Helsingin surkeimman taloyhtiön uusi nousu – isännöitsijän näkökulma

Isännöitsijä Mikko Kultaranta piti haastavaa kohdetta ammatillisesti mielenkiintoisena.

Helsingin Kalliossa sijaitseva Asunto Oy Pohjansäde oli sadassa vuodessa päässyt surulliseen kuntoon. Isännöitsijä Mikko Kultaranta sai elämänsä haasteen.

Mitä tapahtuu, jos taloyhtiötä ei suuremmin korjata noin sataan vuoteen? Helsingin Sanomat kertoi helsinkiläisen Asunto Oy Pohjansäteen uskomattoman tarinan. Nyt isännöitsijä Mikko Kultaranta Iskurit Oy:stä kertoo, miltä tilanne näytti isännöitsijän silmin.

Moni isännöitsijä oli jo repinyt pelihousunsa sen kanssa. Minä ajattelin, että mieluummin taloyhtiö, jossa riittää mielenkiintoista tekemistä kuin että aikani menisi rappuharjojen värin valintaan, hän kertoo.

Moni isännöitsijä oli jo repinyt pelihousunsa sen kanssa.”

Haasteet eivät olleet varsinaisesti kortilla. Suojellun talon 112 asunnon wc:t olivat käytävillä, mutta aikojen saatossa niitä oli nikkaroitu osaan asunnoista. Iso osa käytävävessoista oli törkeässä kunnossa, kuten myös hämärät rappukäytävät ja varastot.

Järjetön määrä vesivahinkoja

Korjaukset aloitettiin katosta vuosikymmenen vaihteessa. Koska taloa oli pommitettu viime sodassa, rakenteitakin piti korjata sen verran, että remontista tuli kallis. Pihakansi oli niin heikoissa kantimissa, että se ja pesutupa korjattiin seuraavaksi. Samalla viranomaisten vaatimuksesta rakennettiin jätehuone, jonka jälkeen jäteastiat eivät enää ajelehtineet pihalla rottapopulaation ruoka-aittana.

Minunkin aikanani vesivahinkoja oli ollut ihan järjetön määrä. Kustannukset olivat sitä luokkaa, että vakuutusyhtiönkin kanssa alkoi olla ongelmia, Kultaranta sanoo.

Hän kertoo, että eräskin asukas ilmoitti vesivahingosta, joka oli jo viides. Yksikään niistä ei johtunut hänen asunnostaan, sillä vettä valui sivuilta, päältä ja mistä milloinkin. Hätäkorjauksia jouduttiin tekemään Kultarannan mukaan todella suurilla summilla. Kun wc:t ja kylpyhuoneet olivat olleet osakkaan vastuulla, yhtiö on tehnyt vain välttämättömät purku- ja kuivaustyöt.

”Puhelimet soivat, kun lämmitystä ei saatu päälle.”

Ilmanvaihtohormeista yli 90 prosenttia oli suurimmaksi osaksi pois käytöstä: ne olivat joko toimimattomia, romahtaneita tai osakkaat olivat liittäneet niihin ajan saatossa ties mitä.

Parina talvena oli tilanne, että lämmitystä ei saatu päälle, vaikka pakkaset tulivat. Puhelin alkoi soida aika runsaasti. Kyllä se siitä saatiin päälle, mutta oli aika turhauttavaa, kun yritti saada asioita tehtyä mutta joutui sanomaan, että järjestelmät ovat niin lopussa, että asialle voidaan tehdä aika vähän, Kultaranta muistelee.

Perustasolausunto määritteli tavoitteen

Käänne ajoittui Kultarannan mukaan siihen, kun yhtiössä tilattiin perustasolausunto, joka valmistui loppuvuodesta 2015. Siinä perattiin yhtiön koko satavuotinen historia ja selvitettiin, mikä on se perustaso, joka voisi olla yhtiön kunnossapitovastuulla. Muun muassa wc:t ja kylpyhuoneet piti miettiä uusiksi, koska asunnoissa ei ollut niitä alun perin. Asuntoihin askarrelluista wc- ja kylpyhuonetiloista viemärit oli vedetty mihin sattui.

Mistään arkistoista ei löytynyt asiakirjoja, joiden mukaan yhtiö olisi koskaan rakennuttanut wc- tai kylpyhuonetiloja kenellekään. Se oli yksi peruste, miksi yhtiö teki ne kaikille: erilaisista virityksistä päästiin eroon ja saatiin sellaiset märkätilat, joista yhtiö voi kantaa vastuuta, Kultaranta sanoo.

Tällaisessa tilanteessa piti miettiä osakkaiden yhdenvertaisuutta, koska huoneistojen alkuperäisiä rakenteita ei oltu suunniteltu märkätiloja varten.  Myöskään täsmälleen samanlaisia kylpyhuoneita oli mahdotonta rakentaa kaikille. Kultaranta sanoo, että kaikille taattiin wc-kylpyhuone, joka asuntoon teknisesti soveltuu. Varustelu määriteltiin vastaavaksi kaikkiin asuntoihin.

Säästöä remonttien niputtamisesta

Asunto Oy Pohjansäteessä on uusittu reilun vuoden aikana kylpyhuoneiden rakentamisen ja putkiremontin ohessa ilmastointi, lämpöverkko, kellaritilat, sauna, sähköt, porrashuoneet sekä huoneistojen ovet ja lukot.

”Päätös peruskorjausurakasta tehtiin yhtiökokouksessa yksimielisesti.”

Jos nämä kaikki olisi tehty erikseen, erilaiset oheiskulut olisi maksettu joka kerta uudestaan. Täällä on ajateltu, että kerralla kuntoon, Kultaranta sanoo.

Halvaksi korjaaminen ei ole tullut. Kultaranta arvioi, että tällä vuosikymmenellä yhtiötä on korjattu noin kymmenellä miljoonalla eurolla. Sillä summalla saisi rakennettua uuden kerrostalon, tai parhaassa tapauksessa useamman.

Taloyhtiön omistus on sijoittajavaltainen, mutta se ei ole keskittynyt. Taloyhtiön hallitus koostuu etupäässä asujaosakkaista.

Päätös peruskorjausurakan toteuttamisesta tehtiin yhtiökokouksessa yksimielisesti. Se kertoo tahtotilasta aika paljon, Kultaranta sanoo.

Velkataakka 2 800 euroa neliöltä

Ennen päätöstä osa asunnoista vaihtoi omistajaa, ja päätöksen jälkeen 10 prosenttia asunnoista myytiin. Velkataakka on kova, sillä viimeisimmän remonttiponnistuksen hinta on 2 800 euroa neliöltä. 30 neliön asunnossa se tarkoittaa 84 000 euron velkaosuutta. Suurin osa yhtiön asunnoista on 1730 neliön kokoisia, pieniä asuntoja, joille 25 vuodelle ulottuva rahoitusvastike ei ole välttämättä aivan mahdoton.

Julkisivuremontti ja ikkunaremontti odottavat toteutusta, mutta niiden aika ei ole vielä.

Odottelen nyt talven tullessa viestejä kylmästä tai vedosta, kun ei ole totuttu asumaan paikassa, jossa ilma vaihtuu, Kultaranta sanoo hymyillen.

Tottumista vaatii ehkä myös se, että Helsingin Kallion kaamein taloyhtiö on muuttunut. Siitä on tullut arvorakennus.