Asukkaat ja osakkaat eivät aina osaa hoitaa kunnossapitovastuutaan

Hallituksen on hyvä olla perillä siitä, missä jamassa huoneistot ja etenkin märkätilat ovat. Joissain tilanteissa taloyhtiön kannattaa korjata keskitetysti osakkaiden kunnossapitovastuulle kuuluvia asioita.

Perustiedot huoneistojen kunnosta kannattaa kysyä vuosittain osakas- ja asukaskyselyssä riippumatta siitä, kuuluvatko kyseiset asiat yhtiön vai osakkaan kunnossapitovastuulle.

Esimerkiksi märkätilojen silikonisaumaukset kuuluvat osakkaan vastuulle, mutta ne kannattaa korjata keskitetysti, jos käy ilmi, että valtaosassa huoneistoja saumat repsottavat.

Silikonisaumat kannattaa korjata keskitetysti, jos ne repsottavat.

Myös lattiakaivon puhdistus sekä korvausilmaventtiilien suodattimen ja palovaroittimien patterien vaihto ovat huoltotoimia, jotka on määritelty osakkaiden vastuulle. Käytännössä niitä ei välttämättä huolla kukaan.

Taloyhtiön kannalta asia ei ole aivan harmiton, sillä huonosti vetävässä lattiakaivossa muhii vesivahingon vaara ja palovaroittimesta unohtuneet patterit voivat altistaa koko talon tulipalolle. Vaihtamattomat korvausilmaventtiilien suodattimet johtavat poruun huonosta sisäilmasta.

Mikään ei estä taloyhtiötä päättämästä, että kyseiset huoltotoimet otettaisiin yhtiön vastuulle. Tämä edellyttää yhtiöjärjestyksen muutosta. Päätös tehdään yhtiökokouksessa määräenemmistöpäätöksellä.

Vai siirrettäisiinkö sittenkin osakkaan vastuulle?

Välillä taloyhtiöissä kuitenkin mietitään, että entä jos siirrettäisiinkin taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia asioita osakkaille.

Isännöintiliiton lakiasiantuntija Tommi Leppäsen mukaan ajatus nousee esiin varsinkin silloin, kun osakas haluaisi, että taloyhtiö korjaisi yhtiön vastuulle kuuluvan rakenteen, mutta monet osakkaat ovat jo tehneet saman korjauksen omissa asunnoissaan omalla rahallaan.

Vastuunjakoa ei voi muuttaa, jos kunnossapitotarve on jo todettu.

–Jos kunnossapitotarvetta on jo todettu tai sen ilmeneminen on ennakoitavissa, kunnossapitovastuuta ei voida muuttaa, Leppänen sanoo.

Hän suosittelee, että kunnossapitovastuun muutosta koskevat päätökset tehdään silloin, kun osakkaat ovat samalla viivalla: joko yhtiötä perustettaessa tai kattavan peruskorjauksen jälkeen. Silloin huoneistojen lähtötaso on sama.

On myös hyvä huomioida, että kunnossapitovastuuta ei kannata siirtää osakkaalle ainakaan niiltä osin, kun se voi johtaa merkittäviin ongelmiin, jos osakas laiminlyö oman kunnossapitovelvoitteensa.

Yhtiöjärjestyksen määräys kunnossapitovastuusta menee asunto-osakeyhtiölain säädösten edelle. Tästä syystä asuntoa ostavan kannattaa tutkia tarkkaan, mainitaanko yhtiöjärjestyksessä poikkeamia kunnossapitovastuusta.

Kosteusvaurioepäily on tyypillinen rajankäyntitapaus

– Osakkaat ovat aika tietoisia tänä päivänä siitä, mikä kuuluu osakkaan vastuulle ja mikä on yhtiön vastuu, Isännöintiverkon isännöitsijä Annika Lehtisalon sanoo.

Kun asuinhuoneistossa huomataan korjattavaa, heti seuraavaksi siis kysytään, että kuka maksaa. Onko korjaaminen osakkaan omalla vastuulla vai lankeaako se yhtiön maksettavaksi?

Lakiasiantuntija Leppänen kertoo, että tyypillinen vastuujaon rajankäyntitapaus liittyy epäilyyn kosteusvahingosta. Osakas haluaisi, että epäily selvitetään, mutta hallitus epäilee selvityksen tarpeellisuutta.

Jos taloyhtiö ei ryhdy selvityksiin, yhtiön johto voi joutua vahingonkorvausvastuuseen.

Asunto-osakeyhtiölaki ei suoraan määrittele, kenelle erilaisten selvitystöiden kustannukset kuuluvat. Lähtökohtana on, että ne kuuluvat kunnossapidosta vastaavalla osapuolelle.

– Taloyhtiön täytyy ryhtyä riittävän ripeästi selvitystoimiin. Jos ei selvitetä, mahdollinen vahinko voi laajeta yhtiön passiivisuuden johdosta. Voi käydä jopa niin, että yhtiön johto joutuu laiminlyönnistä vahingonkorvausvastuuseen, hän huomauttaa.

Leppänen vinkkaa, että epäselvissä tilanteissa tutkimus voidaan teettää ehdollisena: Tutkimuskulut jäävät osakkaan maksettavaksi, jos kosteutta ei löydy. Mutta jos ongelmaa löytyy, taloyhtiö maksaa selvityksen. Voidaan sopia niinkin, että kulut jaetaan.

Vastuunjako pähkinänkuoressa

  • Osakkaan vastuulla on hänen hallitsemansa huoneiston sisäosat, lukuun ottamatta huoneistossa olevia rakenteita ja eristeitä sekä taloyhtiön vastuulla olevia perusjärjestelmiä.
  • Taloyhtiön vastuulla olevia perusjärjestelmiä ovat lämmitys-, viemäri-, ilmanvaihto-, sähkö- ja käyttövesijärjestelmät.