Kauppaneuvoksentie 4:n hallituksen puheenjohtaja Teija Aarnio seisoo kotitalonsa pihalla Helsingin Lauttasaaressa ja hymyilee iloisesti. Hyvä onkin hymyillä, sillä talo on silminnähden hyvin hoidettu: huoliteltu piha hehkuu syksyn väreissä ja 1950-luvun talolle tyypillinen rapattu julkisivu on moitteeton.
Lisää hyvää ja kaunista löytyy talon sisältä. Ensiksi astumme hissiin, joka lisättiin porrashuoneeseen kuutisen vuotta sitten päättyneen remonttimaratonin yhteydessä.
– Tämä ei onneksi ollut kovin vaikea tapaus, koska talon alkuperäisissä suunnitelmissa oli varauduttu porraskuilun keskellä kulkevaan hissiin. Portaita tosin piti hiukan kaventaa, jotta niiden keskelle saatiin mahtumaan niin avara hissi, että siinä voi kuljettaa vaikka sänkyä, Aarnio esittelee.
Saavumme talon viidenteen kerrokseen, jossa entiseen kanaverkkovarastoon on rakennettu kaksi asuntoa, toinen 79 neliömetriä ja toinen 97,5 neliömetriä. Pääsemme katsomaan asunnoista pienempää, jossa on olohuone, keittiö, kylpyhuone sekä kaksi makuuhuonetta.
Asunto on harjakaton alla, ja siihen sisältyy myös harjan alle jäävää matalaa tilaa. Huoneita valaisee katon lappeeseen tehdyistä suurista ikkunoista tulviva luonnonvalo, ja talon päätyseinällä avautuu valtava ranskalainen parveke. Tutkimme asunnon tarkkaan harkittuja yksityiskohtia: taloudellista tilankäyttöä, näkyville jätettyjä tiilirakenteita ja ikkunasyvennyksiä.
– Juuri tuo katon lappeen lävistäminen ja ikkunoiden kiinnittäminen tiiviisti oli varmasti koko projektin vaativin ja riskialttein vaihe, muistelee hankkeessa taloyhtiön valvojana toiminut rakennusmestari Kalevi Hänninen.
Tavallisesti nimittäin ullakkorakennushankkeissa koko katto puretaan ja rakennetaan uudelleen.
Remonttirahaa ullakon myynnistä
Kauppaneuvoksentie 4:n remonttiputki alkoi vuonna 2008 parvekekunnostuksella. Siitä jatkettiin remontoimalla ikkunat, putket, julkisivut ja porrashuoneet. Jossakin vaiheessa silloinen isännöitsijä Markku Kulomäki SKH-Isännöinnistä keksi ehdottaa, että kalliita saneerauksia voisi rahoittaa osittain myymällä ullakon rakennusoikeuden, ja samalla saataisiin hissi. Ratkaisut niputettiin yhteen, mikä oli välttämätöntäkin: viidettä kerrosta ei nykymääräyksin saa tehdä ilman hissiä.
– Päätös oli iso eikä syntynyt hetkessä. Asian valaisemiseksi me hallituksessa laadimme laskentataulukon, josta jokainen osakas saattoi itse tarkistaa, paljonko hänen osuutensa remonttibudjetista kevenee ullakon myynnillä, Teija Aarnio kertoo.
Taloyhtiö teetti ullakolle piirustukset ja hankki rakennusluvan. Ullakko rakennusoikeuksineen annettiin myytäväksi ullakkotilojen välitykseen erikoistuneelle konsultille, joka määritti sille käyvän hinnan. Ullakon osti yksityinen sijoittaja, joka palkkasi oman arkkitehtinsa muokkaamaan suunnitelmia visioidensa mukaiseksi sekä hankki urakoitsijan niitä toteuttamaan.
– Päädyimme tällaiseen malliin siksi, että se oli taloyhtiön kannalta riskittömämpää kuin jos olisimme itse ottaneet rakennuttamisvastuun ja myyneet valmiit asunnot, Aarnio sanoo.
Sama sijoittaja omistaa asunnot edelleen ja vuokraa niitä. Taloyhtiö hyötyi paitsi myyntitulojen verran, myös siten, että sen osakekanta kasvoi noin 10 prosenttia, jolloin vastikkeelle ja tuleville remonteille tuli lisää maksajia.
Ammattilaiset vuoron perään asialla
Kun olemassa olevan talon rakenteisiin ja tekniikkaan kajotaan, on taloyhtiöllä suuri vastuu. Tässä korostui valvojaksi palkatun rakennusmestari Kalevi Hännisen rooli. Hän oli mukana hankkeen alkuvaiheesta valmistumiseen saakka ja valvoi rakentamista paikan päällä.
Hänninen on uransa aikana johtanut useita ullakkorakentamiskohteita ja pitää niitä vaativina mutta kannattavina hankkeina – tietyin edellytyksin: korkeutta rakennettavassa tilassa pitää olla vähintään 3,5 metriä, ja hanke täytyy suunnitella ja johtaa huolella.
– Ullakoilla ja kulkuväylillä on yleensä ahtaat tilat, ja rakentaminen on logistisesti hankalaa, kun joudutaan toimimaan katuja pihaliikenteen keskellä.
Hänninen kehuu Helsingin kaupungin rakennusvalvonnan ullakkotiimiä, joka osaa arvioida ja ohjata hankkeita. Pullonkaulana on se, että ullakkorakentamisesta kiinnostuneita ja siihen pystyviä urakoitsijoita on vain kourallinen.
Ullakkohanke tuli valmiiksi keväällä 2013. Kesä vedettiin henkeä, ja syksyllä ryhdyttiin rakentamaan hissiä.
– Remontteja tosiaan tehtiin monta peräperää, mutta huolehdimme aina siitä, että talossa oli vain yksi työporukka kerrallaan, jolloin vastuista ei tullut vääntöä.
Jokaiseen projektiin hankittiin erillinen saneerauslaina, ja osa kustannuksista katettiin myymällä kaksi taloyhtiön hallussa ollutta asuntoa.
– Yhtiössämme on paljon pieniä asuntoja, eikä asukaskuntamme ole mitenkään erityisen varakasta. Seurasimme tarkasti, ettei yhteenkään asuntoon kohdistunut liian monta yhtiölainaa kerrallaan, Aarnio kertoo.
Remonttiputken päätökseen saamisesta on nyt kulunut jo kuusi vuotta, ja lainoja on saatu maksettua pois. Säästöjäkin ehti kertyä sen verran, että niillä saatiin laitettua piha kuntoon. Kellarikerrokseen on tehty viihtyisä saunaosasto ja sen yhteyteen kabinetti, jossa voi pitää juhlat tai katsoa vaikka elokuvia. Talo on haluttu ja arvostettu: silloin harvoin, kun sieltä tulee asuntoja myyntiin, ne menevät nopeasti ja korkeaan hintaan.
– Tämä meni niin kuin suunnittelimme. Laskimme, että pitkällä tähtäyksellä vastiketta voidaan jopa laskea. Ja niin tosiaan tehtiin, Teija Aarnio toteaa.
