluukusta.

Poikkeustilanne voi ymmärrettävästi aiheuttaa stressiä, mutta ärsytyksen lisääntyessä kannattaa pysähtyä ja muistaa, että poikkeusoloissa elää nyt jokainen.

Lue lisää: Koronaviruksen aiheuttama poikkeusaika vaatii poikkeuksellisen hyvää naapuruutta

7. Voiko virus levitä taloyhtiön ilmastoinnin kautta?

Koronaviruksen leviämistavoista ei vielä tiedetä kaikkea. Se tiedetään, että virus etenkin pisaratartuntana, eli esimerkiksi yskäisyn tai aivastuksen mukana. Lisäksi virus leviää kosketustartuntana. Nykytiedon valossa pintojen osuus viruksen leviämisessä ei ole merkittävä, vaan se on olennainen lähinnä sairaalassa, missä on paljon sairaita ja oireilevia potilaita.

Vielä ei tiedetä varmasti, miten juuri koronavirus leviää ilmassa. Eurooppalaisten LVI-järjestöjen liitto Rehva on julkaissut ohjeet, jotka auttavat yleisesti torjumaan ilmavirtausten mukana liikkuvien virusten leviämistä. Ohjeet siis sopivat myös koronaviruksen leviämisen estämiseen. LVI-tekniikan emeritusprofessri Olli Seppänen on suomentanut keskeiset kohdat. 

Rehvan mukaan riittävä, ympärivuorokautinen ilmanvaihto vähentää altistusta. Liitto suosittelee mm. ilmanvaihtoon mahdollisimman paljon ulkoilmaa ja myös ikkunatuuletusta ilmanvaihdon lisäämiseksi. Palautusilmaa ei tulisi käyttää.

Ilmavaihdon suodattimien vaihdolla ei liiton mukaan ole merkitystä, koska virus on kooltaan niin pieni, ettei se jää kiinni suodattimiin. 

Lue Olli Seppäsen kirjoitus kokonaisuudessaan Finvacin blogista

8. Vaikuttaako epidemia taloyhtiön yhteisen piha-alueen tai leikkipaikan käyttämiseen?

Valtioneuvoston ohjeen mukaisesti kaikkia turhia sosiaalisia kontakteja on nyt syytä välttää myös arkielämässä. Sama ohjeistus koskee taloyhtiön pihalla kokoontumista esimerkiksi yhteisen leikkipaikan ja grillikatoksen osalta.  

Taloyhtiön pihalla saa liikkua, mutta jokaisen tulee huomioida muut pihalla liikkuvat asukkaat ja muistaa turvavälit sekä etäisyydet. Erilaisia pihapelejä ja kokoontumisia leikkipaikalla tulee kuitenkin välttää, jotta ei altista muita asukkaita virustartunnoille. Kannattaa myös huomioida, ettei leikkipaikan ja grillikatoksen pintoja pystytä pitämään puhtaana sisätilojen tavoin.  

Karanteenissa olevat asukkaat voivat liikkua pihalla, mutta koronaviruksen tai virusoireiden takia eristyksissä olevien asukkaiden on suositeltavaa pysytellä sisätiloissa ja noudattaa viranomaisten antamaa ohjeistusta. 

Yhtiökokous ja päätöksenteko

9. Tuleeko taloyhtiöiden noudattaa Suomen hallituksen määräämää yli 10 henkilön kokousrajoitusta?

Kotitaloa julkaiseva Isännöintiliitto suosittelee, että kaikissa taloyhtiöissä noudatetaan Suomen hallituksen määräystä rajoittaa yli kymmenen hengen kokoontumista. Taloyhtiön yhtiökokoukseen kokouspaikalla osallistuminen ei ole syy vaarantaa kenenkään terveyttä, ei omaansa eikä muiden. 

Yhtiökokouksissa  kannattaa ottaa käyttöön etäyhteydet niin laajasti kuin taloyhtiössä on mahdollista tai peruuttaa kokous ja siirtää se tuonnemmaksi.

Myös Oikeusministeriö on samoilla linjoilla. Sen mukaan yhtiökokouksen kohdalla täytyy arvioida, kannattaako kokousta siirtää vai järjestetäänkö se poikkeusjärjestelyillä, kuten etäkokouksena tai valtakirjoilla.

