Aluekuilu asuntomarkkinoilla kasvaa – näin siihen voi varautua

Kirjoittanut Matti Tuovinen 25.1.2019 ja päivitetty 14.2.2019
ASUNTOJEN NELIÖHINTOJA ERI KUNNISSA VUONNA 2017 Kuvitus: Vilma Tuominen/Berry Creative

Onko taloyhtiönne kasvukeskuksessa vai muuttotappioalueella? Asuntomarkkinat polarisoituvat nyt kiivaasti sijainnin perusteella. Kehitys kannattaa tuntea, jotta voi varautua tulevaan.

Miten asunnot voivat olla kaupungissa niin kalliita? Ja hinnat vain nousevat koko ajan! Tätä tuskaillaan monessa perheessä. Kaupungissa olisi työmahdollisuuksia, mutta kaupunkiin muuttaminen voi olla vaikeaa. Jos nykyinen koti sijaitsee pienessä kunnassa tai haja-asutusalueella, sen myyminen järkevään hintaan ja järkevällä aikavälillä on haastavaa.

Synkimmät pilvet leijuvat niiden muuttotappioalueilla sijaitsevien taloyhtiöiden yllä, joilla on raskas korjausvelka. Jos kiinteistön korjaaminen ei kannata tai jos remonttiin ei saada lainaa, asunnotkaan eivät mene kaupaksi. Pahimmillaan vaihtoehdoksi jää kiinteistön purkaminen.

Tätä kehitystä kutsutaan polarisaatioksi, asuntomarkkinoiden kaksinapaistumiseksi. Kasvukeskuksissa hinnat nousevat ja kysyntää riittää, muuttotappioalueilla ne laskevat eikä kauppa käy. Toki kokonaiskuva ei ole aivan näin mustavalkoinen, mutta nämä ovat ilmiön ääripäät.

Suurimmissa kaupungeissa polarisaatio näkyy myös kaupungin sisällä. Yhä useampi haluaa kodin keskustasta, vaikka keskustoissa on vapaita asuntoja tarjolla niukemmin kuin laitakaupungilla. Kova kysyntä nostaa keskusta-asuntojen hintoja ja kiihdyttää polarisaatiota. Ilmiö näkyy kortteleidenkin sisällä. Hyvin hoidetun taloyhtiön huoneistot ovat yleensä ottaen kysytympiä kuin heikommalla huolenpidolla olleiden taloyhtiöiden – vaikka niistä pitää maksaa keskivertoa enemmän.

Suomessa käynnissä ennätysmäinen muuttoaalto

Polarisaation taustalla on muuttoliike. Tällä vuosikymmenellä suomalaiset ovat muuttaneet niin kiivaaseen tahtiin, että muuttoliiketutkija Timo Aron mukaan tilannetta voi verrata 1970-luvun muuttoaaltoon, jolloin suomalaiset pakenivat maalta kaupunkeihin. Väki valuu pohjoisesta etelään, erityisesti pääkaupunkiseudulle.

Vuosien 2010–2016 tilastojen mukaan eniten muuttovoittoa keräsivät Uusimaa, Pirkanmaa ja Varsinais-Suomi. Jos ulkomailta Suomeen muuttaneet lisätään lukuihin, kärkikolmikko on sama,
mutta muuttovoittoa sai kymmenen maakuntaa.

– Jo yli puolet suomalaisista asuu 200 kilometrin etäisyydellä Helsingistä ja yhdeksän kymmenestä suomalaisesta linjan Kokkola-Joensuu alapuolella, Aro summaa.

Pohjoisesta etelään -suunnan lisäksi muuttoliike kulkee haja-asutusalueilta maakuntakeskuksiin. Myös moni kehyskunta kuuluu voittajiin. Häviäjiä ovat joka puolella maaseutualueet ja maakuntien laitamat.

Jo yli puolet suomalaisista asuu 200 kilometrin etäisyydellä Helsingistä.

