Mitä tehdä, kun taloyhtiössä on pysyvästi pimeitä ikkunoita? Taantuvien alueiden erityishaasteisiin on jo ratkaisuja

Kirjoittanut Matti Tuovinen 23.9.2019 ja päivitetty 25.9.2019
Ruovesi Kuva: Aleksi Poutanen

Tulevaisuuden uhat hahmottava hallitus ja isännöinti ovat taantuvien alueiden taloyhtiöille kullanarvoisia. Ruoveden muuttotappiokunnassa isännöinnin ja hallitusten lisäksi kunnan muut aktiiviset toimijat ratkovat haasteita yhdessä.

Taantuvien alueiden heikot tulevaisuuden näkymät ja niiden vastapainona pääkaupunkiseudun alati kasvava vetovoima ovat jo tuttuja väittämiä. Kokonaiskuva ei ole silti ihan näin kahtiajakautunut, vaan monisävyisempi.

Kaupungistuminen pitää paikkansa eikä se todellakaan ole yksin suomalainen ilmiö, vaan maailmansotien jälkeen alkanut yleinen kehitys kaikkialla Euroopassa.

Suomessa kaupungistumisen haasteisiin herättiin jo 1960–70-luvuilla. Valtiovalta linjasi, että lähes koko maa halutaan pitää asuttuna ja monilukuisten pienten ja keskisuurten keskusten Suomi voimissaan. Tuo periaate mainitaan yhä useimmissa valtioneuvoston asiakirjoissa, huomauttaa aluesuunnittelun ja -politiikan professori Sami Moisio Helsingin yliopistosta.

Suomessa kaupunkivetoisuus on 1990-luvun alun jälkeen silti korostunut. Sen erityispiirre on Moision mukaan se, että meillä halutaan ylläpitää laajaa kaupunkiseutujen verkostoa. Yleisesti puhutaan 30 kaupunkiseudun Suomesta. Kaupunkiseutu tarkoittaa itse kaupungin ohella sitä ympäröiviä maaseutukuntia.

– Mielenkiintoista on, että jotkut näistä kaupunkiseuduista ovat todella hyvässä kunnossa, muutamat taas luisumassa kohti vaikeuksia. Myös ryhmän sisällä tapahtuu kiintoisaa kehitystä. Osalla on hyvä muuttovoitto mutta heikko työllisyyskehitys. Jossain taas on hyvä työllisyyskehitys ja alhainen työttömyys, mutta silti paikkakunta ei houkuttele muuttajia, Moisio sanoo.

Asuntojen arvon näkökulmasta tilanne on samanlainen. Hyvin pärjäävien kaupunkiseutujen joukossa on paikkoja, jotka eivät kiinnosta muuttajia ja joissa asuntojen arvo ei siksi nouse. Toisaalta joukkoon mahtuu myös hankalan työllisyystilanteen mutta hyvän koulutustarjonnan kaupunkeja, joissa asuntojen arvot nousevat tai eivät ainakaan laske.

Lue lisää: Aluekuilu asuntomarkkinoilla kasvaa, mutta siihen voi varautua

Entä kun vessa maksaakin 100 000 euroa?

Taantuvien alueiden asunto-osakeyhtiöt törmäävät pahimmillaan pulmien kirjoon. Eräässä esimerkkitapauksessa yrittäjä osti liiketilan kaupungin keskustassa sijaitsevan vanhan kerrostalon kivijalasta. Muutaman vuoden kuluttua hän törmäsi yllätykseen. Vaikka yrittäjä jo maksoi liiketilastaan kaksinkertaista hoitovastiketta asuinhuoneistojen omistajiin nähden, hän sai putkiremontin jälkeen tuplalaskun tehdyistä töistä. Yhtiöjärjestyksessä luki, että myös rahoitusvastikkeen – nykyisin pääomavastikkeen – kerroin on liiketiloissa kaksi.

Yritys kaatui, ja taloyhtiön muut osakkaat joutuivat vastikkeiden maksajiksi. Arenna Oy:n Rovaniemen yksikönpäällikkö Jaana Baas havainnollistaa:

– Tuollaisessa tapauksessa yritykselle saattaa tulla sadantuhannen euron vessa. Vanhoissa liiketiloissa ei välttämättä ole varsinaista kylpyhuonetta eikä oikeata keittiötäkään.

Baas huomauttaa, että kerrostalojen pienten liiketilojen omistajat ovat tyypillisesti yksin- tai pienyrittäjiä, joiden leipä on kapea. Tuplahintainen putkiremontti ei maksa itseään takaisin koskaan, etenkin jos remontin hinta on ollut korkeampi kuin liiketilan käypä arvo. Harva myöskään haluaa ostaa liikeosaketta, joka on raskaasti velkainen.

