Korjausvelka romahti niskaan Hepokullassa – apu löytyi ryhmäkorjauksesta ja uudenlaisesta lainasta

Kirjoittanut Mari Schildt 16.2.2021
Vihreä laina mahdollustaa osaltaan massiivisen korjaamisen. Kun ryhmäkorjaus alkaa, koko Turun Hepokulta mullistuu. Kuvat: Jussi Vierimaa

Turun Hepokullan kerrostalolähiössä elettiin edullisin kustannuksin lähes 50 vuotta. Lopulta korjausvelka romahti niskaan. Hepokullan Lämmön toimitusjohtaja Kalle Lindfors (vasemmalla) ja As Oy Jahtilähteen hallituksen puheenjohtaja Petteri Partanen kertovat korjaushankkeen mullistavan aluetta.

”Hepokullan alueen asunto-osakeyhtiöt ovat tilanteessa, jossa niiden peruskorjauksia ei enää pystytä siirtämään eteenpäin.”

Lakoninen toteamus Turun Hepokullan tilasta löytyy vuonna 2018 valmistuneesta aluekehityshankkeen esiselvityksestä. Selvitys antaa kiitosta lähinnä vesikatoille ja niille ikkunoille, jotka on ehditty uusia. Silti uusituista vesikatoistakin vanhimmat ovat jo yli 20 vuotta vanhoja.

Loppu onkin karua kertomaa: vuotavia vesiputkia, viemärivuotoja, kapasiteetiltaan liian pieniä sähköjärjestelmiä, uusimista odottavia hissejä ja kylpyhuoneita, rapautuvia julkisivuja, vaurioituneita lämpöeristeitä, hajonneita salaojia ja mikrobikasvustoa.

Turun Hepokulta valmistui Suomen historian vilkkaimman rakentamisbuumin lopulla vuonna 1974. Alueella on yhdeksän taloyhtiötä, ja niissä 34 kerrostaloa. Kaikkiaan 22 yhden rappukäytävän pistetaloa kurottaa korkeuksiin 7−8 kerroksen mitalla, ja loput ovat matalampia, nelikerroksisia lamellitaloja.

Lisäksi on ajalle tyypillinen liikekeskus, seurakuntatalo ja alueellisen isännöinti- ja huoltoyhtiö Hepokullan Lämmön rakennus.

Hepokullassa on asuttu lähes viisi vuosikymmentä suhteellisin edullisin asumiskustannuksin. Oman lämpöyhtiön hallituksen kautta taloyhtiöt ovat tottuneet toimimaan yhteistyössä. Näihin kahteen asiaan tiivistyvät niin alueen haasteet kuin mahdollisuudetkin.

Haaste on korjausvelan määrä. Kuten raportti toteaa: peruskorjauksia ei enää pystytä siirtämään eteenpäin. Mahdollisuuksia tuo yhteistyö. Koska korjattavaa on paljon ja talot on rakennettu saman mallin mukaan, esiselvityskin suosittaa ryhmäkorjaushanketta.

Ryhmäkorjaus mullistaa koko alueen, lisärakentamistakin harkitaan

Hepokullan lämmön viehättävän 70-lukulaisessa toimitilassa toimitusjohtaja Kalle Lindfors kantaa pöytään papereita, joista käy ilmi Hepokullan tuleva mullistus: lähes koko alue korjataan perusteellisesti kolmessa vuodessa.

Turun Hepokulta on kivenheiton päässä keskustasta sijaitseva kompakti, kumpuilevassa maisemassa havupuiden keskellä nouseva kerrostaloalue. Alue mullistuu korjaushankkeen myötä.

Samalla taloyhtiöihin tuodaan tämän päivän talotekniikkaa: muun muassa maalämpöä, valokuitua, huoneistojen viilennystä, kylpyhuoneiden lattialämmitystä ja porraskäytävien savunpoistoa. 

− Kaikki uusiksi, Lindfors summaa.

Ryhmähankkeeseen on lähtenyt mukaan seitsemän taloyhtiötä, ja yksi taloyhtiö tekee remontit itsenäisesti. Kokonaiskustannus tulee asettumaan noin 80 miljoonaan euroon. Kumppanuusmallilla hinta lyödään lukkoon huolellisen suunnittelun jälkeen. Mahdolliset lisätyöt ja yllätykset rakentamisaikana menevät rakentajan piikkiin.

