Taloyhtiö: ennakoi, neuvottele ja sopeudu tonttivuokran muutoksiin

Kirjoittanut Janne Laitinen 23.11.2021
Ihminen selaa laskelmia paperilla Kuva: Pexels

Tonttivuokrien korotukset aiheuttavat jatkuvasti ikäviä yllätyksiä taloyhtiöille. Varautuminen on valttia.

Kuopion Puijonlaaksossa sijaitsevassa rivitaloyhtiössä kuultiin alkuvuodesta 2021 shokkiuutinen: kaupunki suunnitteli perimiinsä tonttivuokriin rajuja korotuksia vanhojen vuokrasopimusten päättyessä.

Vuokrasta saisi 30 prosentin alennuksen ensimmäisen kolmen vuoden ajalta, mikäli tontin vuokra vähintään kaksinkertaistuu.

Taloyhtiön maksama tonttivuokra nousisi vajaasta 1 000 eurosta yli 6 000 euroon vuodessa.

Yhtiössä laskettiin, että muutos aiheutti asuntojen kuukausivastikkeisiin kaikkiaan 75 euron korotuspaineet. Yhtiössä on alle kymmenen asuntoa, ja vastike on nykyisin noin 400 euroa.

– Taloyhtiössä tuli suoranainen hätä. Alettiin kysellä, voisiko korotuksiin vielä vaikuttaa, kertoo isännöitsijä Jenna Savolainen Savon Isännöintipalvelusta.

Moni kaupunki on tehnyt viime vuosina kovia hinnankorotuksia maanvuokrasopimuksiinsa. Pientalo-, rivitalo- ja kerrostalotonttien vuokrat ovat paikoitellen moninkertaistuneet esimerkiksi Helsingissä, Tampereella, Mikkelissä ja Joensuussa, kun vanhoja vuokrasopimuksia on uusittu.

Tässä jutussa kerrotaan, millaisia vaikutuksia tonttivuokrien korotuksilla on taloyhtiöiden talouteen ja miten taloyhtiöt voivat varautua niihin.

”Korotusmekanismi ei toimi”

Korotuksia on perusteltu sillä, että tonttivuokrat ovat jääneet jälkeen yleisestä markkinahintakehityksestä. Vuokrasopimukset ovat tyypillisesti pitkiä, esimerkiksi 50 vuotta, ja sidottu elinkustannusindeksiin eli kuluttajahintaindeksiin.

Se tarkoittaa, että tonttivuokraa tulisi sopimuskaudella korottaa sen verran kuin tavaroiden ja palveluiden hinnat nousevat.

Käytännössä indeksikorotuksia on saatettu jättää tekemättä tai maan arvo on noussut paikallisesti indeksikorotuksia nopeammin.

– Indeksikorotusmekanismit eivät ole toimineet. Indeksikehitys on saattanut johtaa siihen, että vanhan pientalotontin vuokra on tuhat euroa vuodessa, kun uusissa vastaavissa vuokrataso on moninkertainen, sanoo Kuntaliiton lakimies Kai Ketelimäki.

Kuopiossa moni taloyhtiö piti kovia kertakorotuksia kohtuuttomina, koska kaikki muutkin yhtiön hoitokustannukset nousevat koko ajan. Vanhoissa taloyhtiöissä korotukset saattoivat sattua päällekkäin putkiremontin kanssa.

Heräsi huoli, etteivät vuokratonteilla sijaitsevat asunnot mene enää kaupaksi, kun vastikkeita on pakko nostaa.

Korotukset siirtyvät vastikkeisiin

Huoli ei ole aiheeton. Jos vastikkeet nousevat tonttivuokrakorotusten takia merkittävästi, asuntokauppa voi hiljentyä, kertoo Suomen Kiinteistönvälittäjät ry:n toimitusjohtaja Jussi Mannerberg. Ongelma koskee lähinnä 60–70-luvuilla rakennettuja asunto-osakeyhtiöitä.

– Usein vanhemmat vuokratonteilla sijaitsevat talot ovat alueilla, joilla hintakehitys on muutenkin ollut hitaampaa, joten korkea vastike voi vaikeuttaa myyntiä.

