Kivijalkaliike voi tuoda vireyttä: kuopiolainen taloyhtiö otti ravintolan avosylin vastaan

Kirjoittanut Janne Laitinen 17.3.2021
Kivijalkaliike voi tuoda taloyhtiöön kaivattua vireyttä. Kuva: Aleksi Muraja

Uusiin taloyhtiöihin rakennetaan harvoin ravintoloille sopivia liiketiloja. Kuopiolaisyhtiössä kivijalan ravintola ja kukkakauppa nähdään mahdollisuutena, kertovat kukkakauppias Taru Lindroos (vasemmalla), ravintoloitsija Jaana Honghin ja yhtiön puheenjohtaja Kari Vatanen.

Moni uusi taloyhtiö arkailee etenkin ravintolaliiketilojen rakentamista. Asunto-osakeyhtiö Kuopion Puistokatu 10:ssä kivijalkaliikkeet nähdään ennen kaikkea mahdollisuutena.

1950-luvun alussa Kuopion keskustaan valmistuneen taloyhtiön kivijalassa on kaksi yhtiön omistamaa liiketilaa. Toisessa on ollut jo vuosikymmeniä kukkakauppa ja toisessa muun muassa raskaaseen musiikkiin profiloitunut hevibaari.

Baarin lopetettua liiketilassa avautui thairavintola Samruai vuonna 2015.

– Taloyhtiö otti meidät avosylin vastaan. Meitä on aina autettu, kun olemme apua tarvinneet, Samruain yrittäjä Jaana Honghin sanoo.

Taloyhtiön puheenjohtaja Kari Vatanen kertoo, miten yhteiselo on järjestetty ja mahdolliset remonttikustannukset on jaettu.

Vähittäiskauppaa ja monenlaista ravintolatoimintaa

Kuopion Puistokatu 10:ssä on yhtiön omistamaa liiketilaa yhteensä 300 neliömetriä. 1980-luvulle asti kummassakin liiketilassa tehtiin vähittäiskauppaa.

Sitten isompaan liiketilaan perustettiin kaupungin ensimmäinen kasvisravintola. Sen yrittäjä hankki liiketilaan ilmanvaihtojärjestelmän, joka mahdollisti ravintolatoiminnan.

Ravintola lopetti muutaman vuoden jälkeen, mutta sitä varten anottu käyttötarkoituksen muutos viitoitti tietä liiketilan tulevalle käytölle. Moni kuopiolainen muistaakin liiketilan baarista, joka toimi paikalla vuoteen 2015 asti.

Baari profiloitui raskaaseen musiikkiin, ja siellä kuultiin myös livemusiikkia. Hevibaari alakerrassa kuulostaa kerrostaloasujan painajaiselta, mutta Vatasen mukaan se ei aiheuttanut juuri minkäänlaista rutinaa yhtiön osakkaissa.

On yhtiön etu, että yrittäjillä on mahdollisimman hyvä olla. Silloin he pystyvät maksamaan vuokraa.

Baari noudatti tunnollisesti talon järjestyssääntöjä, ja keikat loppuivat viimeistään kello 23. Levyjä sai soittaa senkin jälkeen.

– Orkestereilla oli tietysti nupit kaakossa, ja äänet kantautuivat rakenteita pitkin yläkerroksiin, vaikka äänieristystä olikin lisätty. Keikkoja lukuun ottamatta metelistä ei ollut asukkaille haittaa, eikä sen heviporukan kanssa ollut muutenkaan ongelmia.

Yhtiö tuli vastaan vuokrissa koronakevään aikana

Hevibaarin lopetettua tilaan muutti nykyinen vuokralainen, thairavintola Samruai. Honghinilla ei ole vuokranantajastaan kuin hyvää sanottavaa. Ravintola sai remontoida tilat mieleisekseen. Yrittäjä kustansi itse keittiö- ja pintaremontit.

Ravintolan kannalta kriittinen ilmastointijärjestelmä oli valmiiksi kunnossa – se oli sijainnin ohella yritykselle ratkaiseva tekijä liikepaikan valinnassa.

Alkuvaiheessa ravintola sopi yhtiön kanssa maksusuunnitelmasta, jonka avulla se selvisi kertyneistä vuokrarästeistään. Koronakeväänä taloyhtiö tuli vastaan vuokrissa.

Samruai-ravintola on taloyhtiön kivijalassa Kuopiossa.
Vuodesta 2015 toimineen Samruai-ravintolan yrittäjällä Jaana Honghinilla ei ole kuin hyvää sanottavaa yhteistyöstä vuokranantajayhtiön kanssa.

– Varsinkin puheenjohtaja on auttanut meitä enemmän kuin hänen toimenkuvaansa kuuluisi, Honghin kiittelee.

Puheenjohtaja Kari Vatanen teki työuransa kaupallisella alalla, rakennusalan tukkukaupan palveluksessa. Hän näkee yhtiön vuokralaisina olevat yrittäjät taloyhtiön asiakkaina.

– On yhtiön etu, että yrittäjillä on mahdollisimman hyvä olla. Silloin he pystyvät maksamaan vuokraa.

Muutostyöt tehtiin yhtiön piikkiin

Pari vuotta sitten taloyhtiö hankki liiketiloihin uudet jäähdytysjärjestelmät, jotta asiakkaat eivät läkähtyisi ravintolassa kesähelteillä.

Kukkakaupan tuulikaappiin yhtiö kustansi termostaatilla ohjattavan lämmittimen, etteivät kukat puolestaan paleltuisi pakkasilla.

