Onhan taloyhtiön yhtiöjärjestys ajan tasalla? Hyvä yhtiöjärjestys vastaa käytäntöä

Kirjoittanut Mari Schildt 4.2.2020

Milloin taloyhtiössänne on viimeksi päivitetty yhtiöjärjestys? Yhtiöjärjestys kannattaa tarkistaa aika ajoin, sillä hyvä yhtiöjärjestys ei ole vain virallinen, vaan myös todellinen kuvaus taloyhtiöstä. Taloyhtiön sisäinen laki kannattaa päivittää, kun olosuhteet muuttuvat.

Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jaana Sallmén kannustaa tarkistamaan taloyhtiön yhtiöjärjestystä, jos edellisestä tarkistuksesta on ehtinyt vierähtää aikaa. Yhtiöjärjestys on taloyhtiön sisäinen laki, johon merkitään muun muassa vastikkeiden määräytymisperusteet, kunnossapitovastuun poikkeukset, erityiset kiellot ja muut säännöt.

– Jos yhtiöjärjestystä ei päivitetä vuosikymmeniin, yhtiössä saatetaan elää aivan eri tavalla, kuin mikä yhtiöjärjestyksestä käy ilmi. Tilanne on herkkä ristiriidoillekin, esimerkiksi asuntokauppatilanteissa: muistetaanko siirtää kaikkia osakkaiden kesken tehtyjä erillissopimuksia koskemaan myös uutta osakasta? hän kysyy.

As Oy Järvenpään Kalliotornit havahtui viime vuonna päivittämään yhtiöjärjestystään, kun yhtiössä valmistui parkkipaikkaremontti. Siinä taloyhtiöön valmistui kaksi autokatosta, ja kylmät parkkipaikat muutettiin lämpöpaikoiksi. Samalla parkkipaikkojen määrä muuttui, joten yhtiöjärjestys kaipasi selkiyttämistä. Lisäksi yhtiöjärjestykseen haluttiin lisätä maininta pääomavastikkeista.

– Merkittiin, että yhtiöllä voi olla pääomavastikkeita, koska niiden kerääminen on ollut jo käytäntönä, kertoo hallituksen jäsen Tarja Puro.

50 vuotta täyttäneessä yhtiössä on ollut tapana, että yhtiöjärjestystä tarkastellaan muutamien vuosien välein. Kun uusimpiin päivityksiin ryhdyttiin, päätettiin samalla tarkistaa yhtiöjärjestys muutenkin.

– Meillä oli aikaisemmin syyskokous ja kevätkokous, mutta nyt päätettiin siirtyä yhteen kokoukseen vuodessa, Puro kertoo.

Yhtiön osakepääoma oli vielä markkoina, joten se korjattiin euroiksi. Kylmiöt on poistettu käytöstä, joten maininta talouskellaritiloista poistettiin. Yhtiöjärjestykseen lisättiin lisäksi kaksi ulkovälinevarastoa. Parvekelasien kunnossapitovastuu oli siirretty huoneistoille jo edellisessä päivityksessä. Lisäksi merkittiin varaus mahdollisten huoneistokohtaisten vesimittarien käyttämisestä vesilaskutuksen perusteena, jos ja kun ne joskus asennetaan.

– Kaikki sujui aivan yksimielisesti. Yhtiöjärjestys on nyt ajan tasalla, Puro sanoo.

Lue lisää: Kaikki, mitä sinun pitää tietää taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä

Kunnossapitovastuun muutokset mainittava

Isännöitsijä Pertti Esaiasson Nummelan Taloasemalta kertoo, että vantaalaisessa Asunto Oy Vantaan Pallokujassa oli jo vuosia pidetty vain yhtä yhtiökokousta, vaikka yhtiöjärjestyksessä kokouksia kerrottiin olevan kaksi.

– Kun yhtiö tuli minulle, päätin että yhtiöjärjestys täytyy saada vastaamaan vallitsevaa käytäntöä, Esaiasson sanoo.

