Ryhmäkorjaushanke säästää rahaa – ”Tämä on joukkuepeliä parhaimmillaan”

Kirjoittanut Matti Tuovinen 15.10.2020
Helsingin Siltamäessä tehdään massiivinen ryhmäkorjaushanke kuuden taloyhtiön yhteistyönä. Kuva: Juho Kuva

Kuusi helsinkiläistä taloyhtiötä on säästänyt jo satoja tuhansia euroja tekemällä korjaukset yhdessä. Ryhmäkorjaushanke onnistuu huolellisella suunnittelulla, sanovat Jorma Pailokari (vasemmalla), Jarno Tuokko ja Reijo Sauru.

Suurin piirtein samanlaisten taloyhtiöiden yhdistäessä jotakuinkin samanlaiset saneerauksensa saadaan aikaan yhteishanke. Tällainen ryhmäkorjaushanke kiinnostaa niin tavarantoimittajia, urakoitsijoita kuin pankkejakin.

Helsingin Suutarilassa sijaitsevassa Siltamäen lähiössä kuusi taloyhtiötä – Asunto Oy:t Siltakoivu, Siltamänty, Siltatuomi, Siltaraita, Siltapaju ja Siltahaapa – ovat tehneet yhteistyötä jo vuosia. 

Kuusikolla on ryhmätyöhön joukko valtteja. Ne omistavat yhdessä isännöinti- ja huoltoyhtiö Siltamäen Huolto Oy:n, joka keskittyy vain omistajataloyhtiöidensä huoltoon ja hallinnointiin. Sen hallitus koostuu taloyhtiöiden hallitusten puheenjohtajista. 

Vuosien tiivis yhteistyö on hionut yhtiöiden edustajista kuin yhden suuren perheen, luonnehtivat Siltamännyn hallituksen puheenjohtaja Jorma Pailokari ja Siltapajun hallituksen puheenjohtaja Reijo Sauru

Valtti on sekin, että 1960–1970-lukujen taitteessa valmistuneiden talojen huoneistot, joita on yli 800, ovat liki identtisiä. Remonteissa tämä tarkoittaa työvaiheiden helppoa monistettavuutta. Ryhmätyöstä on etua myös hankinnoissa: alennusprosentti on tuntuva, kun ostoslistalla on vaikkapa 1 600 vesihanaa. 

Siltamäen Huolto Oy:n toimitusjohtaja, isännöitsijä Jarno Tuokko haarukoi taloyhtiökuusikon vuosien varrella saavuttamia säästöjä ja päätyy isoihin lukuihin. Puhutaan yhteensä sadoista tuhansista euroista. 

Ryhmäkorjaushanke kannattaa pohjata perusteellisiin suunnitelmiin 

Taloyhtiöiden tuorein ponnistus on KVS-hanke, jossa uudistetaan taloyhtiöiden kylpyhuoneet, vesiputket ja sähköt. Viemärit on korjattu jo aiemmin. Suurhankkeen suunnittelu alkoi vuonna 2017 ja suunnitelmat valmistuivat viime keväänä. Työt alkavat tänä syksynä.

Tuokko arvioi, että samanlaisen saneerauksen hanke- ja toteutussuunnittelu maksaisi yksittäiselle taloyhtiölle tyypillisesti 150 000–180 000 euroa. Siltamäessä ryhmäkorjaushanke todella kannattaa, sillä kun suunnittelulasku jaettiin, se jäi alle 100 000 euron per taloyhtiö. 

Säästöä kertyi muun muassa siitä, että toteutussuunnittelijaksi voitiin valita saneerauksen hankesuunnittelija. Hän pystyi tekemään kilpailukykyisen tarjouksen, koska tunsi hankkeen hyvin entuudestaan. Projektin johto toki joutuu viemään läpi kuuden talon korjausurakat, mutta aikaa siihen kuluu Tuokon mukaan vain hiukan enemmän kuin kuluisi yhden talon yksittäiseen hankkeeseen. 

Suunnitteluvaiheeseen kuuluu myös asioita, joissa ei kannata säästää. Tuokon mielestä tärkeimpiä ovat valvojan ja projektijohdon valinta.  

– Siltamäen KVS-hankkeeseen valittiin kovan luokan ammattilaisia, jotka käänsivät jokaisen kiven ja tunsivat kaikki porsaanreiät, hän luonnehtii. 

Jos jokainen taloyhtiö teettäisi urakan erikseen ja oman aikataulunsa mukaan, alueella olisi remontteja käynnissä helposti 5–6 vuoden ajan.

Toteutusvaiheesta ei kerry säästöjä yhtä paljon kuin suunnittelusta. Työmaita ei kuitenkaan tarvitse perustaa kuin yksi ja vain kerran. Samoin uusista kylpyhuoneista ei tarvita kuin yksi mallinnus, joka kelpaa työohjeeksi jokaiseen taloon. Lisätyökustannuksia on odotettavissa vain vähän. 

Ryhmäkorjaushanke puoltaa paikkaansa asumisviihtyvyydenkin näkökulmasta. Nyt saneerauksesta on häiriötä 2,5–3 vuoden ajan. Jos jokainen taloyhtiö teettäisi urakan erikseen ja oman aikataulunsa mukaan, alueella olisi remontteja käynnissä helposti 5–6 vuoden ajan. Kyse on myös asukkaiden turvallisuudesta. 

– Sokerina pohjalla on se, että ryhmäkorjaushankkeen tuloksena syntyy todennäköisesti vakiota parempaa laatua. Jos virheitä tulee, ne tulevat heti alkuun ja ne korjataan. Sen jälkeen loput kylpyhuoneet tehdään oikein. Lisäksi laatua on helppo vertailla, koska kohteet ovat samanlaisia, toteaa Tuokko. 

