Kaikki, mitä sinun pitää tietää taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä

Kirjoittanut Tuomas Lehtonen 17.5.2019
7 tärkeintä kysymystä ja vastausta taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä Kuvitus: Vera Liinasaari /BOTH

Yhtiöjärjestys on lakisääteinen asiakirja, joka kiteyttää taloyhtiön sisäiset säännöt. Yhtiöjärjestyksessä on muutamia asioita, joihin osakkaan tai sellaiseksi haluavan kannattaa ehdottomasti tutustua.

1. Mikä yhtiöjärjestys on ja mitä se sisältää?

Yhtiöjärjestys on yhtiön sisäinen laki, joka määrittelee kaikki asunto-osakeyhtiön sisäiset säännöt. Se on lakisääteinen asiakirja, jonka minimivaatimukset on esitetty asunto-osakeyhtiölaissa. Laki ei rajoita yhtiöjärjestyksen sisältöä, joten siinä voidaan määrätä kaikista taloyhtiön tärkeinä pitämistä asioista. Määräysten on kuitenkin oltava hyvän tavan mukaisia.

Lähes kaikkien asunto-osakeyhtiöiden yhtiöjärjestyksissä on lain asettamien minimivaatimusten lisäksi esimerkiksi maininnat yhtiölainan takaisinmaksamisesta ja yhtiökokouksessa käsiteltävistä asioista. Yhtiöjärjestyksissä voi olla myös harvinaisempia määräyksiä. Esimerkiksi senioreille suunnattujen yhtiöiden yhtiöjärjestyksessä voidaan mainita, että talon asukkaat eivät saa olla alle 55-vuotiaita.

Yhtiöjärjestykseen kannattaa kirjata vain taloyhtiön toiminnan kannalta tärkeimmät asiat, sillä sen muuttaminen on työlästä. Esimerkiksi yhtiön järjestyssäännöt on järkevintä kirjata yhtiöjärjestyksen sijaan erilliseen asiakirjaan.

2. Onko yhtiöjärjestyksen muoto lakisääteinen?

Ei. Asioiden esittämisjärjestys on vapaamuotoinen ja samassa pykälässä voidaan mainita yksi tai useampi asia. Taloyhtiön toiminnan kannalta on oleellisen tärkeää, että yhtiöjärjestys on kirjoitettu selkeästi, ristiriidattomasti ja riittävän yksityiskohtaisesti. Näin vältetään tulkintavaikeudet sekä riidat hallituksen ja muiden asukkaiden välillä.

Ongelmia tulee monesti vastikeperusteista ja kunnossapitovastuiden jakautumisesta yhtiön ja osakkaiden kesken. Yhtiöjärjestyksessä saatetaan esimerkiksi todeta, että liikehuoneiston yhtiövastike on kaksinkertainen asuinhuoneistoihin verrattuna. Yhtiöjärjestyksen kirjoitusasusta riippuen saattaa jäädä tulkinnanvaraiseksi, koskeeko kaksinkertainen vastikemaksu pelkästään hoitovastiketta vai myös pääomavastiketta.

3. Kuka yhtiöjärjestyksen laatii?

Asunto-osakeyhtiön rakennuttaja laatii yhtiöjärjestyksen. Rakennuttaja toimittaa asunto-osakeyhtiön perustamisilmoituksen liitteineen Patentti- ja rekisterihallitukselle, joka kirjaa asunto-osakeyhtiön kaupparekisteriin. Yhtiöjärjestys on yksi perustamisilmoituksen keskeisistä liitteistä.

4. Miten yhtiöjärjestystä muutetaan? Milloin yhtiöjärjestyksen muutos kannattaa tehdä?

Yhtiöjärjestysä voidaan muuttaa yhtiökokouksessa 2/3 enemmistöpäätöksellä. Useimmiten yhtiöjärjestystä muutetaan, jotta se saadaan vastaamaan voimassa olevaa asunto-osakeyhtiölakia. Muita syitä muutokselle voivat olla esimerkiksi yhtiön omistukseen kuuluvan asunnon osakkeiden myyminen tai osakkaan toive toteuttaa asuntoonsa tietty poikkeava rakenne tai tekninen järjestelmä, vaikkapa asennuttaa ilmalämpöpumppu. Jälkimmäisessä tapauksessa yhtiöjärjestyksen kunnossapitosäännöstä voidaan muuttaa niin, että osakas vastaa kaikista uuden rakenteen tai järjestelmän asentamiseen ja ylläpitoon liittyvistä kustannuksista.

Yhtiökokouksen 2/3 enemmistöpäätökselläkään ei voida siirtää yhtiöjärjestykseen kirjattuja, tietyille osakkaille määrättyjä, vastuita toisille osakkaille. Tällainen muutos edellyttää suostumusta niiltä osakkailta, joiden vastuut kasvaisivat yhtiöjärjestyksen muutoksen myötä.