Oikeusministeriö: Kysymyksiä ja vastauksia koronasta ja kokoontumisista

Valtakirjalla osakas voi valtuuttaa toisen henkilön osallistumaan yhtiökokoukseen puolestaan. Valtuutettu voi olla vaikka naapuri tai sukulainen. Valtuutetun ei tarvitse asua tai olla osakkaana samassa taloyhtiössä. Valtuutettu ei voi kuitenkaan olla esimerkiksi alaikäinen.

Valtuutettu äänestää yhtiökokouksessa hänet valtuuttaneen osakkaan tahdon mukaisesti. Sama henkilö voi edustaa valtakirjalla useita eri osakkaita. Tällöin hän äänestää eri osakkeilla edustamiensa osakkaiden tahdon mukaisesti.

10. Mitä välineitä on sähköisen etäkokouksen pitämiseen?

Etäkokouksia voi järjestää lukuisilla eri välineillä. Esimerkiksi hallituksen etäkokouksen voi järjestää video-, sähköposti- tai puhelinkokouksena. Yhtiökokouksessa kannattaa suosia sellaisia välineitä, joiden avulla voi pitää kokouksia suuremmallekin joukolle.

Esimerkkejä etäkokousten järjestämiseen tarkoitetuista palveluista ovat Office 365 -palvelun Teams, täysin ilmainen Google Hangouts ja Zoom, josta on olemassa sekä maksullinen että maksuton versio.

On suositeltavaa, että taloyhtiöstä nimetään tarvittaessa vapaaehtoinen, esimerkiksi hallituksen jäsen, joka tekee ohjeet etäosallistumisesta sekä auttaa osakkaiden perehdyttämisessä järjestelmän käyttämiseen. Vapaaehtoisen johdolla voidaan järjestää esimerkiksi harjoituskokous etäyhteydellä.

Lue lisää etäkokouksen järjestämisestä ja edellä mainituista välineistä kaikille avoimesta Isännöintiliiton tekemästä ohjeesta.

11. Mistä saa apua, jos ei tiedä yhtään, miten etäkokous pidetään?

Selvitä, onko taloyhtiössäsi nimetty henkilö, joka vastaa etäyhteyden neuvonnasta asukkaille. Ole itse aktiivinen ja ajoissa liikkeellä, jos et tiedä, mitä etäkokous tarkoittaa ja miten siihen osallistutaan.

Isännöintiliitto on tehnyt kaikille avoimen jäsenohjeen etäkokouksista. Ohjeessa kerrotaan selkeästi etäkokousten pitämisestä ja kerrotaan tarkemmin eri välineistä, joilla kokouksia voi pitää.

Mikäli sähköinen etäosallistuminen on mahdotonta esimerkiksi tietokoneen puuttumisen takia, kysy mahdollisuudesta osallistua kokoukseen puhelimella. Jos aiot mennä paikan päälle, huomioi Suomen hallituksen 16.3. tekemät linjaukset. Paikallaolijoiden määrä on syytä pitää alle 10 hengessä ja hallituksen linjauksen mukaan yli 70-vuotiaat velvoitetaan mahdollisuuksien mukaan pysymään erillään kontakteista muiden ihmisten kanssa.

Aina on mahdollista valtuuttaa yhtiökokoukseen joku muu käyttämään puhe- ja äänioikeuksiaan. On tärkeää, että nyt epidemia-aikana kaikki osallistuvat oman ja muiden terveyden suojaamiseen.

12. Miten äänestys hoidetaan sähköisen etäkokouksen yhteydessä?

Reaaliaikaisessa etäkokouksessa suljettu lippuäänestys ei onnistu, ellei käytössä ole tämän mahdollistavaa erityistä kokousjärjestelmää. Vaihtoehtona on niin sanottu nimenhuutoäänestys, jossa kokouksen sihteeri lukee vuorotellen osakkaiden nimet ja äänimäärät, ja osakkaat ilmoittavat vuorollaan, mitä äänestävät. Näin osakas voi ilmoittaa oman kantansa äänestyksessä myös käytössä olevan kokousjärjestelmän kautta, puhelimitse, tekstiviestillä tai sähköpostilla.

Jos yhtiökokouksessa kuitenkin päätetään käyttää suljettua lippuäänestystä, olisi hyvä päättää samalla siitä, että etäyhteyden päässä olevat voivat käyttää perinteisen suljetun lippuäänestyksen sijaan äänestämiseen esimerkiksi tekstiviestiä tai sähköpostia.

