Isännöitsijä Terhi Jokinen OIT Isännöinniltä osui jokin aika sitten erikoiseen tilanteeseen. Hän tuli isännöitsijäksi taloyhtiöön, jonka remontti oli ajautunut solmuun, kun kohdalle oli tullut korjaushankkeen suunnitteluvaihe. Hankkeen aikataulu oli ollut kireä, ja osa osakkaista koki, ettei heitä ollut kuunneltu.
– Kun osakkaille tuli eteen, että olisi pitänyt antaa valtuudet ja rahaa, ensimmäiset heräsivät, että ”tämä on liian iso hanke, ja ei missään tapauksessa”. Oppositio alkoi tehdä myyräntyötään. Kaikki oli suunniteltu valmiiksi, mutta sitten lähdettiinkin kiireellä suunnittelemaan toista toteuttamistapaa, hän kertoo.
Kaikki oli suunniteltu valmiiksi, mutta sitten lähdettiinkin kiireellä suunnittelemaan toista toteuttamistapaa.
Terhi Jokinen
Korjaushankkeen suunnitteluvaihe voi johtaa tuplasuunnitteluun ja ylimääräiseen rahanmenoon
Tuplasuunnittelu on tullut vastaan myös suunnittelujohtaja Jukka Pesoselle konsulttiyhtiö Vahaselta. Hän epäilee, että yleensä kyse on enemmänkin epäluulosta valittua menetelmää kohtaan kuin epäilystä suunnittelijaa kohtaan. Usein ajatellaan, että yksi tapa tehdä tulee halvemmaksi kuin toinen. Hintaan vaikuttaa kuitenkin eniten peruskorjauksen laajuus.
– Olen tehnyt linjasaneerauksia parikymmentä vuotta eri rooleissa projektinjohdosta suunnitteluun ja valvontaan. Kokemus on osoittanut, että mitään yhtä ylivoimaisesti edullisinta tapaa tehdä peruskorjauksia ei ole. Mehän tekisimme kaikki samalla tavalla, jos esimerkiksi putkien sukittaminen olisi perinteistä putkiremonttia halvempaa. Todellisuudessa sukittaminen on jopa kalliimpaa, jos menetelmää käytetään väärässä paikassa, Pesonen sanoo.
Tuplasti suunnitteleminen maksaa taloyhtiölle noin puolitoistakertaisesti yhden hinnan.
Tiimipäällikkö, rakennusarkkitehti Susanna Kinnunen konsulttiyhtiö Talokeskukselta kertoo, että teki kerran pyynnöstä kahdet putkiremontin suunnitelmat taloyhtiölle: yhden perinteisellä tavalla ja toisen sukittamalla.
– Molemmat laitettiin laskentaan, ja tulos oli, että ne olivat saman hintaiset. Yhtiö päätyi siihen, että se halusi uudet putket, koska ne sai samalla hinnalla kuin sukitetut. He maksoivat tuplasuunnittelusta, Kinnunen sanoo.
Pesosen mukaan tuplasti suunnitteleminen maksaa taloyhtiölle noin puolitoistakertaisesti yhden hinnan, koska jossain määrin suunnitelmilla voi olla synergiaa keskenään. Hän sanoo, että joka tapauksessa kyse voi olla jopa kymppitonnien polttamisesta turhan takia. Niin pitkälle tilanteen ei kuitenkaan tarvitse kärjistyä.
Tuplasuunnittelu on vältettävissä
Asiantuntijat ovat sitä mieltä, että tuplasuunnittelu on korjaushankkeen suunnitteluvaiheessa täysin vältettävissä oleva riski, vaikka taloyhtiössä olisikin eripuraa ja luottamuksen puutetta.
Susanna Kinnunen Talokeskukselta korostaa hyvää hankesuunnittelua. Hankesuunnitelmassa määritellään tulevan remontin toimenpiteet sekä laatu-, kustannus- ja aikataulutavoitteet. Samalla selvitetään taloyhtiön tahtotila tai erilaiset tahtotilat.
Hyvä hankesuunnitelma jättää Kinnusen mukaan osakkaille mahdollisuuden valita kahdesta tai kolmesta toteuttamiskelpoisesta vaihtoehdosta. Toteutuskelpoisuus ei ole pelkästään tekninen asia, vaan siihen vaikuttaa myös se, onko ratkaisulla rakennusluvan saamisen edellytykset. Kaikista vaihtoehdoista esitetään niiden hyvät ja huonot puolet sekä kustannusarvio.
