Asuntolainasi voi olla maailmalla vakuutena, ja se on yksi syy remonttirahoituksen kiristymiseen

Kirjoittanut Mari Schildt 22.1.2020
Kuva: Juho Kuva

Isännöitsijät ja taloyhtiöt ovat uuden edessä, kun oma pankkikaan ei välttämättä anna lainaa korjaushankkeseen. Pankkien kiristynyt linja selittyy osin sillä, että osakkaiden asuntolainat ovat maailmalla suomalaisten pankkien saaman rahoituksen vakuutena. Mitä tämä tarkoittaa?

Kerrostalon putkiremontti on valmistumassa 20 000 asukkaan keskisuomalaisessa kunnassa. Rahoituksen näkökulmasta tämä ei ole tapahtunut helpolla.

Tarjous oli pyöreä nolla, kun isännöitsijä Anu Heimala Jyväskylän Yrityskonsulteista ensimmäisen kerran kysyi rahoitusta linjasaneeraukselle alueen pankeilta. Kun hanketta supistettiin, vain taloyhtiön oma tilipankki suostui rahoittamaan hankkeen, osittain. Hanketta kutistettiin edelleen sopimaan pankin hyväksymään summaan.

Vielä korjatun hankesuunnitelman jälkeen pankki laski puheena ollutta summaa 10 prosentilla. 25 asunnon taloyhtiön olisi siis yhtäkkiä pitänyt saada kasaan 90 000 euroa.

Lue lisää: Taloyhtiöiden remonttirahoitus muuttuu − osakas, oletko valmis uuteen aikaan?

Suomen Hypoteekkiyhdistyksen asuntorahoitusjohtaja Päivi Salo kertoo, että signaaleja samasta ilmiöstä on kantautunut heillekin. Hypo on rajannut omaksi toiminta-alueekseen pääkaupunkiseudun ja suuret kaupungit, mutta peruskorjauslainaa kysytään muualtakin.

− Isännöitsijät ovat kertoneet meille, että rahoitusta ei ole saatu omastakaan pankista. Tilanne on kyllä kiristynyt, Salo sanoo.

Hän kertoo, että lainakyselyjä on tullut suhteellisen läheltäkin, kohtuullisen kokoisista kaupungeista ja muutamien kilometrien päässä ydinkeskustasta sijaitsevista yhtiöistä.

– Jos taloyhtiö on ollut jonkun liikepankin maksuliikenneasiakkaana, tokihan olisi oletettavissa, että tämä pankki toimisi luontevana rahoittajana, vaikka neliöhinnoissa tapahtuisikin muutosta, hän miettii.

Jotta pankkien kiristynyttä linjaa taloyhtiölainojen myöntämisessä voi ymmärtää, on katsottava tarkemmin, mitä taloyhtiölainat merkitsevät pankkisektorille.

Uudisasuntojen yhtiölainat ja peruskorjauslainat samassa laarissa

Kotitalouksien vastuulla olevat taloyhtiölainat lähtivät kasvamaan yli 10 prosentin vuosivauhtia vuodesta 2013 lähtien, ja ne olivat Tilastokeskuksen mukaan 18,9 miljardia euroa vuoden 2017 lopussa. Kasvu on sen jälkeen taittunut, ja viimeisimmän Finanssivalvonnan tilaston mukaan asunto-osakeyhtiöiden luottokanta on nyt 14 miljardia euroa. Vertailun vuoksi Suomen koko teollisuussektorilla on luottoja pankeilta noin 19 miljardin euron edestä.

− Pankkien näkökulmasta taloyhtiöiden rahoittaminen kasvattaa pankin kiinteistösektorin kokonaisriskiä samalla tavalla, ovat lainat sitten vanhojen yhtiöiden peruskorjaukseen tai uuden yhtiön rahoittamiseen, sanoo johtaja Timo Hulkko POP Pankista.

Asialla on merkitystä, sillä jos pankilla on erittäin paljon taloyhtiölainoja, niiden osuus pankin yritysluottosalkussa voi nousta suhteettoman suureksi. Kun luottoriskit keskittyvät, ei se miellytä pankkien toimintaa valvovia viranomaisia eikä pankkeja ”reittaavia” eli arvioivia luottoluokittajia. Riskiluokitus vaikuttaa siihen, millä hinnalla pankki pystyy tekemään varainhankintaa markkinoilta.

Asuntoluottosi voi olla maailmalla vakuutena

Useimmat pankit eivät voi toimia ainoastaan tallettajiensa varoilla, vaan ne hankkivat markkinoilta lisärahoitusta. Tyypillinen tapa on laskea liikkeelle niin sanottuja kiinteistövakuudellisia joukkovelkakirjalainoja, joita myydään ympäri Eurooppaa. Niillä pankit saavat rahoitusta edullisesti, koska niiden vakuutena toimivat pankkien myöntämät asuntovakuudelliset lainat. Asuntovakuudelliset lainat siis antavat pankeille mahdollisuuden edullisempaan tukkurahoitukseen, koska asunto-osakeyhtiöt rinnastetaan maailmalla kiinteistöihin.

− Se ei näy käytännössä asiakkaalle mitenkään, eikä vaikuta pankin asiakkaan asemaan, mutta se tarkoittaa, että pankit saavat markkinoilta rahaa halvemmalla. Tämä osaltaan mahdollistaa sen, että suomalaiset pankit antavat lähes Euroopan halvinta asuntolainaa, ja muukin pankkirahoitus on Suomessa suhteellisen edullista, kun vertaa mihin tahansa muuhun maahan, Hulkko sanoo.

Tämän takia on kaikkien suomalaisten edun mukaista, että suomalaisten taloyhtiöiden maine maailmalla on ja pysyy hyvänä. Se selittää, miksi pienikin epävarmuus otetaan meillä tosissaan, puhutaan sitten ylisuurista taloyhtiölainoista tai taloyhtiön osakkeiden riskikeskittymistä harvoille sijoittajille.

Pankit pyrkivät karsimaan riskejä

Vanhojen taloyhtiöiden korjauslainoituksessa puhutaan selvästi pienemmistä summista kuin uudisrakentamisessa.

− Velkamäärä voi kuitenkin olla pahimmassa tapauksessa niin iso suhteessa osakkeen arvoon, että herää keskustelua asunto-osakeyhtiöiden osakkeiden todellisesta arvosta. Luulen, että tämä aika vaiettu ilmiö on johtanut siihen, että jotkut pankit alkavat näkemään peikkoja taloyhtiöiden rahoittamisessa. Tässä on nähty myös ylilyöntejä, Hulkko sanoo.

Kun pankit arvioivat, että taloyhtiölainojen riskit saattavat tulevaisuudessa kasvaa, ne hallitsevat sitä joko rajaamalla taloyhtiöluottojen määrän kasvua, lainojen kokoa tai nostamalla luoton hintaa kompensoimaan kasvavaa riskiä. Kaikkia näitä ilmiöitä taloyhtiömaailmassa on jo näkyvissä.

Lue myös: Finanssivalvonta tarkentaa taloyhtiölainojen myöntämisperusteita

Mari Schildt

Kirjoittaja: Mari Schildt

Asunto-osakeyhtiö on ihmiselle koti, mutta kansantaloudelle se on varallisuuden ja vaurauden perusta. Harva tulee ajatelleeksi, että hyvin hoidetut taloyhtiöt takaavat esimerkiksi sen, että maan pankit saavat maailmalta varoja lainattaviksi edelleen suomalaisille. Kun me luotamme taloyhtiöihimme, meihinkin luotetaan maailmalla.

Katso kaikki artikkelit kirjoittajalta Mari Schildt →