Hänen mukaansa yhtiöjärjestyksessä olisi ehkä ollut muutakin päivitettävää, mutta yhtiössä ei katsottu viisaaksi kajota muihin sisältöihin, koska haluttiin varmistaa yhtiökokousasian läpimeno. Sen lisäksi muutettiin vain yhtiöjärjestyksen sanamuodot ja muodollisuudet vastaamaan nykyistä asunto-osakeyhtiölakia.

Isännöintiliiton Sallménin mukaan yhtiökokousten määrä on tyypillinen asia, joka yhtiöjärjestyksessä on syytä mainita, vaikka asunto-osakeyhtiölaki ei sitä vaadikaan.

– Asunto-osakeyhtiölain pakollinen sisältö on yllättävänkin lyhyt. Minimisisältö ei kuitenkaan tarkoita sitä, etteikö muita määräyksiä tarvittaisi. Lisäksi yhtiöjärjestyksessä on hyvä informatiivisista syistä toistaa joitakin lain pakottavia määräyksiä, hän sanoo.

Mahdolliset tiukennukset päätöksentekoon on ehdottomasti mainittava.

Sallmén suosittelee, että yhtiöjärjestyksessä mainitaan lakia mukaillen, että yhtiökokous pidetään kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Jos halutaan pitää kaksi kokousta, sekin pitäisi mainita, samoin yhtiön tilikausi.

Myös hallitusjäsenten määrästä ja hallituksen toiminnasta on taloyhtiöarjen sujumisen takia hyvä mainita. Mahdolliset tiukennukset päätöksentekoon on ehdottomasti mainittava: esimerkiksi, jos halutaan, että yhtiöjärjestyksen muuttamiseen tarvitaan kahden kolmasosan sijaan neljän viidesosan enemmistö.

– Erittäin tärkeää on mainita kunnossapitovastuista, jos yhtiössä poiketaan lain mukaisesta linjauksesta. Näin esimerkiksi silloin, kun osakkaat ovat teettäneet parkkipaikalleen sähköauton latauspisteen muutostyönä, tai jos erillistaloissa halutaan, että jokainen vastaa oman talonsa kunnossapidosta, Sallmén sanoo.

Järjestyssäännöt eivät sisälly yhtiöjärjestykseen

Joskus taloyhtiössä voi olla epäselvyyttä yhtiöjärjestyksen ja järjestyssääntöjen erosta. Yhtiöjärjestys on taloyhtiön sisäinen laki, mutta se ei sisällä järjestyssääntöjä.

– Missään ei ole pykälää, joka sanoisi, että taloyhtiössä on oltava järjestyssäännöt. On toki fiksua laittaa ylös asumisen pelisääntöjä. Siksi on tyypillistä, että taloyhtiössä on myös järjestyssäännöt, Sallmén sanoo.

Lue lisää: Näin tehdään taloyhtiölle hyvät järjestyssäännöt

Muutakin on, jonka paikka ei ole yhtiöjärjestyksessä. Tyypillinen tapaus on ulkomaalaispykälä, jonka laillisuus on kumottu jo aikaa sitten. Yhtiöjärjestyksessä saattaa myös olla erikoisia määräyksiä, kuten ehto olla pitämättä karvaisia kotieläimiä huoneistoissa.

– Yhtiöjärjestyksen määräysten ei pidä tavallisessa talossa kohtuuttomasti rajoittaa asumista. Se, joka riitauttaa tällaisen karvaisten kotieläinten kiellon, on kyllä aika vahvoilla. Ehkä allergisille tarkoitetussa taloyhtiössä, sikäli kun sellaisia vielä on, tämäkin voisi olla mahdollinen, Sallmén pohtii.

Yhtiöjärjestyksen määräysten ei pidä tavallisessa talossa kohtuuttomasti rajoittaa asumista.

Joissain yhtiöjärjestyksissä määritellään asukkaille ikäraja, esimerkiksi senioritaloissa. Silloin yhtiöjärjestys saattaa linjata, että vähintään yhden huoneistossa asuvan pitää olla yli 55-vuotias.

– Korkein oikeus on linjannut, että yhtiöjärjestyksessä voi olla rajaus iän suhteen, kuten iäkkäämmille tarkoitetuissa senioritaloissa voi olla. Tällöin yhtiössä on panostettu senioreiden kaipaamiin palveluihin, Sallmén sanoo.

