Huonokuntoinen taloyhtiö sai uuden elämän – piti vain uskaltaa

Kirjoittanut Matti Tuovinen 4.9.2020
Vaasan ratas oli huonokuntoinen taloyhtiö, kun Rinteet muuttivat siihen, mutta nyt taloa korjataan. Kuva: Mikko Lehtimäki

Miten huonokuntoinen taloyhtiö voi nousta jaloilleen? Vaasalaisessa taloyhtiöissä tarvittiin ensin kimmoke ja uskallusta. Sen jälkeen isännöinti ja hallitus alkoivat saada asioita kohdalleen pikku hiljaa kovalla työllä ja tahdolla.

Armas Rinne puolisoineen osti puutalo-osakkeen läheltä Vaasan toria vuonna 2009. Hyvällä paikalla sijainnut, vuonna 1927 valmistunut rakennus oli maineikkaan lääninarkkitehti Alfred Wilhelm Stenforsin piirtämä. Muuton jälkeen alkoi kuitenkin selvitä, kuinka huonokuntoinen taloyhtiö onkaan.

Rinne muistaa hyvin hetken, jolloin hän tajusi, että asiat ovat pahasti pielessä: kellarin portaissa oli alkanut tuntua tunkkainen haju, ja hän meni naapurinsa kanssa kellariin.

– Totesimme, ettei sen ilmanvaihdosta ollut huolehdittu 30–40 vuoteen, Rinne kertoo.

Kaksikko mittasi ilmankosteuden. Se oli sata prosenttia. Lämpötila oli tuona päivänä +24 astetta. Olosuhteet homeen ja sieni-itiöiden kasvulle olivat erinomaiset.

Pikku hiljaa todellisuus alkoi muutenkin näyttää karvansa. Naapuri kertoi talon alkuperäisen peltikaton vuotavan useista kohdista. Vesivahinkoja oli jo ollut ja korvattu – vaan ei korjattu.

Sateella naapuri kiikutti ämpäreitä ja pesuvateja vintille vuotokohtien alle ja tyhjenteli niitä pitkin kesää. Puurakenteiset kellarikopit olivat alaosistaan jo lahot. Kävi myös ilmi, että pieni puro liritti sateella halki maapohjaisen kellarin lattian.

– Siitä se lähti, Rinne kertoo.

Pienen harkinnan jälkeen hänen oma päätöksensä oli selvä: kotia ei myydä, vaan asiat laitetaan kuntoon.

Isännöinti ja hallitustyö uuteen uskoon

Samoihin aikoihin, kun talon ongelmat olivat avautuneet Rinteelle, hän oli saanut kutsun koulutustilaisuuteen, jossa puhuttiin hallituksen vastuista ja velvollisuuksista.

Tilaisuudessa hän vakuuttui, että huonokuntoinen taloyhtiö tarvitsi aiempaa aloitteellisemman hallituksen, toimeliaamman puheenjohtajan ja ammattitaitoisemman isännöitsijän.

Pian Rinne perusteli näkemystään hallitukselle. Polveilevan keskustelun ja lopulta äänestyksen jälkeen hallitus päätyi vaihtamaan puheenjohtajan ja palkkaamaan uudeksi isännöitsijäksi Taloasema Vaasan Mika Kytöharjun. Uudeksi puheenjohtajaksi valittiin hallituksen jäsen Anette Hast.

Kytöharju järjesti asiantuntijat tutkimaan rakennusten kunnon. Tämän jälkeen yhtiölle laadittiin kymmenen vuoden päähän ulottuva pts eli kiinteistön kunnossapidon pitkän tähtäimen suunnitelma.

Armas Rinne sanoo, että viimeistään se osoittautui painavaksi paperiksi.

– Sillä saimme taloyhtiön osakkaat vakuuttuneiksi, että nyt on pakko toimia tai muuten kotimme ovat pian asumiskelvottomassa kunnossa. Olihan paikalla käynyt jo kaupungin terveystarkastajakin.

Huonoon tilanteeseen jää helposti kiinni

Anette Hast pohtii, että Asunto Oy Vaasan Rattaassa moni asia loksahti kohdalleen kerralla: aika, paikka, ihmiset ja pulmat. Hän sanoo, että nyt osakkaatkin ymmärtävät entistä paremmin korjaustoimien merkityksen. Myös yhteinen usko siihen, että tästä vielä noustaan, on selvästi kasvanut.

– Me tarvitsemme toisiamme – näin se vaan on!

Asunto-osakeyhtiö Vaasan Ratas Oy:n puheenjohtaja Anette Hast, isännöitsijä Mika Kytöharju ja osakas Armas Rinne.
Vaasan Ratas sai uuden suunnan, kun taloyhtiön puheenjohtajaksi valittiin Anette Hast ja isännöitsijäksi Mika Kytöharju. Muutoksen käynnisti taloyhtiöön muuttanut osakas Armas Rinne (oik).