Tilastojen mukaan maakunnista heikoimmilla on Kainuu. Vuosina 2010–2016 sen muuttotappio oli suurin ja Kajaani ainoana maakunnan keskuskaupunkina miinuksella asukasluvun kehityksessä. Tulevaisuuden näkymät ovat tosin valoisammat Sotkamon kaivannaisteollisuushankkeiden ja reilusti kohentuneen työllisyyskehityksen ansiosta.

Ikääntyneet jäävät, nuoret kaikkoavat

Muuttoliikkeen suunta tai volyymi eivät ole ainoa ongelma, Timo Aro sanoo. Pulma on myös se, että huomattava osa muuttajista lukeutuu nuoriin ikäryhmiin. Kun nuoret ja nuoret aikuiset muuttavat kaupunkeihin, haja-asutusalueille jää suhteessa entistä enemmän ikääntynyttä väestöä. Muuttoliike siis polarisoi asuntomarkkinoiden ohella kuntia: samanaikaisesti se sekä vahvistaa kasvavien paikkojen elinvoimaa että heikentää supistuvien alueiden elinvoimaisuutta.

Eikä kehitys näytä tästä muuttuvan. Tilastokeskuksen väestöennusteen ja Timo Aron laskelmien mukaan Suomen väestö kasvaa noin joka kolmannessa kunnassa vuosina 2015–2030. Eniten kasvavat pääkaupunkiseutu, Helsingin ja Tampereen välisen kasvukäytävän vaikutusalue sekä suurimmat kaupunkiseudut Lounais-Suomessa, Pohjois- ja Eteläpohjanmaan rannikkoalueella ja osassa Lappia. Väestö vähenee noin kahdessa kolmesta kunnasta, ja ne sijaitsevat enimmälti keskisessä, itäisessä ja pohjoisessa Suomessa sekä Etelä- ja Länsi-Suomen suurten kaupunkiseutujen reuna-alueilla.

Helsingin markkinatkin ovat jakautuneet

Polarisaation näkee asuntokauppatilastoistakin. Kasvukeskuksissa riittää kysyntää, ja vanhojen osakehuoneistojen kauppa käy. Tilastoissa tosin näkyy vuosien 2010–2017 välillä myös kauppamäärien notkahduksia. Yksi selittäjä tälle on kasvukeskusten merkittävä asuntojen uudistuotanto. Varsinkin Helsingissä rakennetaan uutta ennätystahtiin.

Muuttotappioalueilla tilanne on toinen. Tilastokeskuksen mukaan vuonna 2017 Suomessa oli 35 kuntaa, joissa ei tehty ainoatakaan asuntokauppaa välittäjän välityksellä. Tyypillisesti nämä kunnat ovat pieniä laita-alueiden maaseutukuntia. Vanhojen osakehuoneistojen neliöhinnat nousivat kasvukeskuksissa vuosien 2010–2017 välillä selvästi. Muuttotappioalueilla neliöhinnat laskivat monessa kunnassa.

Helsinki elää hintakehityksessä omaa elämäänsä, kuten pääkaupungit yleensä. Helsingissä vanhojen osakeasuntojen keskimääräinen neliöhinta vuonna 2010 oli 3 410 euroa neliöltä. Vuonna 2017 se oli 4 041 euroa. Nousu vaikuttaa kohtuulliselta, mutta ei paljasta koko totuutta, sillä Helsingin sisällä asuntomarkkinoiden polarisaatio on voimakkainta.

Kun katsotaan Helsingin vanhojen osakeasuntojen keskimääräisiä neliöhintoja postinumeroalueittain, käy ilmi, että vuonna 2017 Kaivopuisto-Ullanlinna, Kaartinkaupunki, Eira-Hernesaari ja Punavuori ylsivät yli 7 000 euron neliöhintoihin. Jakomäki-Alppikylän alueella keskimääräinen hinta oli samaan aikaan 2 068 euroa neliö. Tämän alueen maltillisesta hinnannoususta kertoo se, että vuonna 2010 neliöhinta oli alueella keskimäärin 1 907 euroa neliö.

