Suomen taloyhtiömalli kestää kansainvälisen vertailun

Kirjoittanut Janne Laitinen 5.10.2021
Kerrostaloja ilta-auringossa

Suomalaisessa asunto-osakeyhtiössä jaetaan riskit mutta nautitaan myös mallin hyvistä puolista: päätöksiä syntyy ja paikat pysyvät kunnossa.

Suomalainen asunto-osakeyhtiömalli on kummajainen maailmalla. Sitä arvostellaan usein siksi, että siinä osakkaat joutuvat maksamaan tasapuolisesti sellaisestakin, mikä ei hyödytä kaikkia.

Mallissa on kuitenkin etuja, joista muiden maiden asunnonomistajat voivat vain haaveilla.

Suomessa osakkaat omistavat yhdessä koko kiinteistön ja vastaavat yhdessä myös sen ylläpidosta ja remonteista.

Muualla maailmassa on yleistä, että kukin asunto on oma kiinteistönsä, jonka asukas omistaa. Yhteisten tilojen hallinnoinnista ja kunnossapidosta vastaa esimerkiksi asukasyhdistys. Sen perustaminen ja siihen liittyminen voi olla maasta riippuen vapaaehtoista.

Otimme selvää Suomen mallin hyvistä ja huonoista puolista sekä siitä, miksi meillä on omistusasuntojen hallitsevana hallintamuotona malli, jolle ei löydy verrokkia mistään muualta.

Yhteiset velat sisältävät aina riskin asunto-osakeyhtiössä

Aloitetaan huonoista puolista: Merkittävin niistä on se, että yhteisvastuullisuus pitää sisällään yhteisiä rahoitus- ja velkavastuita, ja niihin sisältyy aina taloudellinen riski.

Taloyhtiö voi pahimmassa tapauksessa tehdä konkurssin, jos se ei suoriudu lainakuluistaan ja muista pakollisista kuluistaan. Näin voi käydä esimerkiksi silloin, jos jotkut osakkaista eivät maksa vastikkeitaan.

Viime kädessä kiinteistö voidaan pakkohuutokaupata ja asukkaat menettää kotinsa.

Tilastokeskuksen konkurssitilastoissa ei eritellä taloyhtiöiden konkursseja, mutta käytännössä niiden tiedetään olevan harvinaisia.

– Esimerkiksi vuosina 1994–2014 konkurssituomioita annettiin taloyhtiöille keskimäärin pari vuosittain. Ne liittyvät yleensä poikkeukselliseen murrokseen Suomen taloudessa, sanoo Kiinteistöliiton toimitusjohtaja Harri Hiltunen.

Remonttipäätöksiin vaaditaan monissa maissa vähintään kahden kolmasosan määräenemmistö.

Taloyhtiöitä ajautui konkurssiin esimerkiksi 1990-luvun laman aikana.

Talouskriisien ohella konkurssi on voinut seurata siitä, että on sattunut iso palovahinko eikä kiinteistöä ole vakuutettu. Nämäkin ovat olleet Suomessa yksittäistapauksia.

Asunto-osakeyhtiömallissa enemmistö päättää -periaate toimii

Sitten ne hyvät uutiset: Suomalaisen taloyhtiömallin suurin etu on vahva hallinto. Taloyhtiön hallituksella on lakisääteinen velvoite huolehtia hallinnosta ja rakennusten ylläpidosta.

Kun päätökset tehdään osakkaiden enemmistöllä ja remontit maksetaan yhdessä, korjaukset yleensä suunnitellaan vuosia eteenpäin ja rakennukset pysyvät kunnossa.

– Päätöksentekotapa on selkeä, yleensä enemmistö päättää. Yksittäinen osakas ei voi estää esimerkiksi hissin jälkiasennusta tai putkiremonttia, sanoo lainsäädäntöneuvos Jyrki Jauhiainen oikeusministeriöstä.

Jauhiaisen vastuulle kuuluvat ministeriössä erilaisia yhteisöjä kuten asunto-osakeyhtiöitä säätelevät lait.

Hyvä päätöksentekokyky auttaa taloyhtiöitä esimerkiksi energiaremonttien edistämisessä, Jauhiainen sanoo.

– Muualla on ollut epäselvyyttä siitä, voidaanko asunnonomistaja velvoittaa osallistumaan esimerkiksi aurinkokennojen tai sähköautojen latauspisteiden kustannuksiin ja millä edellytyksillä. Meillä voidaan tehdä enemmistöpäätöksellä muutoksia, jotka edistävät kestävää kehitystä ja jotka ovat tavallisia uudessa rakennuskannassa.

– Suomessa on harvinaisen toimiva malli, jollaista ei näe missään muualla.

Suomalaisissa taloyhtiöissä päätöksen tehdään osakkaiden enemmistöllä. Kuvitus: Outi Kainiemi

Taloyhtiö saa helpommin remonttilainaa kuin condominium

Kansainvälisesti yleisimmin käytetty malli on niin sanottu condominium tai condo. Siinäkin asuntojen omistajat omistavat yhdessä yhteiset tilat ja talon rakenteet.

Erona Suomeen on, että viimeksi mainittujen hallinnoinnista vastaa omistajien yhdistys tai osuuskunta. Se vastaa yhteisten tilojen kunnossapidosta, vastikkeiden keräämisestä ja esimerkiksi isännöitsijän palkkaamisesta.

Yhdistysmuodossa on monia ongelmia. Päätöksentekoa vaikeuttaa se, että remonttipäätöksiin vaaditaan monissa maissa vähintään kahden kolmasosan määräenemmistö.

