Suunnitelmissa putkiremontti? Näin se etenee vaihe vaiheelta, osa 1/2

Kirjoittanut Salla Korpela 20.2.2015 ja päivitetty 19.2.2019
Putkiremonttipäiväkirja esittelee vaihe vaiheelta, miten linjasaneeraus etenee.

Jos taloyhtiössä suunnitellaan putkiremonttia, sekä osakkaiden että hallituksen kannattaa tutustua jo etukäteen siihen, mitä tuleman pitää. Putkiremontit noudattavat yleensä suurin piirtein samaa kaavaa. Lue vaihe vaiheelta, miten espoolaisyhtiön remontti eteni.


Tämä artikkeli on tiivistelmä Kotitalossa vuosina 2012–2014 julkaistusta Putkiremonttipäiväkirja-sarjasta. Ohessa ensimmäiset seitsemän osaa. Seuraavat voit lukea täältä.

Espoolaisessa 1970-luvulla rakennetussa kerrostalossa tehtiin putkiremontti vuonna 2014. Taloyhtiössä on 30 huoneistoa, joista kymmenkunta on yksiöitä ja loput perheasuntoja, joissa on saunat. Kotitalon avustaja Salla Korpela seurasi putkiremonttia kokeneen taloyhtiön hallituksen puheenjohtajan näkökulmasta. Tämä on istunut hallituksessa jo kolmisenkymmentä vuotta.
Päiväkirja jakaa putkiremontin 14 eri vaiheeseen.

Vaihe 1: “Täytyykö korjatut kylppärit repiä?” Kokeneinkin hallitus joutuu vaikeiden pohdintojen ääreen.

Kun talo tuli kolmenkymmenen vuoden ikään, taloyhtiön hallitus teetti VTT:llä putkiston kuntotutkimuksen. Sitä vielä täydennettiin vuonna 2008. Putket eivät vielä oireilleet, mutta diagnoosiksi tuli, että niillä olisi enää 5–8 vuotta toimintaikää. Oli aika kääriä hihat, taloyhtiön hallitus totesi.

Taloyhtiöön perustettiin ensin hankesuunnittelutyöryhmä, johon kuuluivat taloyhtiön hallitus sekä asukas, jolla oli työnsä puolesta kokemusta putkiasioista. Työryhmä valitsi hankesuunnitelman tekijän haastattelujen ja tarjouskilpailun perusteella sekä isännöinnin avustuksella. Hankesuunnitteluprosessi aloitettiin ylimääräisellä yhtiökokouksella, ja osakkaiden keskuudessa toteutettiin kysely. Asukkailta kysyttiin muun muassa kylpyhuoneiden kunnosta, tehdyistä korjauksista ja toiveista remontin yhteydessä. Kyselyn tuloksista laadittiin pylväsdiagrammeja, joita pidettiin tärkeänä remontin suunnittelun pohjatietona.

Märkätiloja ja putkia tutkittiin tarkemmin. Tehtiin haitta-ainetutkimus, jonka yhteydessä tuli ensimmäinen takapakki. Suunnittelufirman edustaja puhkaisi ensi töikseen lattialämmityksen vesijohdon. Tunnelma meni ikäväksi. Tuli muutakin erimielisyyttä sen suhteen, kuka tekee päätöksiä ja missä määrin hankesuunnittelijan on kuunneltava asiakasta ja maksajaa.

Vaihe 2: “Tiedonhankintaa ja kokouksia.” Huolellinen suunnittelu helpotti päätöksiä.

Putkiremonttihankkeen valmistelemiseksi perustettu työryhmä oli aktiivinen. Se kokoontui usein, ja osa tapaamisista oli koulutusta. Kerättiin tietoa ja käytiin messuilla. Työryhmä kuuli faktoja sukituksesta ja käyttövesiputkien pinnoituksesta. Perehtyminen oli ryhmän jäsenten mielestä erittäin tärkeä vaihe. Hankitun tiedon varassa osattiin tehdä valistuneempia valintoja.

