Tuomio-palstalta löydät taloyhtiöiden oikeustapauksia ratkaisuineen.

Rakennus tuhoutui palossa, vakuutus ei korvannut

Vakuutuksen turvallisuus- ja suojeluohjeita on noudettava, ja tieto niistä pitää välittää myös vuokralaisille ja alivuokralaisille. Kiinteistöyhtiö oppi tämän karvaasti, kun neljännes vakuutuskorvauksesta jäi saamatta.

Tapahtumien kulku

Kiinteistöyhtiön rakennus oli vakuutettu lokakuusta 2005 alkaen. Vakuutukseen oli liittynyt suojeluohje, jonka mukaan muun muassa helposti palava materiaali ja jäte pitää säilyttää kahdeksan metrin päässä rakennuksen ulkoseinustasta. Lisäksi ohjeistettiin, että lastauslaitureilla ja -katoksissa ei saa säilyttää helposti syttyvää materiaalia, jos ulkopuolisilla on pääsy katokseen. Huhtikuun lopussa 2010 kiinteistöyhtiön omistama rakennus syttyi palamaan ja tuhoutui merkittävästi.

Poliisitutkinnassa osoittautui, että rakennuksen lastauslaiturilla oli oleskellut nuorisoa ja että 15-vuotias poika oli sytytellyt ns. rullakoissa säilytettyjä pahvinpaloja, jolloin pakkauskartongit syttyivät palamaan. Kiinteistöyhtiö oli vuokrannut koko kiinteistön rakennuksineen yhtiölle, joka puolestaan oli ottanut osaan rakennusta alivuokralaiseksi toisen yrityksen.

Lastauslaituri, josta palo sai alkunsa, oli alivuokralaisen hallitsemaa tilaa ja lastaussillalla olleet pakkauskartongit liittyivät sen liiketoimintaan.

Kiinteistöyhtiö haki vakuutuksesta korvausta kärsimistään vahingoista. Vakuutusyhtiö kieltäytyi maksamasta täyttä vakuutuskorvausta suojeluohjeen laiminlyönnin perusteella. Vakuutuskorvauksesta vähennettiin melkein 90 000 euroa. Kiinteistöyhtiö nosti kanteen ja vaati vakuutusyhtiöltä sen tekemän vähennyksen määrää viivästyskorkoineen.

Oikeudellinen arviointi

Asiassa oli kysymys siitä, oliko kiinteistöyhtiöllä velvollisuus tiedottaa vuokralaistaan ja tämän alivuokralaista vakuutuksen suojeluohjeista ja valvoa niiden noudattamista.

Selvitettäväksi jäi, oliko kiinteistöyhtiön huolimattomuus ”vähäistä suurempaa”. Hovioikeuden mukaan kysymys oli sopimussuhteesta, jossa vakuutusyhtiö oli tarjonnut tietyillä ehdoilla vakuutussopimusta, ja kiinteistöyhtiö oli hyväksynyt sen.

Kiinteistöyhtiö ei voinut vapautua velvoitteistaan vakuutusyhtiötä kohtaan sopimalla vuokrasopimuksessa vuokralaisensa kanssa, että kiinteistön päivittäinen ylläpito ja huolto kuuluivat vuokralaisen vastuulle.

Se, että vakuutussopimuksessa ei mainittu vuokralaisten ja muiden mahdollisten kiinteistöä käyttävien tahojen informointivelvollisuudesta, ei vaikuttanut asiaan.

Tuomio

Taloyhtiö voitti käräjäoikeudessa. Vakuutusyhtiö valitti hovioikeuteen, joka arvioi asiaa päinvastoin: kiinteistöyhtiö oli sen mukaan laiminlyönyt vakuutusehtojen suojeluohjeen noudattamisen, kun se ei ollut kertonut kiinteistön vuokralaisille ja alivuokralaisille suojeluohjeesta.

Kiinteistöyhtiö ei valvonut, että kiinteistöllä noudatettiin suojeluohjetta. Suojeluohjeen laiminlyönti oli johtanut vahinkoon ja laiminlyönti oli ”vähäistä suurempaa” huolimattomuutta. Vakuutusyhtiöllä oli hovioikeuden mielestä oikeus korvauksen alentamiseen lähes 90 000 eurolla.

Koska kiinteistöyhtiö hävisi asian, sen pitää maksaa myös vakuutusyhtiön oikeudenkäyntikulut sekä käräjäoikeudessa että hovioikeudessa, yhteensä noin 30 000 euroa korkoineen. Osapuolet voivat vielä hakea valituslupaa korkeimmalta oikeudelta.

Mitä tapauksesta on opittavaa?

• Taloyhtiön omaan vakuutukseen liittyvät suojeluohjeet, koskivat ne sitten paloturvallisuutta, vuotovahinkojen torjuntaa tai avainturvallisuutta, pitää lukea ja niiden noudattaminen pitää vielä käytäntöön sekä valvoa niiden noudattamista.
• Taloyhtiössä hallituksen jäsenet yhdessä isännöitsijän kanssa huolehtivat siitä, että suojeluohjeita noudatetaan. Tämä tarkoittaa niin osakkaiden ja asukkaiden kuin taloyhtiön vuokralaistenkin informointia esimerkiksi tiedotteilla ja sopimusehdoilla.
• Tapaus on täysin mahdollinen myös taloyhtiössä; esimerkiksi roskakatosten sijaintiin ja lukollisuuteen kannattaakin kiinnittää huomioita.