Yhdistyksen johdolla on taloyhtiön hallitusta heikommat valtuudet ryhtyä toimenpiteisiin, jos joku omistajista ei huolehdi vastikkeistaan.

Jos suomalaisen taloyhtiön osakas laiminlyö vastikkeensa, yhtiö voi turvautua huoneiston hallintaanottoon ja laittaa asunnon vuokralle saadakseen tuloja. Hallintaanotto voidaan tehdä yhtiökokouksen päätöksellä ja enintään kolmeksi vuodeksi. 

Suomen malli on toimiva myös lainan saannin osalta. Taloyhtiö voi ottaa yhteisten tilojen ja rakenteiden remontointiin lainaa, jonka vakuutena on yhtiön omistama kiinteistö.

Condominium-mallissa yhdistyksellä ei ole omaisuutta, joka kävisi lainan vakuudeksi. Niinpä tarvittavien lainojen saaminen on hankalaa ja tarpeellisia remontteja jää usein tekemättä. Ilmiö on tuttu esimerkiksi Venäjällä ja entisissä neuvostomaissa.

– Asuntojen hanat voivat olla huippukunnossa, mutta putket rapistuvat. Hirveää tuhlausta, Jauhiainen sanoo.

Isännöinti vaihtelee maittain jo Euroopan sisällä

Maailmalla isännöitsijöistä puhutaan yleensä kiinteistömanagereina. Saksalaisittain sanottaisiin hausmeister.

Isännöinnissä ei ole olemassa yhtenäistä sääntelyä Euroopassa, ja erot maiden välillä ovat suuria, kertoo kiinteistöalan eurooppalaisen kattojärjestön CEPI:n ohjelmajohtaja Janet Griffiths.

– Eroja on myös maiden sisällä eri kokoisten toimijoiden välillä. Lisäksi alan sääntely elää koko ajan, Griffiths sanoo.

Esimerkiksi Belgiassa sääntely on viety pitkälle. Maassa toimii kiinteistönvälittäjien ammattilaitos IPI, joka lisensoi myös taloyhtiöiden edunvalvojat eli isännöitsijät ja valvoo eettisten sääntöjen noudattamista.

Toisessa ääripäässä on Puola, jossa sääntely purettiin 2014. Siihen saakka isännöitsijältä vaadittiin virallinen toimilupa ja alan koulutus.

Sääntelyn purkamisen seurauksena kilpailu lisääntyi ja hinnat putosivat. Toisaalta palvelujen laatu on kärsinyt, kun alalle on tullut epäpäteviä toimijoita.

Asunto-osakeyhtiölaki säädettiin ensimmäisen kerran 1926.

CEPI:n perusnäkemys on, että alan sääntelyä tulisi lisätä.

– Hyvällä sääntelyllä voidaan varmistaa laadukas palvelu. Se on tärkeää sekä toimialan että kuluttajien kannalta, Griffiths sanoo.

Suomessa Isännöintiliitto haluaa kehittää alaa itsesääntelyn kautta. Laatujärjestelmä on jo olemassa: isännöitsijöitä auktorisoi Isännöinnin Auktorisointi ISA ry.

Suomessa kerrostaloilla on lyhyt historia muihin länsimaihin verrattuna

Suomen taloyhtiömallin syntyyn ja suosioon vaikuttivat 1800-luvun lopun ja 1900-luvun alkupuolen olosuhteet. Suomessa ei ollut omistusasumiseen perustuvia kerrostaloja ennen osakeyhtiömuodon yleistymistä. Muualla länsimaissa niitä on saatettu rakentaa satoja vuosia.

– Suomi oli köyhä maa. Yhtiömuotoinen ryhmärakentaminen oli sopiva ratkaisu pääomien puutteeseen, Jyrki Jauhiainen sanoo.

Asunto-osakeyhtiölaki säädettiin ensimmäisen kerran 1926. Jo 1800-luvun puolella asuinkerrostaloihin sovellettiin osakeyhtiölakia.

Asunnoille oli tarvetta, sillä Suomi teollistui vauhdilla ja maalta muutettiin työn perässä kaupunkiin.

Suomi on tukenut omistusasumista verotuksella – asuntolainojen korot ovat olleet verovähennyskelpoisia vuosikymmenien ajan. Jauhiaisen mielestä tämä on osaltaan edesauttanut sitä, että taloyhtiöstä tuli dominoiva malli.

– Omistusasumisen suosimisella on turvattu myös yhteiskuntarauhaa.

Lähteenä käytetty myös teosta Kansan osake: Suomalaisen asunto-osakeyhtiön vaiheet (2017).

Lue myös: Taloyhtiön hallitus on lain mukaan vastuussa monesta asiasta – näin niistä selviää (tilaajille)

Janne Laitinen

Kirjoittaja: Janne Laitinen

Asunto-osakeyhtiöt ovat journalistille hedelmällinen aihe. Niissä yhdistyvät human interest, talous, rakentamisen trendit ja ympäristökysymykset. Taloyhtiöt ovat koteja, yhteisöjä ja sijoitus- ja investointikohteita. Niiden verotus ja sääntely vaikuttaa monen elämään – myös allekirjoittaneen.

Katso kaikki artikkelit kirjoittajalta Janne Laitinen →

Artikkeli ilmestynyt Kotitalo-lehden numerossa 6/2021

Katso kaikki jutut samasta aiheesta

Arki Korjaushanke Kunnossapito Lainat Taloyhtiön johtaminen