Lisärakentaminen toi ratkaisun korjausvelkaan ja rahat putkiremonttiin

Kirjoittanut Janne Laitinen 14.2.2022
Lisärakentamisella rahaa putkiremonttiin Kuva: Mika Nuorva

Jyväskyläläinen taloyhtiö vuokraa osan tontistaan rakennuttajalle ja saa siitä vuokratuottoa. Lisärakentamisella saadaan rahat esimerkiksi putkiremonttiin.

Jyväskylän keskustassa sijaitsevalla Asunto Oy Jyväskylän Hannikaisenkatu 27-29:n tontilla alkaa pian mylläkkä. Kahden kerrostalon sekä liikesiiven viereen ryhdytään rakentamaan uutta kymmenkerroksista kerrostaloa. Samoihin aikoihin taloyhtiössä käynnistyy putkiremontti.

Hankkeet ovat erillisiä mutta kytkeytyvät toisiinsa: toinen tuo taloyhtiölle tuloja, joilla katetaan toisen kustannuksia.

Taloyhtiö vuokraa osan omistamastaan tontista rakennuttajalle lisärakentamista varten ja saa siitä vuokratuottoa. Vuokrasopimus on tehty 50 vuodeksi.

Taloyhtiö vuokraa osan omistamastaan tontista rakennuttajalle lisärakentamista varten ja saa siitä vuokratuottoa.

Hallituksen puheenjohtajan Juha Häyrisen mukaan yhtiössä pyöriteltiin lisärakentamisen mahdollisuutta jo vuosia, mutta nyt aika oli kypsä.

– Saatiin yhtiölle hyvät kumppanit ja tontista järkevän tasoinen vuokra. Hanke on myös vaatinut aktiivisuutta hallitukselta ja isännöitsijältä, kertoo yhtiön isännöitsijä Toni Tikkanen Noste Isännöinnistä.

Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Juha Häyrinen (vas.) ja isännöitsijä Toni Tikkanen.
Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja
Juha Häyrinen (vas.) ja
isännöitsijä Toni Tikkanen.

Osakkailta vahva tuki lisärakentamiseen

Pontimena lisärakentamiselle oli pian 60-vuotiaan yhtiön korjausvelka. Vesiputket on jo uusittu mutta viemäreitä ei.

Yhtiö ja rakennuttaja hakivat Jyväskylän kaupungilta asemakaavamuutoksen. Kaavoitusta varten järjestettiin kaupungin esityksestä arkkitehtikutsukilpailu kohteen erityisluonteen takia: yhtiöön kuuluva kymmenkerroksinen rakennus on Jyväskylän tunnettu maamerkki, niin sanottu Miltonin talo.

Nimi tulee talossa toimivasta perinteikkäästä hotellista.

Taloyhtiö on hankkeessa maanomistajan roolissa, mutta Häyrisen mukaan yhtiön tahto toteutuu suunnitelmissa: mahdollisimman paljon rakennusoikeutta ja samalla ympäristöön sopiva toteutus.

– Tästä on yhteisymmärrys osakkaiden kesken ja rakennuttajan kanssa. Haluttiin rakennus, joka ei pilaa korttelia vaan istuu maisemaan, hän sanoo.

Hankkeen edistämistä on käsitelty yhtiössä kolmena vuonna. Ensin yhtiökokous valtuutti hallituksen kilpailuttamaan rakennuttajan ja hankkimaan rakennusteknistä ja lainopillista konsulttiapua. Seuraavaksi päätettiin alustavasti rakennuttajan valinnasta. Viimeisin vaihe oli esisopimuksen hyväksyminen rakennuttajan kanssa.

– Yhdessäkään kokouksessa ei ole tarvinnut äänestää. Tätä on viety eteenpäin vaiheittain, ja yhtiön kanta on ollut koko ajan selvillä, Häyrinen sanoo.

Näillä näkymin rakentaminen alkaa vuoden 2022 alkupuolella. Samoihin aikoihin yhtiössä alkaa linjasaneeraus, josta on tehty yhtiössä sitovat päätökset.

Lisärakentamisella vuokratuloa ilman veroja

Taloyhtiö saa lisärakentamisen ansiosta pitkän aikaa tuottoa, josta ei tarvitse maksaa veroa. Verosuunnittelun ansiosta yhtiölle ei jää vuokratuotoista verotettavaa tuloa.