Baasin mukaan jotkut taloyhtiöt ovat jo törmänneet siihen, että liiketiloja halutaan vain vuokrata. Vastikekertoimien kohtuullistaminen voisi auttaa taloyhtiöt ulos tästä tilanteesta. Baasin kokemuksen mukaan osakkaat suhtautuvat kohtuullistamisiin kuitenkin nihkeästi. Usein kertoimen muutos vaatisi yhtiöjärjestyksen muuttamista. Siihen taas vaaditaan kaikkien niiden osakkaiden suostumus, joiden maksuosuus kasvaisi muutoksen myötä.

Muutamien uusimpien rovaniemeläisten kerrostalojen yhtiöjärjestyksiin on kirjattu, että liikehuoneistoilla on asuinhuoneistojen tapaan vain yksinkertainen vastike. Vaikka tämä on Baasin mukaan yhä harvinaista, se voi olla merkki taloyhtiöiden viisaasta varautumisesta huonompiin aikoihin.

Lue myös: Velkainen liiketila kaatui taloyhtiön syliin, kunnes keksittiin luova ratkaisu

Ruovedellä keksitty ratkaisuja tyhjille tiloille

Pohjois-Pirkanmaalla, vajaan 4 500 asukkaan Ruovedellä, ei ole tarvinnut keskustella taloyhtiöiden liiketilojen vastikekertoimien madaltamisesta. Ei, vaikka Ruovesi lukeutuu monilla mittareilla taantuvien paikkakuntien joukkoon. Tampereelle on tunnin ajomatka, kunta kärsii muuttotappiosta ja vuokralaisia on ollut ajoittain vaikea löytää tyhjilleen jääneisiin tiloihin.

Tili- ja isännöintikeskus Tilkkeen toimitusjohtajan Armi Pystylän mukaan salaisuus piilee yhteen hiileen puhaltamisessa. Ruovedellä ollaan kekseliäitä, ja kaikki aktiiviset toimijat otetaan mukaan kuntaa kehittämään, hän sanoo.

Taloyhtiöt ovat vuokranneet tyhjiä tilojaan esimerkiksi yhdistyksille. Myös kunta on osallistunut aktiivisesti käyttömahdollisuuksien ideointiin. Yleensä tilat on saatu aina uuteen käyttöön kuukauden, parin kuluessa tyhjentymisestä.

Paikallinen pankkikin on talkoissa mukana. Se on lainoittanut taloyhtiöiden saneeraushankkeita aina tarvittaessa. Pystylän mukaan pankissa ymmärretään, ettei asuntokannan pidä antaa rapistua. Tämä tukee asuntojen arvon säilymistä paikkakunnalla, mikä taas osaltaan houkuttelee ulkopaikkakuntalaisia muuttamaan Ruovedelle. Paluumuuttajia on jo tullutkin, samoin kesäasukkaista on saatu ympäri vuoden Ruovedellä viihtyviä kuntalaisia.

Pystylä uskoo, että ehkä jo kymmenen vuoden päästä tilanne on vielä parempi. Asuminen rauhallisella maaseudulla alkaa kiinnostaa entistä enemmän kiireisiä ja stressaantuneita kaupunkilaisia. Sekään ei haittaa, jos kunnan palveluvarustus häviää kattavuudessa kaupungille – nykyisinhän useimmat erikoiskaupan tuotteet ostetaan joka tapauksessa netistä. Etätyökin yleistyy koko ajan.

Purkaminen helpottui, mutta ei tarpeeksi

Jos taloyhtiössä alkaa olla paljon pimeitä, surullisia ikkunoita – siis tyhjilleen jääneitä huoneistoja – täytyy yhtiön hallituksen käydä läpi selviytymiskeinoja alati tiheämmällä kammalla. Viime kädessä rakennuksen voi purkaa ja tontin myydä. Pulmaksi voi muodostua se, että purkaminen maksaisi liki saman kuin uuden rakentaminen.

Ja mitä purkamisesta jää osakkaille käteen? Pahimmillaan yhä velkaa. Muuttotappioalueella sijaitsevan kiinteistön tonttikaan tuskin menee kaupaksi. Tällaisten syiden takia osakkaat saattavat asua talossa niin pitkään kuin se kestää asuttavassa kunnossa välttämättömimpien korjausten turvin.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus Ara myöntää avustusta vuokratalojen purkamiseen,
mutta ei asunto-osakeyhtiöiden purkamiseen – ei, vaikka talo olisi niin huonokuntoinen, että terveysviranomaiset määräisivät sen asumiskieltoon.

Baasin ja Pystylän mielestä avustusmalli pitäisi ulottaa asunto-osakeyhtiöihin. Samoin olisi tarpeen pohtia, voisiko viranomaismääräyksiä keventää taantuvien alueiden taloyhtiöiden osalta. Esimerkiksi julkisivuremontissa ei vaadittaisikaan nykyisen tiukkaa talon energiatalouden kohentamista. Näin talot säilyisivät kunnossa ja asuttavina.

