Taloyhtiöiden remonttirahoitus muuttuu − osakas, oletko valmis uuteen aikaan?

Kirjoittanut Mari Schildt 22.1.2020 ja päivitetty 20.2.2020
Kuvitus: Outi Kainiemi

Jos taloyhtiö sijaitsee taantuvan asuntomarkkinan alueella, lainan saaminen peruskorjaushankkeisiin ei ole enää itsestäänselvyys. Viimeistään nyt osakkaiden kannattaa ryhtyä varautumaan uudenlaisen remonttirahoituksen aikaan. Se voi tarkoittaa muun muassa oman, henkilökohtaisen lainan ottamista.

Suomessa on vuosikymmenien ajan totuttu toimintatapaan, jossa remontin hankesuunnitelmaa tehdään noin vuoden ajan, jonka jälkeen aloitetaan tekninen suunnitteluvaihe ja vasta sitten kilpailutetaan rahoitus. Marssijärjestys on ollut niin kiveen hakattu, että nimet saattavat olla urakoitsijan paperissa jopa ennen kuin rahoituksesta on lopullisesti sovittu.

Viime vuosina marssijärjestys on kuitenkin muuttunut.

Isännöitsijä Anu Heimala

Noin 20 000 asukkaan keskisuomalaisessa kunnassa on valmistumassa kerrostalon putkiremontti. Kun isännöitsijä Anu Heimala Jyväskylän Yrityskonsultit Isännöinti Oy:stä alun perin kysyi rahoitusta remontille alueen pankeilta, tarjous oli pyöreä nolla. Kun hanketta supistettiin, vain taloyhtiön oma tilipankki suostui rahoittamaan hankkeen – osittain. Hanketta kutistettiin sopimaan pankin lupaamaan lainasummaan.

– Korjatun hankesuunnitelman valmistuttua pankki sanoi, että sitä summaa, josta vajaa vuosi sitten oli puhe, ei annetakaan, vaan laski sitä kymmenellä prosentilla, eli 90 000 eurolla. Pankin tapa laskea kiinteistön arvo oli muuttunut, samoin kuin hintataso markkinoilla. Eikä kukaan muu tarjonnut mitään rahoitusta. Mistä pieni, 25 asunnon taloyhtiö, voi saada 90 000 euroa? Heimala kysyy.

Pankin tapa laskea kiinteistön arvo oli muuttunut.

Toinen esimerkki rahoituksen saamisen kiristymisestä löytyy lähistöltä. Jyväskyläläisessä, järven rannalla sijaitsevassa kerrostaloyhtiössä valmistui kesällä putkiremontti. Vastarannalla kaksi samanlaista kerrostaloa ovat myös etenemässä linjasaneeraukseen – jos rahoitus järjestyy.

 – Näille kahdelle vastaavalle kerrostalolle on luvattu paljon pienempi rahoitus kuin ensimmäiselle. Olen hankesuunnittelun aikana kysynyt pankeilta rahoitusta kahteen otteeseen, ja rahoituslupaukset ovat koko ajan laskeneet, sanoo Heimala.

Lue myös: Asuntolainasi voi olla maailmalla vakuutena, ja se on yksi syy remonttirahoituksen kiristymiseen

Uusia rahoituskonsteja vanhojen tilalle

Anu Heimala kertoo, että taloyhtiöissä on ollut havaittavissa ainakin kahdenlaista suhtautumista tilanteeseen. Yhtäältä on ajateltu, että kyllähän se tuttu pankinjohtaja lainaa antaa, kun aina ennenkin asiat ovat sujuneet hyvässä yhteisymmärryksessä. Toisaalta taas epäillään, että remontti jää tekemättä, koska mitään muuta realistista tapaa rahoittaa sitä ei ole.

− Kun olen kertonut, että pankki ei anna rahaa, ensimmäinen reaktio on ollut helpotuksen huokaus: sittenhän ei tule remonttiakaan. Mutta oikeastihan se tarkoittaa sitä, että rahoituksen suhteen on vain lisähaasteita, Heimala sanoo.

Kun uusi asiaintila on todettu, Heimala on kysynyt taloyhtiöidensä osakkailta, haluavatko he maksaa hankeosuutensa pois etukäteen, ennen urakkaa. Se tarkoittaa, että osakkaan ei tarvitse enää myöhemmin osallistua lainannostokuluihin eikä urakan aikaisten korkojen maksuun.

Eräässä kerrostaloyhtiössä Heimalaa odotti yllätys. Kun lopulliseksi urakkasummaksi varmistui 770 000 euroa, osakkaat maksoivat siitä etukäteen vajaan kolmanneksen.

Suomen Pankin mukaan suomalaisilla kotitalouksilla onkin talletuksia valtavat määrät (marraskuun tietojen mukaan yhteensä 95,6 miljardia euroa). Kun on säästetty pahan päivän varalle, rahaa voidaan tiukan paikan tullen ottaa myös käyttöön.