Selkeät toimintamallit ja yhteiset palaverit vievät asioita eteenpäin

Siltamäessä ryhmäkorjaushankkeen valmistelua johti isännöinti. Prosessi eteni tavalliseen tapaan: hankesuunnittelijan kilpailuttaminen ja valinta, hankesuunnitelman teko, samat kohdat toteutussuunnittelun osalta, urakoinnin kilpailutus ja projektinjohdon valitseminen.

Tuokko käytti toteutussuunnittelun ja projektinjohdon kilpailutuksessa epätavallista metodia, lehti-ilmoitusta. 

– Mietin, miten saisin toimijat kiinnostumaan hankkeestamme. Keksin laittaa alan lehteen ilmoituksen, että haemme toteutussuunnittelua ja samalla projektinjohtoa. Ilmoitukseen vastanneille lähetin valmiit materiaalipaketit, ja he antoivat tarjouksensa. 

Lisäksi Tuokko palkkasi avukseen ulkopuolisen, jo eläköityneen rakennusalan konkarin. Tämä kävi osaltaan läpi hankesuunnittelun, toteutussuunnittelun ja projektinjohdon tarjoukset. Kun kandidaatit oli valittu, heidät haastateltiin. 

Näin monen taloyhtiön yhteishanketta olisi mahdotonta viedä läpi ilman yhteispalavereja.

Aina kun asioita kertyi käsiteltäväksi, isännöitsijä kutsui kuuden talon hallitukset kokonaisuudessaan yhteispalaveriin. Tapaamisissa sovittiin periaatetasolla mitä tehdään, ja yhteinen näkemys kirjattiin muistioon. Jokainen hallitus käsitteli sen jälkeen muistion omassa kokouksessaan, eli teki asioista oman taloyhtiönsä osalta lainvoimaiset päätökset ja tarvittavat esitykset yhtiökokoukselle. 

Tuokko korostaa, että näin monen taloyhtiön yhteishanketta olisi mahdotonta viedä läpi ilman yhteispalavereja. Kokouksia pitäisi järjestää loputon määrä, ennen kuin yhteisymmärrys asioista löytyisi. Aikaa kuluisi ja hankkeen eteneminen tahmoisi.

Siltamäen taloyhtiöiden hallitukset ymmärsivät mallin merkityksen oitis. 

– Se oli todella hienoa, Tuokko kiittää. 

Puheenjohtajien ohjausryhmässä katsotaan laajaa kuvaa

Taloyhtiöiden yhteistyötä sujuvoittaa lisäksi hallitusten puheenjohtajista koostuva ohjausryhmä, joka kokoontuu tarpeen mukaan. Ohjausryhmä ei ole päättävä elin, vaan nimensä mukaisesti keskusteleva yhteistyöryhmä, joka pyrkii katsomaan asioita laajasti ja koko alueen näkökulmasta. 

– Emme ohjausryhmässä koskaan kaavaile remonttitoimia vain yhdelle taloyhtiölle, vaan aina koko alueelle. Emme muutenkaan erottele taloyhtiöitämme toisistaan, paitsi siltä osin, että meillä on kaksikerroksisia ja kolmekerroksisia taloja. Toki harvassa paikassa talot ovat näin identtisiä, sanoo Siltapajun hallituksen puheenjohtaja Reijo Sauru. 

Siltamännyn puheenjohtaja Jorma Pailokari vahvistaa, että isot hankkeet on aina laitettu liikkeelle ohjausryhmän aloitteesta. Ohjausryhmä on myös aina ollut varsin yksimielinen. Äänestyksiä ei ole tarvittu, eikä eriäviä mielipiteitä ole esitetty. Sauru naurahtaa, että osasyy tähän lienee hallitusten puheenjohtajien pitkissä, jopa vuosikymmenten mittaisissa pesteissä. 

Ohjausryhmän työ antaa tärkeää taustatukea hallituksille. Kun ohjausryhmä toteaa, että jokin ajatus vaikuttaa hyvältä, se on ponnin ja ohjenuora hallituksille asian käsittelyyn. 

Isännöitsijä Tuokon mukaan ryhmäkorjaushankkeissa yksittäinen taloyhtiö saattaa joutua antamaan vähän periksi jostakin asiasta. Vastineeksi se saa kuitenkin paljon sellaista hyvää, jota ilman se jäisi ilman ryhmää. 

– Tämä on joukkuepeliä parhaimmillaan.

Ryhmäkorjaushanke on saanut positiivista huomiota ja tunnustusta myös alueen ulkopuolella. Isännöintiliitto on valinnut Siltamäen ryhmäkorjaushankkeen Vuoden isännöintiteko 2020 -palkintofinaaliin.

Lue myös: Remonttien yhdistäminen kannatti – taloyhtiö sai putkiremontissa uuden saunan

Lue myös: Huonokuntoinen taloyhtiö sai uuden elämän – piti vain uskaltaa

Lue myös: Yksi asia on ratkaiseva taloyhtiölainan saamisessa – selvitystä vaativien asioiden lista on pitkä

Matti Tuovinen

Kirjoittaja: Matti Tuovinen

Asuminen, taloyhtiöasiat, remontointi ja rakentaminen ovat olleet juttujeni keskiössä jo yli 20 vuoden ajan. Uutta tutkimustietoa ja uusia haasteita tulee tuon tuosta, ja hyötytiedon jakaminen on palkitsevaa. Parhainta palautetta on kuulla, että jutustani oli hyötyä.

Katso kaikki artikkelit kirjoittajalta Matti Tuovinen →

Artikkeli ilmestynyt Kotitalo-lehden numerossa 5/2020

Katso kaikki jutut samasta aiheesta

Korjaushanke