Jotain valtiovalta on jo tehnytkin. Taannoin lakimuutoksella helpotettiin asunto-osakeyhtiön asettamista selvitystilaan. Nyt se onnistuu tietyissä tilanteissa neljäviidesosan enemmistöllä, kun aiemmin päätökseen tarvittiin kaikkien osakkaiden suostumus. Lain mukaan ehtona on, että yhtiön vastuulla oleva kiinteistön kunnossapito tuottaa osakkeenomistajille huomattavaa vahinkoa, kun huomioidaan osakehuoneistojen arvo ja käytettävyys.

Koska tuomioistuimien ennakkopäätöksiä ”huomattavasta vahingosta” ei toistaiseksi ole, lain tulkinnatkin ovat väljiä. Lakimies Tommi Leppänen Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:stä sanoo, että ensikädessä ”huomattavan vahingon” määrittelee taloyhtiö itse. Laki velvoittaa yhtiön hankkimaan riippumattoman asiantuntijan lausunnon edellytysten täyttymisestä. Viime kädessä ratkaisun pitävyys testataan oikeusasteissa.

Jos todella kurjassa kunnossa olevan rakennuksen omistava taloyhtiö sijoittaa remonttiin vaikkapa euron, mutta se vaikuttaa asuntojen myyntiarvoon vain 20 senttiä, on saneeraus Leppäsen mukaan kannattamaton. Ainakaan investointi ei ole järkevä, vaikka sillä nostettaisiinkin asuntojen käyttöarvoa. Tällaisessa tilanteessa voisi siis olla mahdollista hakea asunto-osakeyhtiö selvitystilaa ja ehkä purkaa koko kiinteistö.

Mitä jos osakas ei maksa vastiketta?

Yksittäisen osakkaan ongelmille, kuten työttömyydelle, taloyhtiö tai isännöinti ei mahda mitään. Vastikerästeihin ne voivat kuitenkin suhtautua eri tavoin. Tavallisimmin osakasta muistetaan ensin huomautuksella, kun maksuja jää rästiin. Jos osakas ei reagoi huomautukseen mitenkään eikä maksa rästiä, laittaa isännöinti summan perintään. Ripeä menettely on tehokas ja taloyhtiön talouden kannalta perusteltu, mutta valmiiksi pulmissa olevalle osakkaalle kieltämättä tyly.

Huoneiston hallintaanottomenettelyllä taloyhtiö voi turvata, ettei osakas hukkaa osakeomaisuuttaan. Hallituksen tosin kannattaa pohtia, voiko asuntoon ylipäänsä saada vuokralaista. Jos ei, hallintaanottokaan ei välttämättä kannata. Kari Taka neuvoo, että silloin taloyhtiön kannattaa hakea saatavalle tuomio käräjäoikeudelta. Kun tuomio on saatu, voidaan rästi ulosmitata osakkaalta, jos tällä on muuta omaisuutta.

– Tämä toimii lähinnä sellaisiin osakkaisiin, joiden kohdalla ei ole kyse maksukyvyn puutteesta vaan maksuhaluttomuudesta, sanoo isännöintitoimenjohtaja Kari Taka Kotkan Seudun Talokeskuksesta.

Ruoveden yhteen hiilen puhaltavassa maalaiskunnassa asiat hoidetaan toisin. Vastikerästien perintä aloitetaan aina ottamalla yhteyttä osakkaaseen.

– Haluamme vähän kuulla ihmisen elämäntilanteesta, emmekä halua saattaa häntä pahempaan ahdinkoon. Meillä perintä on viimeisiä keinoja. Toki, jos taloyhtiön muut osakkaat kokevat, että maksuajan antaminen yhdelle on heitä kohtaan väärin, on rästit tietenkin pantava perintään. Toisaalta myöhästely tulee kompensoiduksi korkojen muodossa, joten ei siinä vielä rikota tasapuolisuuden periaatetta, Armi Pystylä kertoo.

Keskusteleva linja on tuottanut tulosta. Pystylä laskee, että Tilkkeen isännöimissä taloissa on rästejä vain muutamissa ja osakkaille on jouduttu laatimaan maksusuunnitelmia harvoin.

Matti Tuovinen

Kirjoittaja: Matti Tuovinen

Asuminen, taloyhtiöasiat, remontointi ja rakentaminen ovat olleet juttujeni keskiössä jo yli 20 vuoden ajan. Uutta tutkimustietoa ja uusia haasteita tulee tuon tuosta, ja hyötytiedon jakaminen on palkitsevaa. Parhainta palautetta on kuulla, että jutustani oli hyötyä.

Katso kaikki artikkelit kirjoittajalta Matti Tuovinen →

Katso kaikki jutut samasta aiheesta

Lainat Rahoitus Taloyhtiön johtaminen