Osakkaiden velkaantumista taloyhtiölainojen kautta halutaan suitsia − remonttilainojen sääntelyä ei ole tulossa

Kirjoittanut Mari Schildt 17.6.2019 ja päivitetty 18.6.2019

Vaikka taloyhtiölaina ei tunnu omalta velalta, tulevaisuudessa sekin saatetaan ottaa huomioon, kun haet pankista lainaa. Viranomaiset haluavat alkaa suitsia erityisesti velkaantumista, joka tapahtuu taloyhtiölainoilla rahoitettujen uudiskohteiden kautta. Remonttilainojen sääntelyä ei sen sijaan edes pohdita.

Suomalaiset kotitaloudet ovat ottaneet velkaa niin paljon, että se huolestuttaa jo viranomaisia. Kun kymmenen vuotta sitten maan kotitalouksilla oli velkaa yhteensä runsas 100 miljardia euroa, nyt velkataakka on kasvanut jo runsaaseen 150 miljardiin euroon. 

Merkittävintä velkaantuminen on ollut taloyhtiölainojen osuuksien kautta, kertoo Danske Bankin pääekonomisti Pasi Kuoppamäki. Taloyhtiöt ovat nostaneet lainaa niin vilkkaasti, että kasvu on ollut vuosittain reilut kymmenen prosenttia vuoden 2008 finanssikriisistä saakka.

Selittäviä syitä on kaksi: uudistuotanto ja remonttilainat. Vaikka tilastoista kahta erilaista tilannetta ei saa laskettua erilleen, asiantuntijoiden syyttävä sormi osoittaa varsinkin pääkaupunkiseudun uudisrakentamiseen.

Kauhein tilanne on se, jos joutuu velkakierteeseen, ja joutuu maksamaan velalla velkaa.

Valtionvarainministeriön ylijohtaja Leena Mörttiseltä ei heru sympatiaa voimakkaasti taloyhtiövelalla rahoitettuihin uudiskohteisiin. Hän toimii puheenjohtajana työryhmässä, joka pohtii keinoja taltuttaa kotitalouksien hallitsematonta velkaantumista. Hänen mukaansa taloyhtiölaina ei ole kotitalouksien kannalta kestävä tapa ylläpitää asuntorakentamista.

– Sanoisin, että niin kaunis ajatus kuin se onkin, taustalla pitäisi aina olla asiakkaan kyky maksaa laina pois. Kauhein tilanne on se, jos joutuu velkakierteeseen, ja joutuu maksamaan velalla velkaa, Mörttinen varoittaa.

Vanhenevan asuntokannan peruskorjaamista työryhmä ei halua missään nimessä vaikeuttaa. Siksi remonttilainat on jätetty kategorisesti säätelypohdinnan ulkopuolelle.

Haussa väline kokonaisvelkaantumisen mittaamiseen

Valtionvarainministeriön työryhmä on hakenut mittaria, joka kuvaisi kotitalouden kokonaisvelkaantumista. Se ottaisi huomioon kaikki erilaiset velkatyypit, myös uudistuotannon taloyhtiölainaosuudet ja tiettyä tasoa suuremmat pikavipit, joita nykyisin ei lainaneuvotteluissa juurikaan huomioida.

– Jos teemme rajoittavan välineen vain yhteen rajapintaan, esimerkiksi asuntolainaan, saattaa se johtaa siihen, että kotitalous voi velkaantua esimerkiksi vakuudettomilla kulutusluotoilla. Pitäisi siis olla väline, joka kattaa kaikki kotitalouden velkarasitteet, Mörttinen sanoo.

Haussa on ollut rajoittimia, joilla velkaantuminen pysäytettäisiin, jos se ylittäisi sovitun määrän suhteessa kotitalouden tuloihin. Rajoittimia on luvassa myös uudistuotannon taloyhtiölainoitukselle.

– Taloyhtiölainojen tapauksessa on suunniteltu rajoituksia sekä lyhennysvapaisiin että lainan määrään suhteessa asunnon arvoon. Korjausrakentamista nämä rajoitteet eivät koskisi, hän sanoo.