Osakas voi osallistua yhtiökokoukseen myös etukäteen esimerkiksi sähköpostin tai postin välityksellä. Tällöin osakas ei siis ole läsnä reaaliaikaisesti kokouksessa. Etukäteisessä etäosallistumisessa ongelmallista on se, että yhtiökokouksessa voidaan tehdä myös muita päätösehdotuksia kuin ne, jotka hallitus on valmistellut etukäteen. Osakkaiden etukäteen ilmoittamat kannat esityksiin voivat koskea vain etukäteen tiedossa olevia esityksiä, mutta eivät kokouksessa tehtyjä uusia esityksiä.

13. Entä jos järjestelmä kaatuu kesken yhtiökokouksen?

Laki ei sääntele tällaista tilannetta. Mikäli yhtiökokouksessa on laajemmin käytössä sähköinen järjestelmä etäyhteyden mahdollistamiseksi ja tämä järjestelmä kaatuu kesken yhtiökokouksen, kannattaa yhtiökokouksen puheenjohtajan keskeyttää kokous ja odotetaan, että osakkaat pääsevät liittymään uudestaan etäyhteydellä kokoukseen.

Mikäli järjestelmä kaatuu pidemmäksi aikaa, eivätkä osakkaat pääse etäyhteydellä takaisin yhtiökokoukseen, kannattaa yhtiökokouksen päättää, että kesken jääneet asiat siirretään käsiteltäväksi jatkokokouksessa eikä kokousta viedä loppuun. Jatkokokoukseen ei tarvitse toimittaa uutta kutsua, jos kokous pidetään enintään neljän viikon kuluessa. Jatkokokouksen ajankohta ilmoitetaan osakkaille. Ilmoitus kannattaa tehdä kirjallisesti.

Jos järjestelmähäiriö koskettaisi vain yksittäistä osakasta tai johtuisi yksittäisen osakkaan laitteen teknisestä häiriöstä, katsotaan osakkaan poistuneen kokouksesta ja kokousta jatketaan tavalliseen tapaan.

Jotta ongelmat eivät johtuisi osakkaiden osaamattomuudesta, kannattaa taloyhtiössä harjoitella kokoustamista etäyhteyksin etukäteen.

14. Kumpi on järkevämpää, pitää etäkokous, vaikka osakkaiden osallistuminen siihen on vaikeaa, vai siirtää yhtiökokousta? 

Kokouksen pitämisen ja siirron osalta jokainen taloyhtiö tekee päätöksen oman yhtiön tilanteen mukaan. Yhtiöissä voi nimittäin olla päällä hyvinkin erilaisia tilanteita.

Jossakin taloyhtiöissä voi olla kiireellisiä hankkeita, joista on tehtävä päätöksiä, ja yhtiökokous on siksi pidettävä mahdollisimman pian. Toisissa yhtiöissä esityslistalla voi olla käsiteltävänä ja päätettävänä ainoastaan lakisääteiset varsinaisen yhtiökokouksen asiat. Tällaiset asiat eivät välttämättä ole niitä kiireellisimpiä.

Etäosallistuminen kannattaa suunnitella hyvin etukäteen ja ohjeistaa asukkaita, jotta etäosallistuminen yhtiökokoukseen onnistuu. Etäkokoukset ovat monelle työelämästä tuttuja, mutta nyt useat taloyhtiöt ovat uuden äärellä. Tähän uuteen tilanteeseen kannattaa suhtautua etäkokousten kohdalla enemminkin mahdollisuutena eikä uhkana.

Lue lisää: ”Tehokkain kokous ikinä” – taloyhtiön etäkokoukset ovat uusi normaali

15. Miten tiedotetaan yhtiökokouksen siirtämisestä tai peruuttamisesta?

Laissa ei ole säännöksiä siitä, miten yhtiökokouksen siirrosta tulee ilmoittaa tai miten jo kutsuttu kokous peruutetaan. Asiaa on tulkittu niin, että kokouskutsu voidaan peruuttaa aina yhtiökokouksen avaamishetkeen saakka.

Taloyhtiön hallitus päättää kokouksen peruuttamisesta. Jos kokouskutsut on jo lähetetty, kannattaa jokaiselle osakkaalle ilmoittaa kirjallisesti kokouksen peruuttamisesta sekä siitä, että uusi kokouskutsu lähetetään, kun hallitus on päättänyt uuden yhtiökokouksen ajankohdan. Uuden kutsun osalta noudatetaan lain ja yhtiöjärjestyksen määräyksiä.