Kilpailutuksessa ryhmähankkeesta oli se hyöty, että jo kättelyssä hinta putosi 1,8 miljoonaa euroa.

− Kilpailutuksessa ryhmähankkeesta oli se hyöty, että jo kättelyssä hinta putosi 1,8 miljoonaa euroa, Lindfors kertoo.

Samassa yhteydessä pohditaan myös lisärakentamista taloyhtiöiden omille tonteille: jos alustava, uusi asemakaavarunko toteutuisi täydessä laajuudessaan, Hepokultaan voisi nousta kahdeksan uutta asuinkerrostaloa sekä pysäköintirakennuksia. 

Hepokullassa on laskettu, että kerrostalotontista taloyhtiö voisi saada ennen kaavoituksen kuluja jopa puoli miljoonaa euroa. Se olisi mukava lisä remonttikassaan.

Asia on kuitenkin kiistanalainen: vastustajat vetoavat siihen, että nimenomaan väljyys ja luonnonläheiset, avarat maisemat ovat Hepokullan valtti.

Lisärakentamisen puolustajat vetoavat paitsi rahaan myös siihen, että Hepokultaan mahtuu lisää asukkaita. Asukasmäärä on alueen ikärakenteen mukana pudonnut yli 40 prosentilla runsaaseen kahteen tuhanteen.

− Meidän yhtiössämme asia ei ole juurikaan herättänyt keskustelua, vaan se on tavallaan hautumassa. Tiedetään, että lisärakentaminen on mahdollista, mutta meillä tehdään ensin remontti valmiiksi, ja katsotaan sitten, koetaanko lisärakentaminen tarpeelliseksi, sanoo As Oy Jahtilähteen hallituksen puheenjohtaja Petteri Partanen.

Hyvä suhde pankkiin auttoi edullisen lainan järjestymistä

Rahoitushankkeena Hepokulta on suuri mutta ei mahdoton. Se on kasvavan kaupunkiseudun keskustan läheisyydessä, sillä on suhteellisen hyvä maine, ja alueella on tehty vilkkaasti asuntokauppaa. Myyntiin tulleet pienemmät asunnot ovat solahtaneet nopeasti sijoittajien salkkuun.

Kiinteistönvälittäjien mukaan vain tuleva jättimäinen korjaushanke jarruttaa tällä hetkellä asuntojen menekkiä.

Lindforsin mukaan rahoituskierroksen loppumetreillä mukana oli kolme pankkia, joista yksi putosi kaksinkertaisen riskin takia: se rahoittaa jo nyt suurinta osaa alueen asuntolainoista. Toinen jarrutti jyrkästi koronakevään lyhyen pankkikriisin aikana. Jäljelle jäi Danske Bank.

Remontti tulee parantamaan Hepokullan energiatehokkuutta niin huomattavasti, että se sopii vihreän lainoituksen kohteeksi.

Toimitusjohtaja Lindfors hymyilee, sillä rahoitustarjous on hänen mielestään hyvä. Hanke piti vielä hyväksyttää pankin pääkonttorilla Tanskassa, mutta sieltäkin saatiin vihreää valoa.

Lindfors sanoo, että asiaa auttoi hyvä, vuosien takaa periytyvä keskusteluyhteys pankin kanssa. Toisaalta tähdet olivat oikeassa asennossa juuri nyt: remontti tulee parantamaan Hepokullan energiatehokkuutta niin huomattavasti, että se sopii vihreän lainoituksen kohteeksi.

Vihreä laina on uusi tähti rahamarkkinoilla

Vihreä joukkolaina on Euroopan rahamarkkinoilla raketin lailla nouseva tähti. Esimerkiksi syyskuussa Saksan valtion liikkeelle laskema, 6,5 miljardin euron vihreä joukkolaina keräsi merkintöjä 33 miljardin euron edestä. 

Vihreät lainat ovat korvamerkittyä rahaa, jolla rahoitetaan vain ekologisesti, taloudellisesti ja sosiaalisesti kestäviä kohteita. Ne ovat sijoittajille houkuttelevia, sillä niitä pidetään turvallisina sijoituksina muuten epävarmoina aikoina. 