Lue lisää: Korkein oikeus linjasi: liian nuoret ulos “senioritalosta”

Hänen mukaansa asunto-osakeyhtiölaki lähtee siitä, että ainoa tapa, jolla asuntokauppaa voidaan rajoittaa, on lunastuslausekkeen ottaminen mukaan yhtiöjärjestykseen. Silloin osakkailla on mahdollisuus lunastaa myytävä asunto samaan hintaan ja samoilla ehdoilla, kuin mihin kaupankäynnissä ulkopuolisen kanssa on päädytty.

Kipukohtina tupakointi ja Airbnb

Lyhytaikainen Airbnb–asuntovuokraus sekä tupakointi ovat puhuttaneet viime vuosina eniten, kun on kyse taloyhtiön pelisäännöistä.

Parveketupakointi on saatu lainsäädännöllisesti maaliin: taloyhtiöllä on mahdollisuus kieltää häiritsevä parvekkeilla tupakointi. Myös tupakointi asunnoissa on mahdollista kieltää, mutta se vaatii osoittamaan, että savun kulkeutumista huoneistosta toiseen ei ole mahdollista kohtuudella ehkäistä rakenteiden korjaamisella tai muuttamisella.

Molemmat päätökset tarvitsevat myös viranomaishyväksynnän.

– Tällaista tupakointikieltoa ei tarvitse viedä yhtiöjärjestykseen. Se on yhtiön tavallisella enemmistöllä tekemä, viranomaisen vahvistama päätös, jota yhtiössä pitää noudattaa. Se voidaan viedä kahden kolmasosan määräenemmistöpäätöksellä yhtiöjärjestykseen, mutta minusta se ei ole tarkoituksenmukaista, Sallmén sanoo.

Lue lisää: Mainettaan vaivattomampi tupakointikielto − lue miten prosessi eteni Seinäjoella

Tupakointikieltopäätös voidaan yhtiössä myös enemmistöllä kumota esimerkiksi silloin, kun remontti on muuttanut parvekkeiden ominaisuuksia, ja jos viranomainenkin puoltaa kiellon poistoa. Jos kielto on viety yhtiöjärjestykseen, sen poistaminen voi osoittautua riittävän enemmistön puuttumisen takia mahdottomaksi.

– Toisaalta, jos yksimielisessä taloyhtiössä päätetään ilman viranomaisväylää tehdä talosta savuton, on tällainen tupakointikielto ehdottomasti vietävä yhtiöjärjestykseen, Sallmén muistuttaa.

Lyhytaikaista vuokraustoimintaa sen sijaan ei ole vielä nykylainsäädännöllä rajattu. Sen kieltäminen taloyhtiössä on mahdollista, jos kaikki osakkaat ovat siitä yksimielisiä. Jos näin on, päätöksen kirjaaminen yhtiöjärjestykseen on välttämätöntä.

– Yksimielisyyden vaatimuksen takia tämä ei monestikaan ole realistinen asia. Helpompaa se on pienemmässä yhtiössä, jossa on kohtuullinen määrä samanhenkisiä osakkaita. Tällöinkin on vielä osattava muotoilla kielto yksiselitteiseksi, esimerkiksi määrittelemällä, mitä lyhytaikainen tarkoittaa: muutamia päiviä vai viikkoja, vai onko vielä kuukaudeksikin vuokraaminen kielletty, Sallmén sanoo.

Mari Schildt

Kirjoittaja: Mari Schildt

Asunto-osakeyhtiö on ihmiselle koti, mutta kansantaloudelle se on varallisuuden ja vaurauden perusta. Harva tulee ajatelleeksi, että hyvin hoidetut taloyhtiöt takaavat esimerkiksi sen, että maan pankit saavat maailmalta varoja lainattaviksi edelleen suomalaisille. Kun me luotamme taloyhtiöihimme, meihinkin luotetaan maailmalla.

Katso kaikki artikkelit kirjoittajalta Mari Schildt →

Katso kaikki jutut samasta aiheesta

Airbnb Taloyhtiön johtaminen Tupakka