Helsingissä asutaan yhä ahtaammin

Yksityistalouden ekonomisti Olli Kärkkäinen Nordeasta sanoo, että polarisaatiokehitys on ollut ennustettua nopeampaa. Hän myös löytää vielä yhden polarisaation muodon: polarisaation asunnon koon mukaan. Yksiöiden hinnat ovat kasvukeskuksissa eriytyneet muista markkinoista. Kärkkäisen mukaan tämä johtuu pääosin asuntosijoittajien määrän kasvusta – kysytyimpiä sijoitusasuntojahan ovat juuri yksiöt. Suomen Hypoteekkiyhdistyksen marraskuussa 2018 julkaiseman katsauksen mukaan sijoitusasuntojen määrä on finanssikriisin jälkeen kasvanut 40 prosenttia.


Pääkaupunkiseudulla pienipalkkaisiin tehtäviin on jo vaikea saada työvoimaa korkeiden asumiskustannusten takia.


Vanhojen asuntojen nopeasti nousevaa hintakehitystä on toisaalta hillinnyt voimakas uusien asuntojen rakentaminen, Kärkkäinen sanoo. Ruotsissa ja Norjassa uudistuotannon määrä on ollut vaatimattomampi, ja se on Tukholmassa ja Oslossa johtanut Helsinkiä dramaattisempiin neliöhintoihin.

Hypon pääekonomisti ja liiketoimintajohtaja Juhana Brotherus pohtii samaa ja huomauttaa, että silti keskimääräinen asumisväljyys pienenee Helsingissä koko ajan. Pääkaupunkiin ollaan valmiita
muuttamaan, vaikka se tarkoittaisi neliöistä tinkimistä. Tosin kaikki eivät voi.

– Pääkaupunkiseudulla on pienipalkkaisiin palvelualan tehtäviin jo vaikea saada työvoimaa, koska asumiskustannukset ovat niin korkeat. Ei kannata muuttaa Helsingin työmarkkina-alueelle, jos korkeampi palkka uppoaa kokonaan asumiskuluihin.

Ratkaisu pulmaan on Brotheruksenkin mukaan lisärakentaminen.

Oman yhtiön tilanne on hyvä tietää

Kehityksen isolle kuvalle ei yksittäinen taloyhtiö mahda mitään, mutta taustat on hyvä tuntea. Lisäksi on asioita, joilla omaa tilannetta voi kohentaa. Kajaanilainen Isännöinti ja tilitoimisto Kangasniemi Oy isännöi noin 60 taloyhtiötä Kajaanissa ja sen ympäristössä. Joukkoon mahtuu mainiossa tilanteessa olevia ja pulmia lähestyviä taloyhtiöitä.

Toimitusjohtaja, isännöitsijä Marko Kangasniemi sanoo, että jos vastikkeita alkaa jäädä rästiin, hallituksen ja isännöinnin kannattaa toimia nopeasti. Kangasniemi Oy:n periaate on, että jos maksu jää maksamatta kahdesti, se menee suoraan ulosottoon. Näin tehdään, sillä perintätoimiston kautta asioidessa perintätoimisto yleensä veloittaa asiakkaalta reilut perintäkulut. Lisäksi saatava on käräjäoikeuden päätöksellä turvattu taloyhtiölle.

Tällä haavaa Kangasniemi Oy asioi ulosoton kanssa viikoittain, ja tapausten määrä on viime vuosina lievästi kasvanut. Marko Kangasniemi uskoo kuitenkin, että työllisyyden kohentuessa tilanne muuttuu selvästi. Hallituksen sitoutuminen taloyhtiön hoitoon on hänen mielestään tärkeää, oli yhtiö millainen tahansa. Siksi Kangasniemi käy hallitustensa kanssa säännöllisesti läpi kuitit ja vastikerästit.

Kiinteistöjen korjausehdotukset isännöinti kirjaa taloyhtiön papereihin, joista ne näkyvät osakkaille yhtiökokouksessa siinäkin tapauksessa, että hallitus päättää olla tekemättä mitään.