Henkilökohtaisen lainan ottamisessa on puolensa

Joissain yhtiöissä ehdotus hankeosuuden etukäteen maksamisesta on aiheuttanut lähinnä hiljaisuutta. Yksi on saattanut ilmoittautua maksamaan osuutensa kokonaan tai osittain. Sillä ei vielä remonttia tehdä. Eräässä yhtiössä Heimala kutsui taloyhtiön oman tilipankin edustajan puhumaan osakkaille mahdollisuudesta ottaa henkilökohtaista lainaa. Lisäksi hän puhui pankkien kilpailuttamisen tärkeydestä.

– Pankin edustaja kertoi, että oman lainan ottamisessa on etunsa. Henkilökohtainen laina joustaa, kun taloyhtiölaina ei jousta koskaan. Henkilölainaan voi saada 24 kuukauteen asti lyhennysvapaata. Korkomarginaalit ovat tällä hetkellä jopa alhaisempia ja korkosuojatuotteet edullisempia henkilörahoituspuolella.

Heimala kertoo, että eräässä hankesuunnittelun päätteeksi käydyssä yhtiökokouksessa osakas tuli kyyneleet silmissään kertomaan, ettei pysty maksamaan omaa osuuttaan etukäteen.

Muistutan, että huolissaan ei tarvitse olla.

– Silloin muistutan, että huolissaan ei tarvitse olla. Ei voida odottaa eikä edellyttää, että kaikki maksaisivat osuutensa heti pois. Vain se on tärkeää, että ne, jotka saavat omaa lainaa tai joilla on varoja, tuntisivat vastuuta kokonaisuudesta. Lisäksi osakas voi niin halutessaan maksaa etukäteen vaikka 25 prosenttia hankeosuudestaan.

Taloyhtiön yhteisvastuullisuutta on kuitenkin hyvä teroittaa kaikille. Vaikka osa maksaisikin hankeosuutensa etukäteen, ovat he edelleen yhteisvastuullisia taloyhtiön kautta, jos yhtiö menee konkurssiin. Taloyhtiöiden konkurssit ovat kuitenkin erittäin harvinaisia.

Urakkamuodollakin voi vähentää rahoitusriskiä

Heimala kertoo huomanneensa, että urakkamuodollakin taloyhtiö voi kampittaa rahoitusriskiä. Kun peruskorjaushanketta viedään eteenpäin KVR-hankkeena, siinä ei ole vuoden teknistä suunnitteluaikaa. KVR-urakka on kokonaisvastuurakentamista, eli niin sanottu ”avaimet käteen”-urakka. Siinä taloyhtiö kilpailuttaa hankkeeseen yhden KVR-urakoitsijan, joka vastaa kokonaisuudesta.

– Näen sen riskittömämpänä vaihtoehtona, koska KVR-urakassa voidaan lyödä rahoitus lukkoon ja laittaa nimet alle jo hankesuunnittelun alkaessa, hän sanoo.

POP Pankin johtaja Timo Hulkon mielestä olisi hyvä keskustella siitä, miten kunnossapidossa voitaisiin tarpeen tullen auttaa taloyhtiöitä, jotka sijaitsevat taantuvilla paikkakunnilla tai muuten heikon asuntomarkkinan alueilla. Hän nostaa esimerkiksi Takuusäätiön, joka auttaa velkaantuneita niputtamalla luottoja ja antamalla takauksen pankin myöntämään lainaan.

Tyhmempäänkin on julkista rahaa laitettu.

– Lähtökohtaisesti järjestelmän tulisi toimia niin, että osakkailla pitäisi olla mahdollisuus maksaa yhtiölainaa rahoitusvastikkeen kautta. Pankkeja ei kuitenkaan voi pakottaa ottamaan riskejä, joita ne eivät halua ottaa. Ehkä Takuusäätiön malli voisi olla muoto, jolla voitaisiin tulla vastaan, jotta ei jouduttaisi ikäviin tilanteisiin. Tyhmempäänkin on julkista rahaa laitettu, hän toteaa.

Taloyhtiöillä pitää kuitenkin siinäkin tapauksessa olla kirkkaana mielessä kiinteistön hyvän hoidon välttämättömyys. Tulevaisuudessa joudutaan nimittäin entistä useammin toteamaan, että huonoa ei kannata korjata.

Lue myös: Finanssivalvonta tarkentaa taloyhtiölainojen myöntämisperusteita

Mari Schildt

Kirjoittaja: Mari Schildt

Asunto-osakeyhtiö on ihmiselle koti, mutta kansantaloudelle se on varallisuuden ja vaurauden perusta. Harva tulee ajatelleeksi, että hyvin hoidetut taloyhtiöt takaavat esimerkiksi sen, että maan pankit saavat maailmalta varoja lainattaviksi edelleen suomalaisille. Kun me luotamme taloyhtiöihimme, meihinkin luotetaan maailmalla.

Katso kaikki artikkelit kirjoittajalta Mari Schildt →