Yhtiö saa hankkeesta tuloja kahdella tapaa: myymällä vuokraoikeuden rakennuttajalle kertakorvausta vastaan sekä saamalla säännöllistä vuokratuloa maanvuokrasopimuksen mukaisesti.

Yhtiö saa hankkeesta tuloja kahdella tapaa: myymällä vuokraoikeuden rakennuttajalle kertakorvausta vastaan sekä saamalla säännöllistä vuokratuloa maanvuokrasopimuksen mukaisesti.

Yhtiö ei kerro tarkkoja summia, mutta tuottojen ansiosta hoitovastikkeita voidaan alentaa noin 20 prosentilla. Lisäksi tuloilla katetaan osa putkiremontin kuluista. Valtaosin remontti rahoitetaan taloyhtiölainalla.

Lisäksi yhtiö ostaa urakoitsijalta 30–40 autohallipaikkaa tuloilla, jotka yhtiö sai rakennuttajalta kertakorvauksena vuokraoikeudesta. Parkkipaikat sijoitetaan pihakannen alle.

Taloyhtiö pyrkii siihen, ettei sille jää verotettavaa tuloa lisärakentamisen tuomista vuokratuotoista. Kirjanpidolliset tulot ja menot ovat tasapainossa. 

– Se perustuu osittain siihen, että yhtiö tekee kirjanpidossaan maksimipoistot ja lisäksi asuintalovarauksen, joilla voidaan pienentää tilikauden tulosta, Tikkanen sanoo.

Lisärakentamisen suunnittelu aloitettava ajoissa

– Verotus oli yksi syy siihen, että yhtiö päätyi vuokraamaan osan tontista. Myynnissä saatavasta tulosta olisimme joutuneet verolle. Nyt se on mahdollista välttää kirjanpidollisilla toimenpiteillä, Häyrinen sanoo.

Maa-alueiden, rakennusten tai arvopapereiden luovutuksesta saatu myyntitulo on taloyhtiölle verotettavaa tuloa.

Isännöitsijä Tikkanen on ollut etsimässä yhtiölle kumppanit ja laatimassa hallinnanjakosopimuksen, suunnitellut verotusta ja edustanut yhtiötä neuvotteluissa. Samaan aikaan taloyhtiössä on pitänyt edistää putkiremontin suunnittelua ja kilpailutusta.

Tikkanen sanoo, että lisärakentamista harkitsevan yhtiön kannattaa ottaa asia keskusteluun hyvissä ajoin ja valmistautua hankkeeseen mielellään vuosia etukäteen.

– Ensin on selvitettävä, onko tontille mahdollista toteuttaa taloudellisesti järkevän kokoinen talo ja onko tontilla jäljellä rakennusoikeutta tai voidaanko sitä saada lisää kaavamuutoksella.

Ensin on selvitettävä, onko tontille mahdollista toteuttaa taloudellisesti järkevän kokoinen talo ja onko tontilla jäljellä rakennusoikeutta tai voidaanko sitä saada lisää kaavamuutoksella.

Jos yhtiö päättää viedä hanketta eteenpäin, verosuunnittelu kannattaa Tikkasen mukaan huomioida ajoissa. Yhtiö voi esimerkiksi tehdä tarkoituksellisesti tappiollisia tilikausia hyödyntämällä maksimipoistoja, joita voidaan hyödyntää tuloksen tasaamisessa lisärakentamisen toteutuessa. 

Jyväskylän kaupunki kannustaa rakentamaan

Lisärakentamisen taustalla on Jyväskylän kaupungin halu edistää asuinrakentamista kaupungin keskustan alueella.

– Keskustan kehittäminen ja elävöittäminen on tärkeä kärki kaupungin strategiassa. Keskustaan halutaan lisää asuinrakentamista, koska kuluttaminen ja kaupan palvelurakenne ovat muutoksessa, kaupunginarkkitehti Leila Strömberg kertoo.

Kaupunki on selvittänyt myös ullakkorakentamista ja rakennusten korottamista keskusta-alueella, mutta toistaiseksi hankkeet ovat olleet uudisrakentamista. Parin viime vuoden aikana täydennysrakentamista mahdollistavia asemakaavoja on tehty kaupungissa toistakymmentä.

Taloyhtiöille on tarjolla porkkana: Jyväskylän kaupunki on keventänyt maanomistajalta perittävää maankäyttösopimusmaksua hankkeiden vauhdittamiseksi ruutukaavakeskustassa. Maksu peritään, kun täydennysrakentaminen tuottaa maanomistajalle arvonnousua.

