Putket vuotavat, mutta osakkaat vastustavat remonttia – mitä tehdä?

Jos ison remontin teko tiettynä ajankohtana on taloyhtiön edun mukaista, remonttiin pitää ryhtyä.

Taloyhtiön osakkaat vastustavat joskus väistämättömiäkin remontteja. Taloyhtiön etu menee kuitenkin yksittäisen osakkaan mielipiteen edelle.

– Tämän asian kanssa olen paininut paljon, huokaisee isännöitsijä Jari Nieminen turkulaisesta Uniko Isännöintipalvelut Oy:stä.

Puhe on osakkaista, jotka vastustavat isoja remontteja viimeiseen asti. Yksi katsoo, ettei saneeraukseen ole tarvetta. Toinen vetoaa henkilökohtaiseen rahan puutteeseen, joku jopa siihen, että ”kyllä tämä minun elinikäni kestää”.

Perustelut ovat tuttuja myös isännöitsijä Tapani Jarmakselle Tampereen Ammatti-isännöitsijät Oy:stä. Juuri haastattelupäivänä hän on menossa erään taloyhtiön kokoukseen, jossa kommentti ”kyllä tämä nyt vähintään minun elinikäni kestää” tulee todennäköisesti vastaan.

Asia on vaikea. Onhan jokaisen osakkaan mielipide oikeutettu, sinänsä ymmärrettävä, arvostettavakin.

Kaikkia pitää kuulla

Remontin vastustajilta kuitenkin unohtuu usein yksi seikka: taloyhtiö on yhteisö, jossa yhteinen etu menee viime kädessä yksilön etujen edelle. Jos ison remontin teko tiettynä ajankohtana on taloyhtiön edun mukaista, remonttiin pitää ryhtyä. Edellyttäähän jo asunto-osakeyhtiölaki, että hallitus huolehtii yhteisestä omaisuudesta vastuullisesti.

Remonttien toistuva lykkääminen tulee kalliiksi.

Tämä ei tarkoita, etteikö hallituksen pitäisi kuulla remontin vastustajia. Hyvään yhteisöllisyyteen kuuluu kaikkien mielipiteiden kuuntelu ja huomioiminen – mahdollisuuksien rajoissa.

Hallitus sovittelee yhteisön ja yksilöiden edut yhteen, ehkä perääntyy omasta näkemyksestäänkin, kunnes syntyy kompromissi. Se on tasapuolinen ja aina taloyhtiön talouden kannalta paras ratkaisu.

Kalliimmaksi tulee, jos päätöksiä ei saada aikaan lainkaan ja remontteja toistuvasti lykätään. Muitakin perusteluja saneerausten toteuttamiselle ajallaan on. Talon arvo nousee. Asunnoista saa myydessä paremman hinnan. Asuntojen haluttavuus nousee, koska moni tahtoo ostaa asunnon vain kunnossa olevasta talosta. Myös asumisviihtyvyys kasvaa.

Sulatteluaikaa tarvitaan

Avoin ja hyvissä ajoin aloitettu keskustelu vähentää vastustusta, tietävät Nieminen ja Jarmas. Kun vaikkapa linjasaneerauksen lähestymisestä alkaa puhua kaksi kolme vuotta ennen toteutusta, osakkaat ja asukkaat ehtivät sopeutua ajatukseen, kysellä kokemuksia tuttaviltaan ja kaikin puolin valmistautua.

Tiedon tarjoaminen on tärkeää. Taloyhtiön lähin ja luontevin tiedontuottajataho on tietenkin oma isännöintiyritys, jonka palvelutiimi koostuu teknisen, hallinnon ja talouden ammattilaisista. Lisäksi isännöinnillä on laaja ulkopuolisten asiantuntijoiden verkosto ja vankka kokemukseen perustuva näkemys siitä, millaista asiantuntijaa kulloinkin tarvitaan.

Asiantuntija osaa selittää rahoitusvaihtoehdot maallikollekin.