Kun hankesuunnitelma syksyn mittaan valmistui, hallitus järjesti osakkaille infotilaisuuden isännöintiyrityksen tiloissa. Kutsun liitteenä isännöintiyrityksestä lähetettiin hankesuunnitelma sekä taloyhtiön putkityöryhmän lyhyt yhteenveto asiasta. Paikalla oli kiitettävä joukko osakkaita.

Asukkaat kyselivät konsulttitoimistosta valitulta projektipäälliköltä muun muassa sukituksen hintaerosta verrattuna kokonaan uusiin putkiin. Vastaus oli, että sukitus on melko kallis korjausmenetelmä eikä tule paljonkaan edullisemmaksi kuin uudet putket. Kysymyksiä tuli melko vähän ja keskustelu jäi lyhyeksi.

Kun hankesuunnitelma syksyn mittaan valmistui, hallitus järjesti osakkaille infotilaisuuden.

Kolme viikkoa osakastilaisuuden jälkeen putkiremonttityöryhmä järjesti isännöitsijän kanssa ylimääräisen yhtiökokouksen, johon osallistui osakkaiden enemmistö. Hallitus sai valtuudet kilpailuttaa toteutussuunnittelijoita. Tässä vaiheessa kustannusarviot vielä heittelivät paljon. Remontin aikaisista asumis- ja saniteettijärjestelyistä ei vielä tehty suunnitelmia.

Urakkaan sisältyi eräänlainen peruspintamateriaali- ja kalustesetti asukkaiden omiin kylpyhuoneisiin. Jos asukkaat halusivat tilata jotakin muuta, esimerkiksi teettää samassa yhteydessä laajemman remontin, heidän oli ilmoitettava asiasta toteutussuunnitelmavaiheessa ja maksettava kustannukset erikseen.

Vaihe 3: “Suunnittelutoimistolla oli kädet täynnä.” Toteutussuunnittelusta teki tarjouksen yllättävän harva ehdokas.

2012 vuoden loppupuolella järjestetty ylimääräinen yhtiökokous hyväksyi putkiremonttin hankesuunnitelman hallituksen esityksen mukaisesti muitta mukinoitta. Sen jälkeen hallitus laati tarjouspyynnön toteutussuunnittelusta ja pyysi tarjoukset. Tarjouspyynnössä edellytettiin, että johtavilla suunnittelijoilla on pitkäaikainen kokemus ja runsaasti referenssejä.  Toteutussuunnitelman valmistumiselle annettiin aikaa syyskuun loppuun asti.

Isännöinti laittoi tarjouspyynnöt liikkeelle marraskuun puolivälissä. Joulun aika hiukan viivästytti tarjousten saamista ja käsittelyä. Hallitus pääsi työhön kiinni loppiaisen jälkeen vuoden 2013 alussa. Hallitus odotti saavansa noin kahdeksan tarjousta, mutta niitä tulikin vain neljä. Neljä tarjousta oli kuitenkin riittävä määrä aidon kilpailutilanteen synnyttämiseksi.

Hallituksen jäsenet saivat tarjoukset sekä konsultin laatiman yhteenvedon tutkittavakseen ennen kokousta, jossa niitä käsiteltiin yhteisesti. Saadut tarjoukset olivat pääsääntöisesti tarjouspyynnön mukaisia. Osa tarjoajista jätti kuitenkin merkittävän osan pyydetyistä töistä kiinteän hinnan ulkopuolelle. Toisiin tarjouksiin sisältyi vastaavasti pientä ekstraakin.

Juuri tämä tarjousten kattavuus oli asia, josta syntyi eniten keskustelua hallituksen kokouksessa. Hallituksen toive oli, että kiinteähintainen urakka olisi mahdollisimman kattava. Hallitus päätti kutsua haastatteluun neljästä tarjoajasta kaksi. Kaksi putosi pois, toinen hinnoitteli itsensä ulos ja toinen ei tarjonnut kaikkea, mitä pyydettiin.