– Kaupunki kannustaa taloyhtiöitä tutkimaan lisärakentamisen mahdollisuuksia. On paljon vanhoja piha-alueita, jotka ovat vähällä käytöllä. Kaupungin tiivistäminen on kuitenkin suunniteltava hyvin. Tontteja ei voida sulloa täyteen, Strömberg sanoo.

Haitat ovat väliaikaisia

Lisärakentaminen aiheuttaa väistämättä osakkaille rakentamisen aikaista haittaa. Häyrisen mukaan paalutuskoneiden jyskytykseen on valmistauduttu yhtiössä.

Nykyisten rakennusten näkyvät seinäpinnat valokuvataan ennen töiden aloittamista, jotta mahdolliset perustamistöiden aiheuttamat vauriot voidaan havaita.

Työmaa-aikana taloyhtiön parkkipaikat ovat poissa käytöstä. Osakkaat ovat kyselleet korvaavia paikkoja kaupungin parkkihalleista sekä omilta sukulaisiltaan.

Häyrisen mukaan osakkaat ovat varautuneet siihen, että jotkut muuttavat pois tai haluavat neuvotella vuokranalennuksesta joko lisärakentamisen tai putkiremontin takia. Asukkaista noin puolet on vuokralaisia.

– Mitään massapakoa ei ole tulossa. Moni vuokralainen opiskelee ja on päivät poissa asunnolta, Häyrinen sanoo.

Hänen mukaansa osakkaat tietävät, että rakentamisesta tulee haittoja.

–  Mutta kaikki ymmärtävät, että se on vain väliaikaista.

Villit visiot toteutuvat Tallinnassa

Villejäkään visioita ei kaihdettu, kun Jyväskylän kaupunki julkisti vuonna 2019 Jyväskylän keskustan korkean rakentamisen visiosuunnitelman.

Tallinnan Rotermannin kortteli tunnetaan rohkeasta lisärakentamisesta.

Yhtenä esimerkkinä oli Tallinnan Rotermannin kortteli. Historiallinen teollisuuskortteli sijaitsee Tallinnan Vanhankaupungin ja sataman välissä, ja se tunnetaan rohkeasta lisärakentamisesta.

Kortteliin on rakennettu muun muassa asuntoja ja toimistoja korottamalla vanhoja teollisuusrakennuksia. Korttelin suuromistaja ja rakennuttaja on virolainen liikemies Urmas Sõõrumaa.

Millainen Rotermanni on käyttäjän näkökulmasta?

– Toiminnallisuus on harvinaisen onnistunut. Kuin pieni kaupunki, jossa on valtava määrä ravintoloita, kahviloita, putiikkeja ja kunto- sekä joogasaleja, sanoo suomalaisjuristi Aku Sorainen.

Soraisella on korttelissa asianajotoimisto. Hänen mukaansa ylöspäin rakentaminen on ollut Virossa aina suosittua: sota hävitti aikoinaan paljon rakennuksia, ja jäljelle jääneet haluttiin käyttää tehokkaasti.

Virossa ei juuri ole suomalaistyyppisiä taloyhtiöitä. Soraisen mukaan tämä tarkoittaa, että lisärakentaminen ja muut suuremmat muutostyöt edellyttävät kaikkien omistajien suostumusta, mikä usein hidastaa investointeja.

Lue myös: Kerrostalon korotus toi apua remontin rahoittamiseen
Lue myös: Korjausvelka romahti niskaan Hepokullassa – apu löytyi ryhmäkorjauksesta ja uudenlaisesta lainasta
Lue myös: Purkukuntoisen kerrostalon tilalle uusi rakennus

Janne Laitinen

Kirjoittaja: Janne Laitinen

Asunto-osakeyhtiöt ovat journalistille hedelmällinen aihe. Niissä yhdistyvät human interest, talous, rakentamisen trendit ja ympäristökysymykset. Taloyhtiöt ovat koteja, yhteisöjä ja sijoitus- ja investointikohteita. Niiden verotus ja sääntely vaikuttaa monen elämään – myös allekirjoittaneen.

Katso kaikki sisällöt kirjoittajalta Janne Laitinen →

Artikkeli ilmestynyt Kotitalo-lehden numerossa 1/2022

Katso kaikki jutut samasta aiheesta

Korjaushanke Putkiremontti Rahoitus Rakentaminen