Myös kokouspaikalle on hyvä jättää varmuuden vuoksi kirjallinen ilmoitus, että kokous on peruttu ja ajankohta on siirretty myöhemmäksi.

16. Jos taloyhtiön varsinainen yhtiökokous siirtyy, jatkaako vanha hallitus?

Vanha hallitus jatkaa. Lain mukaan hallituksen toimikausi päättyy vasta seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Vanha hallitus jatkaa, kunnes seuraava varsinainen yhtiökokous päättää hallituksen jäsenistä.

Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä myös muusta määräaikaisuudesta tai toistaiseksi jatkuvasta toimikaudesta.

17. Mitä aiheutuu siitä, jos yhtiökokous pidetään yli kuusi kuukautta tilikauden päättymisen jälkeen?

Lain mukaan yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Lakia säädettäessä ei ole kuitenkaan otettu huomioon tällaisen epidemian aiheuttamia poikkeusoloja. Oikeuskäytäntöä ei ole myöskään ole siitä, miten yhtiökokoukseen osallistuminen taataan kaikille osakkeenomistajille epidemian aikana.

Jos yhtiökokous pidettäisiin tällaisessa poikkeuksellisessa tilanteessa lain määräajan jälkeen, ei siitä seuraa suoraan mitään sanktiota taloyhtiölle tai yhtiön johdolle. Myös vahingonkorvausvastuun syntyminen edellyttää aina sitä, että määräajan ylittämisestä aiheutuisi todellista taloudellista vahinkoa ja tämä vahinko olisi syy-yhteydessä tahallisuuteen tai huolimattomuuteen. Tällainen vahinko on kuitenkin hyvin teoreettinen ja vahinkoa arvioitaessa tulisi ottaa huomioon se, että lain määräajan ylittymiseen on vaikuttanut poikkeuksellinen epidemia-aika.

18. Miten huomioidaan osakkaiden yhdenvertaisuus, kun kaikilla ei ole samoja mahdollisuuksia käyttää teknisiä apuvälineitä yhtiökokoukseen osallistumisessa?

Lakia säädettäessä ei ole otettu huomioon tällaisen epidemian aiheuttamia poikkeusoloja. Oikeuskäytäntöä ei ole myöskään ole siitä, miten yhtiökokoukseen osallistuminen taataan kaikille osakkeenomistajille epidemia aikana.

Jokaisen taloyhtiön hallituksen on syytä miettiä, mitkä ovat parhaat käytettävissä olevat keinot osallistua etäyhteydellä yhtiökokoukseen juuri omassa taloyhtiössä. Etäyhteydellä osallistumista ei ole syytä tehdä liian vaikeaksi, ja joidenkin osakkaiden kohdalla voidaan suositella esimerkiksi puhelinyhteyttä tai sähköpostia. Ei pidä myöskään unohtaa valtakirjan mahdollisuutta. 

Valtakirjalla osakas voi valtuuttaa toisen henkilön osallistumaan yhtiökokoukseen puolestaan. Valtuutettu voi olla vaikka naapuri tai sukulainen. Valtuutetun ei tarvitse asua tai olla osakkaana samassa taloyhtiössä. Valtuutettu ei voi kuitenkaan olla esimerkiksi alaikäinen.

Valtuutettu äänestää yhtiökokouksessa hänet valtuuttaneen osakkaan tahdon mukaisesti. Sama henkilö voi edustaa valtakirjalla useita eri osakkaita. Tällöin hän äänestää eri osakkeilla edustamiensa osakkaiden tahdon mukaisesti.

19. Mitä voi tehdä, jos osakas on selvästi sairas ja aikoo silti tulla paikalle yhtiökokoukseen?

Lain mukaan jokaisella osakkeenomistajalla on oikeus osallistua yhtiökokoukseen. Mikäli osakas on selvästi sairas, ei osakasta tule päästää kokoukseen vaan osakkaan tulee käyttää etäyhteyttä tai valtuuttaa joku toinen henkilö käyttämään hänen puhe- ja äänioikeuttansa. Isännöintiliiton näkemyksen mukaan kokouksen puheenjohtajalla on oikeus poistaa kokouksesta silminnähden sairas henkilö.

