Yksi asia on ratkaiseva taloyhtiölainan saamisessa – selvitystä vaativien asioiden lista on pitkä

Kirjoittanut Mari Schildt 9.3.2020
Taloyhtiölainaa peruskorjausta varten saa, jos pankki kokee, että laina maksetaan takaisin.

Taloyhtiölainan kohdalla pankkia ei juurikaan kiinnosta yhtiön vakuusarvo. Sen sijaan pankki haluaa varmistua siitä, että yhtiössä on asukkaita ja vastikkeenmaksajia vielä lainan loppupäässäkin. Jutun lopussa on 10 kohdan lista asioista, jotka pankki haluaa lainaa hakevasta taloyhtiöstä tietää.

Taloyhtiöiltä vaaditaan yhä useammin selvitystä omasta maksukyvystään, kun ne hakevat remonttilainaa. Käytännössä taloyhtiölainaa on luvassa, jos pankki uskoo osakkaiden maksukykyyn vielä 20 vuoden päästäkin. Sen sijaan yhtiön vakuusarvo, eli lainan vakuudeksi kelpaava osuus taloyhtiön markkina-arvosta, kiinnostaa verrattain vähän.

− Meitä kiinnostaa se, että yhtiöön lainaa ottavilla osakkailla on näkymä siitä, että heidän omaisuutensa ja varallisuutensa ovat olemassa vielä lainan loppupäässäkin. Pitää siis nähdä, että yhtiössä on vielä silloinkin asukkaita ja vastikkeenmaksajia, sanoo OP:n pk-yritysten ja yhteisöjen liiketoiminnasta vastaava johtaja Heikki Peltola.

Peltolan mukaan lainoitus järjestyy, jos taloyhtiön tilanne näyttää valoisalta.

− Meillä ei ole tarvetta rajoittaa hyvissä luottoluokissa olevien, taloudelliselta ja tekniseltä kunnoltaan ja sijainniltaan hyvien asuntoyhtiöiden rahoitushankkeita. Ohjeissamme kerrotaan yksiselitteisesti, että terveet hankkeet, joissa mennään suunnitelman mukaiseen saneeraukseen tai peruskorjaukseen, ovat normaalisti rahoitettavia.

Lue myös: Asuntolainasi voi olla maailmalla vakuutena, ja se on yksi syy remonttirahoituksen kiristymiseen

Luottamus pieniin taloyhtiöihin hukassa

Poikkeus kuitenkin vahvistaa säännön. Nordea antaa ymmärtää, että sen luottamus pieniin, alle kuuden asunnon taloyhtiöihin, on mennyt. Nordean taloyhtiöyksikön johtaja Anne-Mari Laurila sanoo, että pankki kiinnittää erityistä huomiota taloyhtiön kokoon, jotta yksittäiselle osakkaalle ei syntyisi liian suurta vastuuta yhteisestä yhtiölainasta.

− Pienille, 1−5 asunnon taloyhtiöille Nordea tarjoaa rahoitusta henkilökohtaisina lainoina, sillä henkilökohtainen laina on pienen taloyhtiön osakkaalle yhtiölainaa turvallisempi vaihtoehto. Taloyhtiölaina on aina kaikkien osakkaiden yhteinen laina, josta kaikki osakkaat ovat yhdessä vastuussa aina lainan viimeiseen maksuerään asti. Vaikka joku osakkaista olisikin maksanut oman osuutensa yhtiölainasta kokonaan pois, on hän edelleen vastuussa jäljellä olevasta yhtiölainasta, hän perustelee.

OP:ssa ei olla Peltolan mukaan suljettu taloyhtiölainaa pieniltä taloyhtiöiltä, mutta pankki kannustaa henkilökohtaisiin lainoihin.

− Henkilökohtainen laina tarjoaa yhtiölainaa enemmän joustomahdollisuuksia. Omissa nimissä olevista lainoista saa asiakashyvitystä eli bonustakin.

Lue lisää: Taloyhtiöiden remonttirahoitus muuttuu − osakas, oletko valmis uuteen aikaan?

Riski on Peltolan mukaan joissain pienissä taloyhtiöissä harjoitettava asukasisännöinti, joka ei aina täytä pankin vaatimusta taloudellisen suunnittelun ammattimaisuudesta.

− Tällöin herää kysymys, voiko velkaosuuslaskentaan luottaa ja onko se osakkaiden kannalta oikeudenmukaista ja läpinäkyvää? Pankin riski ei estä meitä, mutta haluamme huolehtia, että asukkaat huomaavat vaatia hyvää isännöintiä, hän sanoo.

Sijoittajien runsas määrä epäilyttää pankkeja

Sekä OP että Nordea ovat kiristäneet suhtautumistaan myös niihin taloyhtiöihin, jotka ovat suurelta osaltaan sijoittajien omistuksessa. Pankit antavat ymmärtää, että sijoitustoiminta on riskiprofiililtaan erilaista kuin asuminen, ja sitä pitäisi myös rahoittaa eri tavalla.