Esimerkiksi Helsingin Lehtisaaressa maanomistajana toimiva seurakuntayhtymä on nostanut viime vuosina merkittävästi tonttivuokria, mikä on Mannerbergin mukaan aiheuttanut kaupankäynnin hiljentymistä alueella.

– Käytännössä vuokran korotus on aina pakko siirtää suoraan vastikkeisiin, sillä niillä katetaan taloyhtiön kulut, ellei yhtiöllä ole muita tuloja esimerkiksi liikehuoneistoista.

Kuopiossa otettiin laajalla rintamalla kantaa korotusten kohtuullistamiseksi. Jenna Savolainen kertoo, että isännöitsijät, tonttivuokralaiset ja muun muassa Kiinteistöliitto olivat asian tiimoilta yhteydessä kaupungin päättäjiin ja viranhaltijoihin.

Lopputulos oli, että tonttivuokrat nousevat, mutta korotusten porrastusta lisättiin. Esimerkiksi Puijonlaakson rivitaloyhtiön tapauksessa vuokrasta annetaan 40 prosentin alennus neljän vuoden ajaksi ja sen jälkeen vielä 20 prosentin alennus kolmeksi vuodeksi.

– Korotusten kustannusvaikutus vastikkeisiin on 40 euroa ensimmäiset neljä vuotta. Sen jälkeen tulee taas uusi korotus, Savolainen kertoo.

Kuopiossa korotusten vaikutukset saatiin siis jaksotettua pidemmälle aikavälille, mutta lopulta taloyhtiöiden on sopeuduttava niihin. Neuvotteleminen kuitenkin kannatti.

Taloyhtiön varauduttava korotuksiin

Miten taloyhtiöiden sitten kannattaisi varautua tonttivuokrien nousuun?

Tonttivuokrasopimus on yksi taloyhtiön perussopimuksia, jonka vaikutuksista taloyhtiössä pitää olla kartalla, sanoo Isännöintiliiton vaikuttamis- ja tutkimusjohtaja Tuomas Viljamaa.

– Tärkeintä taloyhtiöiden kannalta on olla selvillä vuokrankorotuksen vastikevaikutuksista ja vaikutuksista taloyhtiön talouteen eli kuinka paljon tonttivuokra nostaa hoitovastiketta.

Tonttivuokra on vuokratontilla sijaitsevalle taloyhtiölle iso kuluerä, joten siitä pitää olla tietoinen talousarvion suunnittelussa. Muuten edessä voi olla ikäviä yllätyksiä.

– Yksi keino voisi olla korottaa maltillisesti hoitovastiketta useamman vuoden ajan, jotta vastikkeeseen ei tulisi isoa kertakorotusta, Viljamaa sanoo.

– Vastaavissa tilanteissa kannattaa taloyhtiöissä vielä tarkemmin miettiä, olisiko joissain asioissa mahdollisuus tehdä säästötoimenpiteitä.

Tällaisia voisivat olla esimerkiksi energiaremontit, joilla taloyhtiö voisi vähentää energiankulutustaan.

Tontin ostamista syytä harkita

Yksi keino välttyä isoilta kertakorotuksilta tulevaisuudessa on neuvotella uusiin vuokrasopimuksiin ehto, että tonttivuokra tarkistetaan markkinahinnan mukaiseksi esimerkiksi sopimuskauden puolivälissä, sanoo Kuntaliiton Ketelimäki.

– Silloin hinnannousu on pakko ottaa huomioon talouden suunnittelussa. Eihän vuokralainen voi vaatia, että maata vuokrataan alihintaan.

Yleensä pitkiin vuokrasopimuksiin sisältyy lunastusoikeus eli vuokralaisen oikeus lunastaa tontti itselleen käypään hintaan.

– Jos taloyhtiössä jaksetaan ajatella 50 vuoden päähän, voi olla kannattavaa ostaa tontti velaksi ja maksaa pois lainanlyhennyksiä, Ketelimäki sanoo.