Myös Suomen hallitus on tehnyt linjauksia epidemian hillitsemiseksi. Toivomme, että jokainen ottaa tällaisena poikkeusaikana muiden terveyden huomioon. Paikan päälle ei pidä tulla missään tapauksessa, jos on sairas tai karanteenissa.

20. Onko muita mahdollisuuksia osallistua yhtiökokoukseen kuin mennä paikan päälle tai osallistua sähköisen etäyhteyden avulla?

Päätöksentekoon voi osallistua myös postin tai sähköpostin välityksellä, jolloin osakas ilmoittaa ennakkoon kantansa yhtiökokouksessa käsiteltäviin asioihin. Tämä etäosallistumisen tapa edellyttää sitä, että osakas voidaan luotettavasti tunnistaa esimerkiksi allekirjoituksesta tai sähköpostiosoitteesta.

Ongelma tällaisessa osallistumisessa on se, että yhtiökokouksessa voidaan tehdä myös muita päätösehdotuksia kuin hallituksen etukäteen valmistelevat esitykset. Osakkaiden etukäteen ilmoittamat kannat esityksiin voivat koskea vain etukäteen tiedossa olevia esityksiä, ei itse kokouksessa tehtyjä esityksiä.

21. Voiko yhtiökokouksen yksinkertaisesti jättää pitämättä ja tehdä silti päätöksiä?

Yhtiökokous voidaan jättää pitämättä ja päätökset tehdä, jos osakkaat ovat yksimielisiä sekä päätettävästä asiasta että kokouksen pitämättä jättämisestä. Tällöin päätös on kirjattava, päivättävä, numeroitava ja allekirjoitettava. Jos yhtiössä on useampia kuin yksi osakkeenomistaja, vähintään kahden heistä on allekirjoitettava päätös.

Talous ja hankkeet

22. Miten tulisi suhtautua osakkaiden koronasta aiheutuviin maksuvaikeuksiin, ja mitä voi tehdä, jotta taloyhtiö välttyy maksuvaikeuksilta?

Myös koronaepidemian aikana taloyhtiön johdon tulee huolehtia siitä, että osakkaiden maksusuorituksia seurataan ja maksuhäiriöihin puututaan viivytyksettä. Jos koronaepidemia alkaa vaikuttaa osakkaan kykyyn maksaa vastiketta eräpäivään mennessä, kannattaa osakkaan ilmoittaa tästä yhtiön johdolle, jolloin osakas ja yhtiö voivat sopia vastikkeenmaksusuunnitelmasta.

Jos osakas ei pysy sovitussa maksusuunnitelmassa vaan vastikkeita jää enemmänkin rästiin, joutuu yhtiö reagoimaan syntyviin rästeihin perinnällä tai ottamalla huoneisto yhtiön hallintaan. Osakkaan kannattaa kuitenkin esisijaisesti käydä maksutilannettaan läpi esim. asuntoluoton lyhennyksen osalta oman luotonantajapankkinsa kanssa.

Yhden osakkaan kuukauden vastikerästin ei pitäisi notkauttaa taloyhtiön maksuvalmiutta, mutta jo useampi vastikerästi sen voi tehdä, kun taloyhtiön tili vajenee ja taloyhtiön laskujen maksamisesta tulee vaikeaa tai mahdotonta. Taloyhtiöllä olisi hyvä olla tilillään ylimääräistä noin kolmen kuukauden vastikekertymän verran. Tällaisen puskurin avulla taloyhtiön maksukyky säilyy, vaikka tulisi yllättäviä menoja.

23. Voiko taloyhtiö alentaa liiketilansa vuokraa tai muuttaa vuokranmaksun määräpäivää myöhemmäksi koronaepidemian vuoksi?

Taloyhtiön hallituksen toimivaltaan kuuluu määrittää taloyhtiön hallinnassa olevien tilojen vuokran määrä. Taloyhtiö voi käydä vuokralaisen kanssa neuvottelua mahdollisesta vuokran alentamisesta tai vuokranmaksun aikataulun joustamisesta.

Tällaisessa poikkeuksellisessa tilanteessa taloyhtiölle voi olla tärkeämpää pitää vuokralainen myös epidemian ajan kuin se, että vuokrasopimus irtisanotaan vuokralaisen toimesta tai puretaan taloyhtiön toimesta vuokranmaksulaiminlyöntien takia.

