Epäselvästi merkityt piha-alueet riitauttivat osakkaat
Erillistalon osakkaille oli epäselvää, miten pihat maastossa jakautuivat. Epäselvyys aiheutti osakkaiden välille riitaa, jota puitiin hovioikeudessa asti.
Tapahtumien kulku
Tapauksen taloyhtiö muodostuu kolmesta erillistalosta. Aiemmin tontti ja sillä sijainnut talo olivat yhdessä omistuksessa. Kun tontille rakennettiin kaksi taloa lisää ja huoneistoilla oli eri omistajat, tuli ajankohtaiseksi määrittää pihan hallinta-alueet yhtiöjärjestyksessä.
Yhtiöjärjestysmääräyksen mukaan kukin erillispientalosta muodostuva huoneisto hallitsi huoneistonsa lisäksi osakemääriensä suhteessa käytännössä noin kolmatta osaa yhtiön omistamasta tontista ja vastasi myös tämän kunnossapidosta. Suurpiirteistä kolmasosajakoa tuki määräys siitä, että mm. kadun kunnossapitomaksu ja kiinteistövero maapohjan osalta oli jaettava kolmeen osaan. Määräykseen ei oltu liitetty karttaa.
Isoimman C-talon osakkaat olivat sitä mieltä, että heille kuului yhtiöjärjestyksen mukaan enemmän pihaa kuin mitä heidän käytössään tosiasiallisesti oli. Asunto-osakeyhtiö puolestaan katsoi, että B- ja C-talojen välillä sijaitseva ja niiden hallinta-alueet erottava kivimuuri muodosti hyväksyttävän syyn sille, ettei talojen piha-alueiden koko vastannut tarkasti näiden osuuksia yhtiössä. C:n osakas vaati, että piha-alueet merkitään maastoon.
Yhtiökokous teki päätöksen siitä, ettei piha-alueita tulla C:n vaatimalla tavalla merkitsemään maastoon. C-talon osakas nosti kanteen ja vaati päätöksen julistamista pätemättömäksi yhdenvertaisuuden vastaisena.
Tuomio
Hovioikeuden mukaan yhtiöjärjestystä piti lukea tiukasti sanamuodon mukaisesti eli piha-alueet jakautuivat huoneistojen kesken niiden osakemäärien suhteessa, ei suurpiirteisesti. C-talon osakkailla oli hovioikeuden mielestä lisäksi oikeus vaatia asunto-osakeyhtiötä määrittelemään yhtiöjärjestyksessä määritellyt piha-alueet, jotta osakkaat tietäisivät, mikä alue heidän tuli pitää kunnossa. Yhtiökokouksen päätös olla merkkaamatta piha-alueita maastoon oli hovioikeuden mukaan osakkaiden yhdenvertaisuutta loukkaava ja siksi pätemätön.
Oikeudellinen arviointi
Piha-alueiden osakashallintaan antaminen voi olla pienissä yhtiöissä houkutteleva vaihtoehto. Jos tähän ryhdytään, kannattaa muistaa seuraavaa: Asiasta on ensinnäkin määrättävä yhtiöjärjestyksessä. Toiseksi karttaliite on olennainen osa hallinta-alueita koskevaa yhtiöjärjestysmääräystä, vaikka sanallisestikin alueiden määrittely toki onnistuu. Kolmanneksi on viisasta jalkautua maastoon, jotta kaikille osakkaille on varmasti selvää, miten pihaa jaetaan ja että tontilla asuminen käytännössä jatkossakin onnistuu, oli sitten kyse jätekatokselle kulusta tai ruohonleikkurin takapihalle kuljettamisesta.
Helsingin hovioikeus 28.1.2019, tuomio Nro 101, Dnro S 17/775, ei lainvoimainen