Hast lisää niin ikään, että pitää uskaltaa. Mitään ei saa, ellei tee ja uskalla. Asioita on turha pelätä.

– Me roikuimme huonossa tilanteessa aivan liian pitkään. Sitten mitta tuli kaikilla täyteen. Me vain päätimme, että nyt alamme tehdä asioita, Hast sanoo.

Pitkän korjauslistan asioita tehdään tärkeysjärjestyksessä

Asunto Oy Vaasan Rattaan hallituksen ja osakkaiden tahto oli, että ongelmat korjataan, mutta vähitellen, jotta saneerausten rahoitus ei muodostu kohtuuttoman raskaaksi.

Tähän mennessä on jo muun muassa uusittu toisen talon pohjaviemäri, tehty huoltomaalauksia, korjattu ikkunoita ja yhteinen sauna sekä uusittu yksi porrashuone. Huonokuntoinen taloyhtiö vaatii kuitenkin vielä monta remonttia ja uudistusta ennen kuin kaikki on kunnossa.

Korjauksiin uppoaa paljon rahaa. Mutta vaihtoehtoja ei ole, jos talot halutaan pitää kunnossa.

Isännöitsijä Mika Kytöharju kaivaa esille kunnossapitotarveselvityksen vuosille 2018–2022. Sen listalla ovat muun muassa maatuvan aineksen imurointi toisen talon ryömintätilasta, tilan desinfiointi ja sorastus, viemäreiden ja vesiputkien kuntotutkimus tarvittavine korjaustoimineen, sähköjärjestelmän kunnon selvittäminen tarvittavine korjaustoimineen, lämmönvaihtimen uusiminen, salaojien ja sadevesijärjestelmien rakentaminen, huoneistojen ilmanvaihdon toimivuuden parantaminen, julkisivujen maalaus – ja muut kuntoarviossa esille tulleet tarpeelliset toimet.

– Tämä on iso haaste pienelle taloyhtiölle. Asiat on pakko pyrkiä tekemään tärkeysjärjestyksessä, Kytöharju toteaa.

– Tärkeysjärjestyksestä huolimatta korjauksiin uppoaa paljon rahaa. Mutta vaihtoehtoja ei ole, jos talot halutaan pitää kunnossa. Toisaalta kertoohan velkamäärän kasvu, että taloista huolehditaan, Anette Hast toteaa.

Asuntojen hinnat voivat kaiken jälkeen vain nousta

Vanhat rakennukset osaavat järjestää myös yllätyksiä. Viime keväänä halkesi yhden asunnon alkuperäinen valurautaviemäri ajaen koko rapun asukkaat evakkoon ja käyttämään pihalle tuotua kuivakäymälää. Viemäri oli pakko korjata, vaikka putkiremontti on vielä edessä.

Putkiremonttia taloyhtiö on myös pohjustanut tänä vuonna teettämällä huoneistoista ajantasaiset piirustukset.

Armas Rinne pohtii, että jatkossa asuntojen arvo voi vain nousta. Kun kymmenkunta vuotta sitten yhdestä yhtiön parhaimmasta asunnosta maksettiin noin 90 000 euroa, kaupattiin tänä vuonna alkuperäiskuntoista asuntoa vain 39 000 euron hinnalla.

– Kun kaikki korjaukset on tehty, voimme asua turvallisesti. Tai jos haluamme myydä asuntomme, voimme vakuuttaa ostajille, että taloyhtiön pulmat on hoidettu kuntoon kaikkien tahojen hyväksymällä tavalla.

Lue myös: Mikä on kunnossapitotarveselvitys? 9 kysymystä ja vastausta kertoo kaiken oleellisen

Lue myös: Isännöitsijät: Näitä asioita katson, kun olet itse asuntokaupoilla

Matti Tuovinen

Kirjoittaja: Matti Tuovinen

Asuminen, taloyhtiöasiat, remontointi ja rakentaminen ovat olleet juttujeni keskiössä jo yli 20 vuoden ajan. Uutta tutkimustietoa ja uusia haasteita tulee tuon tuosta, ja hyötytiedon jakaminen on palkitsevaa. Parhainta palautetta on kuulla, että jutustani oli hyötyä.

Katso kaikki artikkelit kirjoittajalta Matti Tuovinen →

Artikkeli ilmestynyt Kotitalo-lehden numerossa 5/2020

Katso kaikki jutut samasta aiheesta

Asuntokauppa Korjaushanke Kunnossapito Taloyhtiön johtaminen