− Kun rahoitamme osakkaiden omaa asumista, voimme tarjota lainaa taloyhtiörahoituksen ehdoin ja hinnoin, sillä taloyhtiörahoitus on tarkoitettu asumisen rahoittamiseen. Mikäli merkittävä osa taloyhtiöstä on muussa kuin asuinkäytössä, ei kyse ole enää asumisen rahoittamisesta. Tällöin lainan ehdot ja hinta ovat erilaiset ja tällöin emme aina pysty tarjoamaan rahoitusta esimerkiksi asiakkaan pyytämän laina-ajan puitteissa, sanoo Nordean Laurila.

OP:n Peltola sanoo, että elinkeinorahoituksen ehdot ovat erilaiset kuin kuluttajarahoituksen ehdot.

− Sijoitus- eli elinkeinotoiminnassa on verovähennyskelpoisia kuluja ynnä muuta. Emme kuitenkaan pelkää pankin riskiä, vaan sitä, että asukkaat joutuisivat kohtuuttomaan tilanteeseen. Taloyhtiössä keskittynyt omistus on enemmän peikko osakkaille kuin pankille, Peltola sanoo.

Kasvukeskuksen sijaan mikrotason sijainti voi ratkaista

Sekä OP että Nordea kiinnittävät huomiota taloyhtiön sijaintiin. Julkisuudessakin on puhuttu paljon siitä, että asuntojen arvo nousee enää vain muutamissa kasvukeskuksissa.

OP:n Peltola haluaa kuitenkin erottaa mikro- ja makrosijainnin toisistaan. Mikrosijainnilla tarkoitetaan sitä, missä osassa kaupunkia ollaan, makrosijainnilla puolestaan valtakunnallista sijaintia. Jos taloyhtiön mikrosijainti on kunnossa, eli sillä on vahva asema omassa paikallisyhteisössään ja sitä kautta valoisa näkymä tulevaisuuteen, Peltola ei näe estettä taloyhtiön rahoittamiselle.

− Meillä on täysi luottamus siihen, että seutukunnalla toimiva pankki ja sen päätöksenteko tunnistaa mikrosijainnin ja toimii sen mukaan, Peltola sanoo.

Tilanne voi olla vaikea, jos pankki puolesta on menettänyt luottamuksensa taloyhtiön tulevaisuuteen.

– Jos näkyvissä on vain muuttotappiota ja laina-aikana asuntomarkkina häviää, on se mielestäni vastuullista kertoa mahdollisimman aikaisin asukkaillekin. Tällöin ei välttämättä anneta lainatarjoustakaan, Peltola sanoo.

Toisaalta korjausrakentamisessa on pankille edelleen vähemmän riskejä kuin uudisrakentamisessa.

− Olemassa olevalle asuntokannalle nähdään markkinat, kun taas rakennettavalle asuntokannalle on vain ennusteita, Peltola sanoo.

Lue myös: Valtio voisi taata peruskorjauslainoja 100 miljoonalla eurolla − takausta ei myönnetty kertaakaan

Kiinteistönvälittäjä avuksi lainanhakuun?

Pankit viestittävät, että taloyhtiöiltä tarvittaisiin käsitystä omasta asemastaan asuntomarkkinoilla sekä näkemystä markkinoiden kehityksestä tulevaisuudessa. Kun remontteja suunnitellaan pitkällä tähtäimellä, pitäisi miettiä tehtävien investointien vaikutusta yhtiön tulevaan markkina-arvoon.

Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva sanoo, että taloyhtiöt todennäköisesti tulevat tarvitsemaan kiinteistönvälittäjien paikallistuntemusta, mutta yksinkertainen homma se ei tule olemaan asiantuntijoillekaan.

− Markkina-arvon kehityksen selvittäminen koko laina-ajalta on aivan mahdoton vaatimus.  Ei sellaista pysty välttämättä kiinteistönvälittäjäkään arvioimaan, hän sanoo.

Näitä asioita pankit haluavat tietää:

  • Osakasluettelo ja omistuksen keskittymät
  • Yhtiökokouksen päätös ja tilinpäätöstiedot
  • Yhtiön tiedot PRH:ssa ovat ajan tasalla
  • Tilintarkastuksen merkinnät ja tilintarkastajien ammattimaisuus
  • Kunnossapitotarveselvitys, mahdolliset kuntokartoitukset, edelliset peruskorjaukset
  • Energiatehokkuus-/kulutustietojen seurannan säännöllisyys
  • Korjauksiin varautuminen, esimerkiksi rahastointi
  • Syntyykö hoitovastikkeeseen säästöä, mikä on asumisen vastikerasite €/m2 velattomana tai yhtiölainan kanssa
  • Remonttikustannus €/m2 verrattuna kohteen käypään arvoon ja verrattuna alueen peruskorjausten yleiseen tasoon
  • Kohteen lähialueen asuntomarkkinat sekä nyt että koko laina-ajan kuluessa

Lähde: OP

Mari Schildt

Kirjoittaja: Mari Schildt

Asunto-osakeyhtiö on ihmiselle koti, mutta kansantaloudelle se on varallisuuden ja vaurauden perusta. Harva tulee ajatelleeksi, että hyvin hoidetut taloyhtiöt takaavat esimerkiksi sen, että maan pankit saavat maailmalta varoja lainattaviksi edelleen suomalaisille. Kun me luotamme taloyhtiöihimme, meihinkin luotetaan maailmalla.

Katso kaikki artikkelit kirjoittajalta Mari Schildt →

Katso kaikki jutut samasta aiheesta

Asuntokauppa Lainat Rahoitus