– Valmis hankesuunnitelma pitää esitellä koko taloyhtiölle tilaisuudessa, jossa saa esittää kysymyksiä ja pyytää perusteluja esitetyille vaihtoehdoille. Taloyhtiö sitten päättää, minkä vaihtoehdon mukaan varsinainen toteutussuunnitelma tehdään, Kinnunen sanoo.
Valmis hankesuunnitelma pitää esitellä koko taloyhtiölle tilaisuudessa, jossa saa esittää kysymyksiä ja pyytää perusteluja esitetyille vaihtoehdoille.
Susanna Kinnunen
Jukka Pesonen Vahaselta muistuttaa, että hankesuunnitelmassa esitetään vain hinta-arvioita, jotka perustuvat yleensä aikaisempiin kohteisiin. Jos hintoihin halutaan enemmän varmuutta, hän ehdottaa tekemään toteutussuunnitelmista luonnokset, joiden avulla urakkaa on jo mahdollista kilpailuttaa. Urakoitsija tulee siten mukaan jo toteutussuunnitteluvaiheeseen.
– Kun saamme urakoitsijalta oikeat vertailuhinnat, saamme varmistettua, että suunnitellut ratkaisut ovat kustannustehokkaita. Yhteistoimintamalli on hyvä vaihtoehto, jos taloyhtiö ei muuten pääse konsensukseen käytettävästä menetelmästä, Pesonen ehdottaa.
Puhumalla parasta yhteistyötä
Terhi Jokinen OIT Isännöinniltä korostaa keskustelun merkitystä – paitsi osakkaiden kesken, myös osakkaiden ja suunnittelijan kesken. Hän huomauttaa, että taloyhtiöiden korjaushankkeiden suunnittelutarjouksiin ei automaattisesti sisälly tilaisuutta, jossa suunnittelija esittelisi suunnitelmat taloyhtiön osakkaille.
Jokinen lisää, että tosin taloyhtiöilläkään ei aina ole kiinnostusta maksaa sellaisesta tilaisuudesta. Se saattaisi kuitenkin kannattaa, koska huolellinen perusteleminen hälventää ennakkoluuloja. Ja kun keskustellaan, on hyvä varmistaa, ettei ammattilaisten käyttämä kieli käytännössä estä maallikkoja ymmärtämästä, mitä ollaan tekemässä.
– Minä olen ottanut sellaisen roolin, että ihan pokalla pysäytän esityksen ja sanon, että käydäänpä vielä läpi ja selvennetään, koska hallituksella on ehkä tähän kohtaan kysymyksiä. Osakkaat voivat kysyä ikään kuin minulta, eikä kukaan menetä kasvojaan siksi, ettei ymmärtänyt sanaakaan suunnittelijan puheista. Olen huomannut, että kun tällaisen kulttuurin aloittaa, se lisää ihmisten omaa uskallusta kysyä, Jokinen sanoo.
Minä olen ottanut sellaisen roolin, että ihan pokalla pysäytän esityksen ja sanon, että käydäänpä vielä läpi ja selvennetään, koska hallituksella on ehkä tähän kohtaan kysymyksiä.
Terhi Jokinen
Vaikka korjaushankkeen suunnitteluvaihe toisi esille haastaviakin kysymyksiä, Jokinen korostaa, että aktiivinen oppositio taloyhtiössä on hyvä asia. Siten suunnitelmat tulevat perattua, ja parhaimmillaan mahdolliset virheetkin löytyvät ennen kuin niitä myöhemmin työmaalla ihmetellään.
– Meillä kaikilla on kuulluksi tulemisen tarve, Jokinen painottaa.
Myös Talokeskuksen Kinnunen kannattaa, että suunnittelija esittelee tekemänsä suunnitelmat osakkaille. Esittelytilaisuuden jälkeen on vielä mahdollista muuttaa jotain yksityiskohtaa, jos yhtiö niin haluaa.
– Eräässäkin tilaisuudessa, jossa itse olin puhumassa, osakkaat esittivät kysymyksiä, miksi ei tehdä näin tai noin. Kun kerroin heille syyt, he olivat oikein tyytyväisiä. Tilaisuuden lopuksi sain spontaanit aplodit, ja hanke käynnistyi, hän hymyilee.
Lue myös: Ryhmäkorjaushanke säästää rahaa – “Tämä on joukkuepeliä parhaimmillaan”
Luo myös: Virheitä korjaushankkeessa? Reklamointi ei ole riitelyä vaan taitolaji ja näin se onnistuu