Taloyhtiön täytyy arvioida, miten muutos vaikuttaa koko taloyhtiön talouteen. Muutokset maksuaikatauluun tai vuokran suuruudesta sopiminen kannattaa sopia kirjallisesti ja vain tietyksi ajanjaksoksi, esim. kahdeksi kuukaudeksi, ja sopia uudelleen, jos tilanne näin vaatii.

Alennuksen suuruuteen on mahdotonta antaa selkeää ohjenuoraa. Hyvä lähtökohta on kysyä ensin vuokralaiselta, kuinka suurta alennusta he toivoisivat ja sen jälkeen suhteuttaa toivetta taloyhtiön taloudelliseen tilanteeseen. Tavoitteena on saada minimoitua myös taloyhtiön riskiä siitä, että liiketilaan tulisi tyhjiä kuukausia sen vuoksi, että vuokralaisen yritystoiminta kaatuu eikä uutta vuokralaista heti löydy. Alennuksen määrää kannattaa siis suhteuttaa myös tyhjien kuukausien todennäköisyyteen.

Lue lisää: Lahtelainen taloyhtiö ojensi auttavan kätensä ahdinkoon joutuneille kivijalkayrityksille

24. Voiko urakka viivästyä koronaepidemian vuoksi?

Koronaepidemia voi aiheuttaa urakan viivästymisen, jos materiaalitoimitukset tai urakoitsijan saatavilla oleva työvoima vähenisi. Urakoitsijan on hyvä ilmoittaa taloyhtiölle mahdollisimman pian, mikäli urakka näyttää viivästyvän.

Urakka voi viivästyä myös taloyhtiön tilanteen takia. Jos talossa on esimerkiksi eristyksessä olevia asukkaita, ei heidän huoneistoissaan voi välttämättä työskennellä.

Jos urakka viivästyy, täytyy aina katsoa, mitä sopimuksessa on sovittu viivästyksen osalta.

25. Mitä urakan viivästymisestä seuraa?

Taloyhtiön urakkasopimuksissa noudatetaan usein rakennusalan yleisiä sopimusehtoja (YSE 1998). 

Mikäli koronavirusepidemialla on vaikutuksia työmaiden aikatauluun, on tästä ilmoitettava viipymättä taloyhtiölle. 

Rakennusalan yleisissä sopimusehdoissa on määritelty ylivoimainen este ja sen vaikutus sopimukseen. Sen mukaan urakoitsijalla on oikeus saada kohtuullinen pidennys sovittuun urakka-aikaan silloin, kun urakan valmistumisen esteenä on esimerkiksi sopijapuolista riippumaton poikkeuksellinen seikka,  

  • joka huomattavasti vaikeuttaa urakkasopimuksen velvoitteiden täyttämistä,  
  • jota sopijapuoli ei ole voinut ennakoida  
  • ja jonka tuottamaa haittaa hän ei ole voinut kohtuudella poistaa. 

Koronaviruksen aiheuttamat haitat voivat täyttää ylivoimaisen esteen edellytykset. Arviointi tehdään kuitenkin aina tapauskohtaisesti.  

Jos urakkasuoritus keskeytyy kokonaan tai osittain ylivoimaisen esteen takia ja keskeytys aiheuttaa urakoitsijalle vahinkoa, urakoitsijalla on oikeus saada korvausta. Tilaajan eli taloyhtiön tulee tällöin korvata urakoitsijalle keskeytyksen aiheuttamia kustannuksia (vartiointikustannukset, lämmitys- ja muut energiakustannukset sekä työmaan suojaus, huolto- ja hoitokustannukset).  

Lisäksi tilaaja osallistuu urakoitsijalle aiheutuneisiin muihin kustannuksiin keskeytysajalta. Keskeytyksestä aiheutuneita kustannuksia laskettaessa otetaan huomioon urakka-ajan siirtyminen muuhun vuodenaikaan. Urakoitsijalla ei ole oikeutta saada tilaajalta muuta korvausta keskeytyksestä. 

Ylivoimainen este voi olla myös sopimuksen purkamisen perusteena, mutta purkukynnys on korkea. Edellytyksenä sopimuksen purkamiselle on, että rakennustyö tai suoritus joudutaan keskeyttämään pitkähköksi ja epämääräiseksi ajaksi. 

Tällä hetkellä näyttää siltä, että koronaepidemia voi viivästyttää urakoita, mikä voi aiheuttaa taloyhtiöille lisäkuluja. Isännöintiliiton mukaan sopimusten purkamiseen epidemian vuoksi ei toistaiseksi ole perusteita.