Työryhmän on tarkoitus julkistaa mietintönsä elokuun lopussa.  

Uusi ilmiö, jonka vaikutuksia ei vielä tiedetä

Taloyhtiövelalla vahvasti rahoitetut uudiskohteet ovat uusi ilmiö. Kenelläkään ei ole vielä kokemusta siitä, miten kotitaloudet ja taloyhtiöt pärjäävät taantumassa, kun asunnon hinnasta jopa 70 prosenttia on leivottu sisään taloyhtiölainaan. Näissä kohteissa ensimmäisinä vuosina maksetaan tyypillisesti vain lainan korkoja. Kun lyhennykset astuvat kuvaan, asumisen kustannukset kasvavat huomattavasti. 

Taloyhtiölainoitukseen nojaavalla asuntotuotannolla on positiivinenkin puolensa.

– Kun ihmiset ovat hankkineet asuntoja näistä kohteista aikaisempaa pienemmällä käsirahalla ja pienemmällä omalla velkaosuudella, asiaa ei ole välttämättä mietitty kymmenen vuoden horisontilla, Danske Bankin Kuoppamäki arvioi.

Kuoppamäki haluaa huomauttaa, että taloyhtiölainoitukseen nojaavalla asuntotuotannolla on positiivinenkin puolensa, jota ei pitäisi unohtaa. Hän sanoo, että taloyhtiölainoitus on auttanut pitämään yllä ja jopa lisäämään asuntotuotantoa pääkaupunkiseudulla. Hänen mukaansa seudulle virtaa edelleen väkeä, eikä voi sanoa, että alueella olisi merkittävää määrää liikatuotantoa. 

Suunnitelmallisuus pitää taloyhtiön ja osakkaat pinnalla

Isännöitsijä Marko Haikonen Helsingin Seudun Isännöitsijöistä sanoo, ettei ole havainnut vanhojen taloyhtiöiden osakkaiden maksuvaikeuksien lisääntyneen viime vuosina.

– Nähdäkseni keskustelu on liittynyt lähinnä uudistuotantoon. Sehän on asia, johon taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä eivät juurikaan voi vaikuttaa. Isännöinnin näkökulma tulee mukaan laina-asioissa vasta silloin, kun puhutaan peruskorjauslainoista, hän sanoo. 

Jos vanhemmissa taloyhtiöissä ei ole tehty korjauksia ajallaan, se voi aiheuttaa osakkaille maksuvaikeuksia.

Isännöitsijän päähuomio ei ole osakkaiden velkataakassa, vaan taloyhtiön korjausvelassa. Haikonen ei usko, että korjauksien laiminlyönti ja kiinteistön arvonlasku voisi olla yhdenkään osakkaan edun mukaista.

– Jos vanhemmissa taloyhtiöissä ei ole tehty korjauksia ajallaan, se voi aiheuttaa osakkaille maksuvaikeuksia. Kun yhtäkkiä joudutaan tekemään monta korjausta peräkkäin pakon edessä, kerääntyy ihmisille helposti 5-6 erillistä yhtiölainaa, hän sanoo.

Haikonen suosittelee taloyhtiöille kiinteistön kuntoarviota ja pitkän tähtäimen suunnitelmaa, jolla korjaushankkeet voi sijoittaa mahdollisimman järkevästi tuleville vuosille.

Lue lisää: Ennakoiva kiinteistönpito estää taloyhtiöiden röttelöitymisen

Hänen mukaansa isännöinti miettii korjaushankkeita ja niiden rahoitusta osakkaiden kokonaisedun kannalta. Yksittäisen osakkaan etua ei voi laittaa muiden edelle edes sen takia, että joku ei pysty maksamaan lainarasitusta.

– Putkiremontin jälkeen lainarahoitus voi olla toista tuhatta euroa per neliö. On nähty, että sen jälkeen asuntojen omistuksia vaihtuu. Joillekin se on aina liikaa, hän miettii.

Lue myös: Viisas taloyhtiö suunnittelee tulevaa laatimalla strategian

Katso kaikki jutut samasta aiheesta

Asuntokauppa Korjaushanke Rahoitus Rakentaminen