Isännöitsijä oli aktiivisena toimijana prosessissa. Hän on järjesti hallitukselle paljon tukea, muun muassa tapaamisen linjasaneerauksen jo läpikäyneen yhtiön hallituksen kanssa.

Vaihe 4: “Luottavaisin mielin toteutusta suunnittelemaan.” Hallitus kuunteli myös osakkaita suunnittelutoimiston valinnassa.

Taas helmi–maaliskuun vaihteessa pidettiin ylimääräinen yhtiökokous. Tärkein asia oli toteutussuunnittelutoimiston valinta sekä lainavaltuuksien myöntäminen hallitukselle ystin maksamiseksi. Toimiston valinta on hallituksen asia, mutta hallitus katsoi parhaaksi käsitellä sitä yhtiökokouksessa.

Valinta osui yritykseen, joka tarjosi kaiken pyydetyn ja vähän vielä kaupan päälle, jolla oli hyvät referenssit ja joka sattui vielä olemaan halvin tarjoaja. Toimisto lupasi tehdä työn toivotussa aikataulussa.

Suunnittelu maksoi noin 20 euroa per asuinneliömetri. Hallitus sai valtuudet hankkia lainaa tämän kustannuserän maksamiseen. Varsinainen remonttilaina jätettiin myöhemmäksi, ja viimeistään silloin aiottiin kilpailuttaa pankit.

Vaihe 5: “Suunnitelmien viilausta.” Yksityiskohtia puitiin kiukaiden valintaa myöten.

Taloyhtiön putkiremonttityöryhmä piti pitkin kevättä ja kesää 2013 tiiviisti kontaktia suunnittelijoihin, vaikka lomat haittasivat jonkin verran. Suunnittelijaporukka koostui neljästä asiantuntijasta: sähkö-, lvi- ja rakennesuunnittelijasta sekä arkkitehdista. Yhtiö teki sopimuksen yhden toimiston kanssa, muut olivat sen alihankkijoita. Yhteistyö sujui mallikkaasti, yhteiset kokoukset venyvät helposti nelituntisiksikin.

Joitakin muutoksia ja yllätyksiä tuli ratkaistavaksi matkan varrella. Työryhmä tuli muun muassa siihen tulokseen, että sähköisen lattialämmityksen asemesta kylpyhuoneisiin asennettiinkin vesikiertoinen lattialämmitys. Se ei tullut kovin paljon kalliimmaksi. Työryhmä laski, että kaikella todennäköisyydellä sähkö maksaa tulevaisuudessakin enemmän kuin kaukolämpövesi, joten lisäinvestointi maksanee itsensä jo muutamassa vuodessa takaisin.

Yksityiskohtia hiottiin: pohdittiin muun muassa, millaisia kiukaita saunoihin mahtuu.

Yksityiskohtia hiottiin: pohdittiin muun muassa, millaisia kiukaita saunoihin mahtuu. Kokonaisurakkaan kuului asuntosaunojen osalta lattian eristysten uusiminen, katon alaslasku ja pintaan vedettävät putket. Jos joku halusi uusia saunansa perusteellisemmin, hän teki siitä lisätyötilauksen. Sama periaate koski sähkö- ja tietoliikennepistokkeita. Yhteisessä urakassa oli päätetty uusia sähkötaulut ja nousut asuntoihin saakka, siitä eteenpäin remontit olivat osakkaiden oma asia. Hallitus selvitteli tällaisten lisätöiden yksikköhinnat, jotta osakkaat voivat saattoivat tehdä omia ratkaisujaan hyvin informoituina.

Vaihe 6: “Pikku hiljaa eteenpäin.” Monta asiaa oli hoidettava, ennen kuin urakkatarjouspyynnöt lähtivät postiin.

Putkiremonttisuunnitelmat etenivät, joskin hitaammin kuin vielä keväällä 2013 kuviteltiin. Yksi syy oli se, että vaikka aikaisemmissa vaiheissa tehtiin katselmuksia, remontoitavia paikkoja piti tutkia vielä tarkemmin. Työtä tehtiin useampaan otteeseen ja monta tuntia. Pohjaviemäri päätettiin lopulta varmuuden vuoksi myös kuvata. Yhteistyö suunnittelutoimiston kanssa sujui hyvin, papereita läheteltiin hallituksen ja suunnittelijoiden välillä ja ajatuksia kommentoitiin puolin ja toisin.