Tavanomaisista joukkolainoista vihreät joukkolainat eroavat myös siinä, että niiltä edellytetään tavallista tarkempaa ja läpinäkyvämpää raportointia: jos luvataan, että lainan avulla taloyhtiön energiatehokkuus lisääntyy, se pitää myös pystyä todentamaan. Raportointi on vuosittaista ja riippumattoman asiantuntijan varmistamaa. 

Vihreiden joukkolainojen suosiota ei ole jarruttanut edes se, että niiden kriteerit ovat vielä keskentekoiset. Niitä sorvataan sekä EU:ssa että kansainvälisessä standardointijärjestö ISO:ssa.

Vihreän lainan kriteerit täyttävälle rahoituskohteelle kyse voi olla onnenpotkusta, sillä kohteiden riskiä pidetään normaalia alhaisempana, ja sen vuoksi lainan voi saada hiukan halvemmalla. Pankeissa nähdään niinkin, että energiatehokkuus voi nousta tulevaisuudessa jopa lainan ehdoksi.

Voisiko vihreä laina olla vastaus Suomen rapistuvien kerrostalolähiöiden korjaamiseen laajemmaltikin?

Esimerkiksi Euroopan joukkolainaneuvoston EMF-ECBC:n pääsihteeri Luca Bertalot on sanonut energiatehokkuudella olevan merkittävä vaikutus myös pankeille, sillä jos perheiden energialasku pienenee, samalla heidän rahatilanteensa paranee. Silloin pankin riski laskee huomattavasti.

Voisiko vihreä laina olla vastaus Suomen rapistuvien kerrostalolähiöiden korjaamiseen laajemmaltikin? Danske Bankin asunto-osakeyhtiörahoituksesta vastaava johtaja Ville Roihu miettii, että kun suuria saneerauksia tehdään, niin olisihan se hölmöä jättää vihreän lainan mahdollisuus tutkimatta.

− Tosin energiatehokkuuden parannuksen pitää olla prosentuaalisesti riittävän suuri. Vanhemman taloyhtiön kohdalla sanoisin, että arvot eivät täyty ihan pelkällä maalämmöllä. Pitää oikeasti viedä asioita eteenpäin, Roihu sanoo. 

Korjaushanke kehittää aluetta, mutta kolikon kääntöpuolella ovat kallistuvat asumiskulut

Kalle Lindfors kantaa murhetta niiden osakkaiden puolesta, jotka ovat mitoittaneet taloutensa entisten, matalampien vastikkeiden mukaan.

Kun Hepokullan korjaushanke on kolmen vuoden päästä valmis, se on käytännössä täysin uudistettu asuinalue, jonka arvonnoususta odotetaan huomattavaa. Talojen 1970-luvun alkuperäiset oranssin ja lehmuksenvihreän värisävyt julkisivuissa säilytetään muistona historiasta.

Remontit tulevat kasvattamaan asumiskuluja reippaasti rahoitusvastikkeen kautta. Lindfors kantaa murhetta niiden osakkaiden puolesta, jotka ovat mitoittaneet taloutensa entisten, matalampien vastikkeiden mukaan. 

− Kyyneliä on vuodatettu, hän sanoo.

Hepokullassa ei oltaisi nyt tässä tilanteessa, jos asuinaluetta olisi korjattu suunnitelmallisesti sen ensimmäisten 50 vuoden aikana.

Lähtemään joutuvia osakkaita ei lohduta tieto siitä, että Hepokullalla on edessään loistava tulevaisuus.

Lue lisää: Helsinkiläisyhtiön korjausvelka kasvoi niin suureksi, että edessä voi olla rakennusten purkaminen

Lue lisää: Ryhmäkorjaushanke säästää rahaa – ”Tämä on joukkuepeliä parhaimmillaan”

Lue myös: Energiaremontti säästää rahaa, joten miksi niitä ei tehdä enemmän?

Mari Schildt

Kirjoittaja: Mari Schildt

Asunto-osakeyhtiö on ihmiselle koti, mutta kansantaloudelle se on varallisuuden ja vaurauden perusta. Harva tulee ajatelleeksi, että hyvin hoidetut taloyhtiöt takaavat esimerkiksi sen, että maan pankit saavat maailmalta varoja lainattaviksi edelleen suomalaisille. Kun me luotamme taloyhtiöihimme, meihinkin luotetaan maailmalla.

Katso kaikki artikkelit kirjoittajalta Mari Schildt →

Katso kaikki jutut samasta aiheesta

Korjaushanke Lainat Rahoitus