5. Kenellä on mahdollisuus saada asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys nähtäväksi?

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys on julkinen asiakirja. Kuka tahansa voi hankkia sen tutustuttavaksi Patentti- tai rekisterihallituksesta tai kyseisen asunto-osakeyhtiön isännöitsijältä. Yhtiöjärjestykseen tutustuminen on erityisen tärkeää taloyhtiön osakkaille sekä niille, jotka harkitsevat osakehuoneiston hankkimista tietystä asunto-osakeyhtiöstä.

6. Mihin asioihin yhtiöjärjestyksessä pitäisi kiinnittää erityistä huomiota?

Osakkeenomistan tai sellaiseksi aikovan kannattaa tutustua erityisesti siihen, mitkä ovat omaa huoneistoa koskevat vastikeperusteet ja mitä vastikkeeseen sisältyy. On täysin mahdollista, että yhtiöjärjestyksessä joillakin huoneistoilla on toisiin huoneistoihin verrattuna moninkertainen vastikemaksu. Myös mahdollisiin kunnossapitosäännöksiin on syytä tutustua. Jos omaan huoneistoon kuuluu piha-alue, kannattaa selvittää, onko se osakkaan vai yhtiön hallinnassa.

Hallituksen jäsenten pitäisi lisäksi tuntea hallituksen päätösvaltaisuutta koskevat säännökset. Heidän pitäisi myös tietää yhtiöjärjestyksessä mahdollisesti mainitut poikkeukset yhtiökokouksen säännöistä, äänileikkurista ja yhtiöjärjestyksen muuttamisesta.

7. Miten toimitaan, jos yhtiöjärjestys on ristiriidassa asunto-osakeyhtiölain kanssa?

Laissa on niin sanottuja pakottavia säännöksiä ja olettamasäännöksiä. Pakottavat säännökset menevät aina yhtiöjärjestyksen ohi, mutta olettamasäännöksiä voidaan yhtiöissä soveltaa, jos yhtiöjärjestys ei sano asiasta mitään. Pakottava säännös on esimerkiksi se, että asunto-osakeyhtiölaissa määrätään siitä, milloin kokouskutsu yhtiökokoukseen on viimeistään toimitettava. Olettamasäännös on puolestaan esimerkiksi määräys siitä, että asunto-osakeyhtiön hallituksessa on 3–5 jäsentä.

Yhtiöjärjestystä ei ole pakottavaa tarvetta muuttaa, jos se on ristiriidassa voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain pakottavien säännösten kanssa. Näissä tapauksissa kuitenkin noudatetaan voimassa olevaa lakia.

Yhtiöjärjestyksen muuttaminen lain mukaiseksi helpottaa yhtiön hallintoa sekä vähentää lain ja yhtiöjärjestyksen erojen synnyttämiä ristiriitoja. Monien yhtiöiden yhtiöjärjestyksissä on edelleen vanhaa tietoa kokouskutsujen lähettämisajankohdista ja jopa pykäliä, jotka estävät ulkomaalaisia henkilöitä hankkimasta yhtiön osakkeita.

Info: Yhtiöjärjestyksen sisältö

  • Asunto-osakeyhtiölain 1. luvun 13. pykälän mukaisesti yhtiöjärjestyksessä tulee mainita ainakin:
  • Yhtiön toiminimi ja kotipaikkakunta
  • Yhtiön hallitsemien rakennusten ja kiinteistöjen sijainti ja hallintaperuste
  • Osakehuoneistojen pinta-alat, huonemäärät, käyttötarkoitukset, numerot tai kirjaintunnukset sekä sijainnit kiinteistössä tai rakennuksessa
  • Jokaisen osakehuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet järjestysnumerolla yksilöitynä
  • Yhtiön välittömässä hallinnassa olevat osakehuoneistot ja muut tilat
  • Yhtiövastikkeen määräytymisen perusteet sekä taho, joka määrää vastikkeen suuruuden ja maksutavan
  • Yhtiön tilikausi, ellei siitä määrätä yhtiön perustamissopimuksessa

Juttu on julkaistu ensimmäisen kerran Kotitalo-lehdessä 5/16.

Tuomas Lehtonen

Kirjoittaja: Tuomas Lehtonen

Asumisella on valtavan suuri merkitys meidän kaikkien elämään. Hyvä asuinympäristö edistää ihmisen hyvinvointia ja onnellisuutta. Kodeissa on myös kiinni valtaosa suomalaisten varallisuudesta. Toimittajana haluan olla välittämässä tietoa, jonka avulla Kotitalon lukijat voivat kehittää omista taloyhtiöistään yhä viihtyisämpiä, turvallisempia ja vetovoimaisempia asuinympäristöjä.

Katso kaikki artikkelit kirjoittajalta Tuomas Lehtonen →

Katso kaikki jutut samasta aiheesta

Järjestyssäännöt Yhtiökokous Yhtiövastike