Aloitettiin remontin valvojan valinta. Putkiremonttityöryhmä suunnitteli valitsevansa valvojan isännöinnin kanssa yhteistyössä ja lähettävänsä urakkatarjouspyynnöt putkifirmoille, kun toteutussuunnitelmat olivat valmiit. Tavoite oli saada tarjoukset sisään vuoden 2013 aikana, jotta hallitus saattoi aloittaa niiden käsittelyn heti 2014, jolloin remontti toteutettiin.

Asukkaat alkoivat vähitellen varautua siihen, että heidän oli muutettava remontin alettua pariksi kuukaudeksi pois. Tavoitteena oli aloittaa työt toukokuussa 2014, jotta ihmiset voisivat olla evakossa kesämökeillään.

Vaihe 7: “Tarjouspyynnöt maailmalle.” Putkiremontti nytkähti taas eteenpäin, kun tarjouspyynnöt lähtivät urakoitsijoille.

Taloyhtiössä pidettiin loppuvuonna 2013 yhtiökokous, joka päätti hyväksyä keväästä saakka valmistellun toteutussuunnitelman. Yhtiökokousta pohjustettiin pitämällä osakkaille tiedotustilaisuus, jossa käsiteltiin suunnitelman sisältöä. Osakkailla oli mahdollisuus esittää kaikessa rauhassa kysymyksiä, ja niihin pystyttiin antamaan tyydyttäviä vastauksia. Väki tuntui olevan tyytyväisiä suunnitelmiin. Ainut isompi muutos aiempiin ajatuksiin oli se, että kylpyhuoneisiin päätettiin laittaa vesikiertoinen lattialämmitys.

Jonkin verran valitusta kuultiin siitä, että tiedotusta olisi pitänyt olla enemmän. Hallitus aikoi ottaa tiedotustarpeen huomioon. Suunnitelmien avaaminen oli tässä vaiheessa hiukan vaikeaa, kun niistä ei maallikko vielä kovin paljoa voinut ymmärtää. Piirustuksia oli noin 30 senttimetriä korkea pino, ja niiden lukemiseen olisi tarvittu useita insinööritutkintoja.

Yhtiökokouksen jälkeen urakkatarjouspyynnöt lähtivät peräti 12 firmaan. Tietoa sopivista urakoitsijoista saatiin suunnittelutoimistosta, ja eri puolilta kyseltiin kokemuksia vastaavia hankkeita toteuttaneista yrityksistä. Tärkeimpänä kriteerinä pidettiin firman luotettavuutta ja vakaata taloutta.

Firmoihin soitettiin etukäteen. Pyynnöt lähetettiin niille, jotka vakuuttivat kiinnostustaan. Tarjoukset pyydettiin tammikuun loppuun mennessä. Myös remontin valvoja oli saatu tähän mennessä viimein valituksi. Yhteistyö oli lähtenyt hyvin käyntiin.

Yksittäisen osakkaan näkökulmasta lähestyvän remontin todellisuus alkoi jo vähän hirvittää. Ei ollut enää pitkä aika siihen, kun täytyy ryhtyä siirtämään ja suojaamaan tavaroita.

Salla Korpela

Kirjoittaja: Salla Korpela

Olen kiinnostunut ihmisten hyvän elämän visioista ja siitä, miten asumisen ja rakentamisen ratkaisut eri aikoina ovat niitä ilmentäneet. Asunto-osakeyhtiö ja sen asukkaat ovat monelle meistä lähinnä kylää muistuttava yhteisö. Siinä on paljon potentiaalia - joka suuntaan.

Katso kaikki artikkelit kirjoittajalta Salla Korpela →

Katso kaikki jutut samasta aiheesta

Putkiremontti