– Yhtiökokouksessa heräsi keskustelua, tarvitseeko vuokralaiselle ostaa sellaisia laitteita. Minusta hyvin toimiva ilmastointi on markkinointietu. Jos vuokrasuhde päättyy, muutostyöt jäävät yhtiölle, Vatanen kertoo.

Kun koronakriisi alkoi syödä vuokralaisten myyntiä viime keväänä, taloyhtiö laski yrittäjien vuokria ensimmäisten yhtiöiden joukossa Kuopiossa.

– Vesi, sähkö ja talohuolto maksavat yhtiölle kuten ennenkin, mutta ymmärrämme, että olemme vuokralaisten kanssa samassa veneessä.

Ravintola liiketilassa ei ole taloyhtiöiden ykköstoive

Arvostettu kivijalkaliike voi tuoda taloyhtiölle mainetta ja mammonaa. Tänä päivänä uusissa yhtiöissä mietitään kuitenkin entistä tarkemmin, millaisia palveluja taloon halutaan; ravintola ei ole yleensä ensimmäisenä toivelistalla.

– Kaikki haluavat elävyyttä kaupunkiin, mutta taloyhtiöiden asukkaat eivät välttämättä halua alakertaansa ravintolatiloja, sanoo elinkeinopoliittisten asioiden johtaja Anu Kärkkäinen Rakennusteollisuus ry:stä.

Kukkkakauppias kastelee kukkia myymälässään Kuopion Puistotie 10:ssä.
Taloyhtiön kivijalassa on toiminut kukkakauppa jo vuosikymmeniä, kertoo Taru Lindroos Kukkapaja Florettasta.

Hänen mukaansa uudiskohteisiin tehdään harvoin liiketiloja, jotka täyttäisivät ravintolan tekniset erityisvaatimukset.

Liiketilojen käyttötarkoituksesta säännellään yhtiöjärjestyksessä. Kaavassa liiketiloista säännellään tyypillisesti vain niiden vähimmäisneliöt sekä käyttötarkoituksena toimisto- tai liiketila.

– Uudiskohteeseen rakennettavaan ravintolatilaan tulisi käytännössä olla etukäteen tiedossa toimija, jos tilat myydään osakkeina. Jos taas liiketila rakennetaan taloyhtiön omistukseen, päätös tilojen käytöstä on taloyhtiön, Kärkkäinen kertoo.

Käyttötarkoituksen muutos edellyttää vähintään yhtiöjärjestyksen muuttamista

Käyttötarkoituksen muuttaminen edellyttää yhtiöjärjestyksen muuttamista ja usein myös rakennuslupaa. Muutokseen vaaditaan kahden kolmasosan määräenemmistöpäätös yhtiökokouksessa.

Lisäksi tarvitaan osakkaan suostumus, jos liiketila on osakkaan hallinnassa.

Esimerkiksi trendikäs kahvila voi luoda positiivista virettä asuinalueelle.

– Ravintolatiloilta edellytetään erilaisia teknisiä ratkaisuja kuin esimerkiksi toimistotiloilta. Pitää olla esimerkiksi rasvanerotin, ravintoloihin soveltuva ilmanvaihto ja invatilat, Anu Kärkkäinen luettelee.  

Hänen mukaansa liiketilan käyttötarkoitusta ei tarvitse muuttaa, jos se on yhtiön hallinnassa ja määritelty yksinkertaisesti ”liiketilaksi”.

Kivijalkaliike voi nostaa taloyhtiön arvoa

Isännöintiliiton lakiasiantuntija Laura Lithenius korostaa, että kivijalkaliike on taloyhtiölle mahdollisuus luoda hyvää mainetta. Se puolestaan voi viime kädessä konkretisoitua asuntojen arvonnousuna.

– Esimerkiksi trendikäs kahvila voi luoda positiivista virettä asuinalueelle. Jos liike hyödyttää asuinaluetta, se voi hyödyttää myös yhtiön osakkaita.

Toisessa vaakakupissa painavat yritysvuokralaisesta mahdolliset johtuvat meluhaitat sekä kulut, joita myös väistämättä syntyy.

Yhtiövastiketta maksava yrittäjä voi myös haluta, että häneltä peritään vastikkeet arvonlisäverollisena. Tällöin taloyhtiö voi hakeutua vapaaehtoisesti arvonlisäverovelvolliseksi.

Ideana on, että liiketilan omistaja välttyisi piilevältä verotukselta: normaalisti verottomat vastikkeet ja vuokrat peritään yleisesti korkeampina, jotta alvilliset menot saadaan katettua taloyhtiössä.

Alv-velvollisessa yhtiössä liiketilan käyttäjä voi vähentää maksamansa arvonlisäverot verotuksessa.

Lue lisää: Lahtelainen taloyhtiö ojensi auttavan kätensä ahdinkoon joutuneille kivijalkayrityksille

Lue lisää: Velkainen liiketila kaatui taloyhtiön syliin, kunnes keksittiin luova ratkaisu

Janne Laitinen

Kirjoittaja: Janne Laitinen

Asunto-osakeyhtiöt ovat journalistille hedelmällinen aihe. Niissä yhdistyvät human interest, talous, rakentamisen trendit ja ympäristökysymykset. Taloyhtiöt ovat koteja, yhteisöjä ja sijoitus- ja investointikohteita. Niiden verotus ja sääntely vaikuttaa monen elämään – myös allekirjoittaneen.

Katso kaikki artikkelit kirjoittajalta Janne Laitinen →

Katso kaikki jutut samasta aiheesta

Arki Naapurit