Jenna Savolaisen isännöimissä taloyhtiöissä selvitettiin mahdollisuuksia tonttien lunastamiseen. Toistaiseksi yhtiöt ovat jatkamassa vuokralaisina.

Savolainen kertoo, että joissakin kuopiolaisyhtiöissä tonttivuokrien korotuksiin oli varauduttu keräämällä yhtiön kassaan puskuria hoitovastikkeissa. Ei kuitenkaan läheskään kaikissa.

– Osalla oli puskuria ja osalla ei. Suosittelemme säännöllisesti, että taloyhtiöt päättäisivät yhtiökokouksissaan varautua kustannusten nousuun ja remontteihin, mutta riippuu ihan yhtiöstä, toimitaanko niin.

Tonttivuokrien korotuksista voi valittaa

Taloyhtiöllä on mahdollisuus riitauttaa tonttivuokrien korotukset. Asiassa voi tehdä kunnalle oikaisuvaatimuksen, jos korotuksia pidetään kohtuuttomina. Jos oikaisuvaatimus hylätään, päätöksestä voi valittaa hallinto-oikeuteen.

Käytännössä valitustie nousee pystyyn nopeasti, jos korotuksista on tiedotettu vuokralaisille asianmukaisesti. Kunnalla on oikeus periä tonttimaasta markkina-arvon mukaista vuokraa.

– Jos ja kun kunta on hoitanut asiansa oikein, valituksella on heikot edellytykset menestyä. Lisäksi monet kunnat ovat tarkentaneet tonttipolitiikkaansa viime vuosina juuri välttääkseen epäselvyyksiä ja virheitä, Viljamaa sanoo.

Tonttivuokrista ei säännellä laissa. Poikkeuksena ovat ARA-vuokratontit. Niille on määritelty enimmäistonttivuokrat, jotka voivat olla esimerkiksi puolet markkinavuokrasta.

Jos taloyhtiö seisoo vapaarahoitteisten asuntojen vuokratontilla, ei yhtiöllä ole useimmiten muuta mahdollisuutta kuin hyväksyä uudet vuokrahinnat tai neuvotella tontin lunastamisesta.

Viime kädessä taloyhtiö voi myös kieltäytyä uudesta maanvuokrasopimuksesta. Vuokranantajalla on lähtökohtaisesti lunastusvelvollisuus vuokratontin rakennuksiin.

– Se tarkoittaisi, että kun vuokrasopimus päättyy, talo pitäisi siirtää pois tai vuokranantaja lunastaisi sen itselleen. Taloyhtiön osakkaat menettäisivät omaisuutensa, toteaa Ketelimäki.

Fakta: Isoilta kertakorotuksilta voi välttyä

Nämä keinot auttavat taloyhtiötä välttämään tonttivuokriin liittyvät vastikkeiden isot kertakorotukset:

  • Puskurointi. Hoitovastikkeen maltillinen korottaminen usean vuoden ajan.
  • Lunastaminen. Olisiko tontin lunastaminen pitkällä aikavälillä järkevämpää kuin vuokrien maksaminen?
  • Energiaremontit. Tekemällä ajoissa energiankulutusta vähentäviä remontteja taloyhtiö voi varautua paremmin muiden kustannusten nousuun.

Lue myös: Tonttivuokran korotus tuntuu osakkaiden lompakossa – tamperelaisyhtiö varautui ajoissa

Janne Laitinen

Kirjoittaja: Janne Laitinen

Asunto-osakeyhtiöt ovat journalistille hedelmällinen aihe. Niissä yhdistyvät human interest, talous, rakentamisen trendit ja ympäristökysymykset. Taloyhtiöt ovat koteja, yhteisöjä ja sijoitus- ja investointikohteita. Niiden verotus ja sääntely vaikuttaa monen elämään – myös allekirjoittaneen.

Katso kaikki artikkelit kirjoittajalta Janne Laitinen →

Artikkeli ilmestynyt Kotitalo-lehden numerossa 7/2021

Katso kaikki jutut samasta aiheesta

Rahoitus Tontti