Tapani Jarmas vinkkaa käyttämään pankkien rahoitusasiantuntijoitakin. Koska he selvittävät asiakkailleen remonttien rahoitusmalleja ja -vaihtoehtoja päivittäin, he osaavat selittää asiat maallikoille ymmärrettävästi. Jarmas kehottaa kertomaan osakkaille myös eläkkeensaajan asumistuesta. Joissakin tapauksissa se voi auttaa ikääntynyttä selviytymään remontin myötä kasvavista asumiskustannuksista.

Havainnolliset esitykset

Päätösten tekoa yhtiökokouksessa helpottaa, kun isännöinti ja hallitus esittävät asiat havainnollisesti. Visualisointi on oiva apuväline, parempi kuin pelkät numerot, vinkkaa Isännöintiliiton kehityspäällikkö Pekka Harjunkoski. Sen lisäksi hallituksen ja isännöinnin kannattaa tuoda päätösten pohjaksi skenaarioita siitä, mitä erilaisten remonttivaihtoehtojen toteutus maksaa erilaisin raja-arvoin.

Työkalu havainnollisten skenaarioiden tekoon löytyy esimerkiksi Suomen Hypoteekkiyhdistyksen, Hypon, verkkosivuilta. Laskuriin syötetään taloyhtiön tiedot, nykyinen ja korkein siedettävä vastiketaso sekä näköpiirissä olevat remontit. Laskuri laskee vastiketason eri remonttivaihtoehdoille ja piirtää jokaisesta graafisen esityksen.

”Kannattaa laskea hinta myös sille, että remontit lykätään hamaan tulevaisuuteen.”

Harjunkoski suosittelee laskemaan myös viimeisen vaihtoehdon, eli sen, että taloyhtiö lykkää kaikki isot remontit hamaan tulevaisuuteen – se yleensä avaa silmiä.

– Tulos saattaa olla, että jos vastikkeemme on nyt kolme euroa neliöltä, se nousee 12 euroon neliöltä vuonna 2023, kun kaikki isot remontit pamahtavat päälle yhä aikaa. Jos sen sijaan teemme isot remontit ajallaan, vastike nousee vaikkapa vain viiteen euroon neliöltä kuukaudessa. Graafisena kuvana tieto on pysäyttävä, hän sanoo.

Tiekartta tulevaisuuteen

Taloyhtiön strategia on niin ikään hyvä työkalu, jolla voi perustella isojen remonttien oikea-aikaista toteuttamista. Sen laadinnassa osakkaat saavat itse pohtia ja määritellä, mitä me haluamme asumiselta ja kiinteistönpidolta, millainen taloyhtiö haluamme olla, millaisia ovat yhteiset arvomme.

Isännöinnille ja taloyhtiön kiinteistönhuollolle strategia on toiminnan ohjenuora: niiden ei tarvitse arvailla, mitä taloyhtiössä toivotaan. Myös asuntojen myyjät ja ostajat hyötyvät strategiasta.

Isännöitsijäntodistuksen liitteenä se avaisi erinomaisen näkökulman taloyhtiön tapoihin ja arvomaailmaan.

Isännöitsijä Jari Nieminen veti Suomen toistaiseksi suurimman strategiahankkeen Turun Härkämäen lähiössä. Vuonna 2016 valmistuneessa hankkeessa laadittiin 30 vuoden kiinteistönpidon strategia 11 taloyhtiölle. Sen ansiosta taloyhtiöt voivat säästää tulevissa remonteissaan jopa 15–20 miljoonaa euroa.

Nieminen työryhmineen laati laskelmia eri vaihtoehdoista ja toi mallit yhtiökokouksiin konkreettisin esimerkein.

– Ei pidä puhua liian hienosti, kuten sanoa, että kiinteistön korjaaminen on kahdeksan miljoonan euron investointi. Sen sijaan sanotaan, että nyt saat asunnostasi x euroa neliöltä, mutta remontin jälkeen niin ja niin paljon enemmän. Remonttivastaisuus väheni selvästi, Nieminen sanoo.