– Viimeistään näin koko taloyhtiö saadaan keskustelemaan asioista, Kangasniemi sanoo.

Taloyhtiön korjausohjelma tuo turvaa

Paras keino turvata kiinteistön ja asuntojen arvo on jatkuva korjaustoiminta. Jos tämä unohdetaan, taloyhtiöllä on lopulta vastassa mittava korjausvelka ja joukko ongelmia, kun isot remontit kaatuvat päälle yhtä aikaa. Myös hyvässä tilanteessa oleville taloyhtiöille korjaustoiminta takaa kiinteistön arvon säilymisen, jopa nousun.

Siksi hallituksen ei sovi jäädä lepäämään laakereilleen näissäkään yhtiöissä, sanoo aluejohtaja, isännöitsijä Marcus Johansson Isännöintipalvelu Isarvo Oy:n Helsingin toimistosta. Jatkuva korjaustoiminta edellyttää hallitukselta kykyä ja halua katsoa jopa vuosikymmenien päähän. Tässä auttaa strategia. Kun siihen kirjataan osakkaiden tahtotila taloyhtiön hoitamisesta, saadaan työkalu, joka toimii yhtiön kehittämisen ohjenuorana ja helpottaa päätösten tekoa.


Jatkuva korjaustoiminta edellyttää hallitukselta kykyä ja halua katsoa jopa vuosikymmenien päähän.

Nordean Olli Kärkkäinen vinkkaa hallituksia tutustumaan syksyllä 2019 julkaistavaan väestöennusteeseen: mitä se ennustaa juuri meidän alueellemme. Johansson neuvoo yhtiöitä lisäksi miettimään, onko taloyhtiön kaikki varallisuus järkevässä käytössä. Esimerkiksi mahdollinen lisärakentamisoikeus kannattaisi hyödyntää ja alikäytössä olevat tilat ottaa tehokkaampaan käyttöön.

Liiketiloihin kannattaa ottaa jämäkkä ote

Tyhjistä liiketiloista on tullut entistä useamman taloyhtiön päänsärky. Kun yritys lähtee tai kaatuu, vuokratulot tai vastikkeet jäävät saamatta ja taloyhtiön talous voi ajautua ahtaalle. Hämmästyttävää kyllä, ongelma ei ole yksin pikkukaupunkien, vaan tuttu jopa Helsingin keskustassa.

Johansson sanoo, että Helsingissä on nyt vuokralaisen markkinat – yritys voi valita, minne sijoittuu. Myös uudet ostoskeskukset vetävät yrittäjiä kivijalkamyymälöistä. Johanssonin mukaan taloyhtiön kannattaakin nyt satsata oikean vuokralaisen löytämiseen. Esimerkiksi ison remontin alla hallitus voisi puntaroida, millaista yritystoimintaa taloyhtiön tiloihin halutaan. Jos liiketilaa jo remontissa muokataan tällaiseen sopivaksi, se lisää tilan haluttavuutta.

Muitakin keinoja on. Taloyhtiö voi tukea ahtaalla olevaa yrittäjää laskemalla jyvityskerrointa. Tyypillisesti se on 1,5 eli yrittäjä maksaa vastiketta 1,5 kertaa sen mitä osakkaat. Kertoimen madaltaminen nostaa muiden osakkaiden maksua, joten se edellyttää yhtiöjärjestyksen muuttamista. Tähän taas on saatava jokaisen osakkaan suostumus, mikä voi olla vaikeaa.

Matti Tuovinen

Kirjoittaja: Matti Tuovinen

Asuminen, taloyhtiöasiat, remontointi ja rakentaminen ovat olleet juttujeni keskiössä jo yli 20 vuoden ajan. Uutta tutkimustietoa ja uusia haasteita tulee tuon tuosta, ja hyötytiedon jakaminen on palkitsevaa. Parhainta palautetta on kuulla, että jutustani oli hyötyä.

Katso kaikki artikkelit kirjoittajalta Matti Tuovinen →

Katso kaikki jutut samasta aiheesta

Asuntokauppa Korjaushanke Taloyhtiön johtaminen