26. Voiko taloyhtiö siirtää tai perua urakan koronaepidemiaan vedoten?

Myös taloyhtiöllä voi olla yleisiin sopimusoikeudellisiin periaatteisiin perustuen oikeus vedota omalta osaltaan ylivoimaiseen esteeseen. Ylivoimaisella esteellä tarkoitetaan asiaa tai yllättävää tapahtumaa, joka vaikuttaa olennaisesti suoritukseen ja jota ei voida lukea kummankaan sopimuskumppanin vastuupiiriin. Koronaviruksen aiheuttamat haitat voivat täyttää ylivoimaisen esteen edellytykset. Arviointi tehdään kuitenkin aina tapauskohtaisesti.

Tämä voi tulla kyseeseen esimerkiksi tilanteessa, jossa taloyhtiössä on useampia huoneistoja, joissa asukkaat ovat koronaepidemian vuoksi eristyksessä huoneistoissaan eikä korjaustöitä pystytä huoneistoissa tekemään. Esimerkkejä huoneistoissa tehtävistä urakoista ovat putkiremontti ja kylpyhuonekorjaukset.

Jos kyseessä on julkisivu-, hissi-, piha- tai kattoremontti, ei huoneistoissa yleensä tarvitse tehdä töitä. Myöskään taloyhtiön yhteisiin tiloihin kohdistuvat remontit ei vaikuta huoneistoihin. Näitä remontteja voi siis edistää epidemiasta huolimatta, kunhan niin asukkaiden kuin työntekijöidenkin turvallisuus ja terveys huomioidaan huolella.

Taloyhtiön tulee aina ilmoittaa urakoitsijalle viipymättä, mikäli korjaushankkeen toteutus viivästyy ylivoimaisen esteen takia.

27. Kannattaako jo meneillään tai alkamassa olevia hankkeita pysäyttää tai lykätä?

Mikäli taloyhtiö on jo tehnyt hanketta koskevan sopimuksen urakoitsijan kanssa, tulee taloyhtiön neuvotella urakoitsijan kanssa hankkeen aikataulusta sekä mahdollisesta viivästymisestä. On hankekohtaista, miten koronaepidemia voi siihen vaikuttaa.

Koronaepidemia vaikuttaa lähinnä sellaisiin hankkeisiin, joita tehdään huoneistojen sisällä (esimerkiksi putkiremontti tai kylpyhuonekorjaus). Mikäli hankkeeseen kuuluu sekä huoneiston sisällä että ulkopuolella tehtäviä töitä, on hyvä käydä urakoitsijan kanssa läpi sitä, miten töiden aikataulutuksessa huomioidaan epidemia-aika ja voidaanko töitä aikatauluttaa uudelleen.

Esimerkiksi pahimpaan epidemia-aikaan kannattaa tehdä huoneistojen ulkopuolisia töitä ja siirtää huoneistojen sisällä tehtäviä töitä myöhemmäksi. Myös huoneistojen tilanteen mukaan voidaan sopia, että tietyt huoneistot, joissa on asukkaita eristyksessä, tehdään myöhemmin. Koronaepidemia voi aiheuttaa myös koko urakan viivästymisen.

28. Mitä tulee huomioida, jos taloyhtiössä on alkamassa putkiremontti ja osakkaiden tulisi muuttaa useammaksi kuukaudeksi pois huoneistosta?

Mikäli taloyhtiössä on asukkaita eristyksessä huoneistoissa, se voi vaikuttaa remontin toteuttamiseen huoneistoissa sekä asukkaiden mahdollisuuteen muuttaa remontin ajaksi sijaisasuntoon. Tilapäistä majoitusta on yleensä suhteellisen hyvin saatavilla, mutta sen hyödyntäminen voi taloudellisista syistä tai sairauden vakavuuden vuoksi olla mahdotonta.

Mikäli tällainen tilanne on käsillä, on taloyhtiön hyvä mahdollisimman pian sopia urakoitsijan kanssa, miten tämä pitää ottaa huomioon hankkeessa ja sen aikataulussa. Niin taloyhtiö kuin urakoitsija voivat vedota ylivoimaiseen esteeseen urakan viivästymisen osalta tällaisessa tilanteessa.

Katso kaikki jutut samasta aiheesta

Korona Naapurit Taloyhtiön johtaminen Varautuminen Yhtiökokous