Vuonna 2009 asukkaat pääsivät muuttamaan As Oy Betanianpuistoon, Turun keskustan lähellä sijaitsevaan kerrostaloon, jolla oli mielenkiintoinen historia. Se oli rakennettu vuosina 1958−1959 sodassa tuhoutuneen jugendkirkon paikalle vanhainkodiksi.
Kun toiminta talossa lakkasi, urakoitsija hankki suojellun rakennuksen ja peruskorjasi sen 55 asunnoksi vuosina 2008 ja 2009. Urakoitsija kertoi purkaneensa sisätilat betonirunkoon saakka ja myi asunnot ”uusina”.
Pian alkoivat ongelmat. Sisäilmassa haisi home, pannuhuoneen lattialle kertyi vettä ja sisäilmamittauksissa huoneilmasta löytyi terveydelle haitallisia mikrobeja. Kävi ilmi, että salaojat olivat väärissä paikoissa, välikatto oli rakennettu vastoin määräyksiä ja rakenteissa oli kosteutta. Rakenteisiin oli jäänyt vanhoja, pilaantuneita materiaaleja. Suurimmat ongelmat olivat kellaritiloissa.
Kun oli aika vaatia korjauskustannuksia urakoitsijalta, taloyhtiö otti avuksi asianajajan.
− Välipohja oli tyypillinen 1950-luvun rakenne: siellä oli puuta, villaa ja muuta orgaanista materiaalia. Se oli saanut kosteutta ehkä jo käyttöaikana, mutta varsinkin rakennusaikana, kertoo isännöitsijä Petri Suominen Isännöitsijätoimisto Suomiselta.
Urakoitsija suostui tekemään vain kosmeettisia korjauksia, joten taloyhtiön oli pakko ryhtyä korjauttamaan ongelmarakenteita itse. Kun oli aika vaatia korjauskustannuksia urakoitsijalta, taloyhtiö otti avuksi asianajajan.
− Jälkiviisaana voi sanoa, ettemme ainakaan liian aikaisessa vaiheessa ottaneet asianajajaa mukaan. Mahdollisen oikeuskäsittelyn kannalta on parempi, että reklamaatiokirjeistä löytyy tarkat sanamuodot, Suominen sanoo.
Ei käräjille ilman juristia
Asunto-osakeyhtiöihin erikoistunut asianajaja Marina Furuhjelm Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:stä sanoo, että ensimmäiset neuvottelut esimerkiksi urakoitsijan tai ongelmaa aiheuttavan osakkaan kanssa yhtiö voi toki käydä itse.
− Jos kuitenkin on riski, että riita pitkittyy tai sen kanssa joudutaan oikeuteen, suosittelen, että asianajajaan kannattaa olla yhteydessä jo aikaisessa vaiheessa. Aluksi voi pyytää vain konsultointia siitä, mitä kannattaisi tehdä, Furuhjelm sanoo.
Hän kertoo, että joskus taloyhtiöt ovat sinnitelleet liian pitkään omillaan. Niin käy varsinkin silloin, kun yhtiö on itse mennyt vastaamaan moitekanteeseen tai yhtiö on itse laatinut reklamaation puutteellisesti.
− Silloin pelikortit on tavallaan jo lyöty pöytään ja juttua saattaa olla vaikea enää hoitaa parhaaseen mahdolliseen lopputulokseen, Furuhjelm sanoo.
Riitely sitoo kaikkien aikaa
Kun taloyhtiö ottaa yhteyttä lakimieheen, puhelimessa on useimmiten isännöitsijä, joskus hallituksen puheenjohtaja tai hallituksen jäsen. Usein kyse on alustavasta tiedustelusta, jossa selvitetään, olisiko asianajajasta apua ongelmaan ja mitä prosessi voisi maksaa. Sen jälkeen hallitus tekee päätöksen toimeksiannosta.
− Suurin osa ihmisistä ajattelee, että asianajajan palkkaaminen tarkoittaa papereiden keräämistä ja välittämistä, jonka jälkeen he voivat huokaista helpotuksesta, kun asiat hoituvat itsestään. Niinhän se ei mene, Furuhjelm sanoo.
Hän kertoo, että juristit tekevät hyvinkin tiiviisti yhteistyötä yhtiön edustajien kanssa. Kaikki yksityiskohdat ja faktat vaativat tarkistamista. Tapaamisia isännöitsijän ja hallituksen kanssa kertyy, ja kaikkien työtä ja aikaa tarvitaan.
Suurin osa riidoista päätyy kuitenkin sovintoon tavalla tai toisella.
− Asiakkaiden olisi myös hyvä ymmärtää, että he tekevät päätökset. Jos joku tekee taloyhtiölle sovintotarjouksen, yhtiö päättää, hyväksytäänkö vai hylätäänkö se vai tehdäänkö ns. vastatarjous. Me juristit voimme suositella, mutta hallituksen pitää itse uskaltaa tehdä ratkaisu tai viedä se yhtiökokoukseen. Meillä ei ole päätäntävaltaa yhtiön puolesta, Furuhjelm sanoo.
Hän tähdentää, että suurin osa riidoista päätyy kuitenkin sovintoon tavalla tai toisella: joko oikeussalissa tai sitä aikaisemmin. Joskus sovinto voi olla vaikea hyväksyä.
− Meillä on sanonta, että jos vain toinen osapuoli on tyytyväinen sovintoon, olemme varmaan epäonnistuneet. Hyvä sovinto on sellainen, jossa molemmat osapuolet ovat vähän tyytymättömiä, mutta pystyvät elämään asiantilan kanssa, Furuhjelm sanoo.
Riita jatkui hovioikeuteen
As Oy Betanianpuiston ja urakoitsijan välinen riita ei jäänyt käräjäoikeuteen. Keväällä 2018 hovioikeus päätti asian taloyhtiön eduksi. Koko prosessi kesti melkein vuosikymmenen, työllisti useita asiantuntijoita, teetti kymmenkunta tiedotustilaisuutta ja työtä melkein vuoden päivät. Urakoitsijalle tuli maksettavaa 1,6 miljoonaa euroa sekä noin 300 000 euron edestä omia oikeuskulujaan. Urakoitsijayrityksen selkä katkesi konkurssiin.
Tuhansien eurojen riitoja ei kannata lähteä oikeudessa käsittelemään.
− Laillinen päätös on hyvä asia taloyhtiömaailmassa: Se ei jätä osakkaille mahdollisuuksia esittää näkemyksiä hallitusta vastaan, vaan asia on käsitelty ja päätetty loppuun saakka. Mutta pitkä, vaikea ja kallis prosessi se on, isännöitsijä Suominen sanoo.
Taloyhtiön osakkaat joutuivat kantamaan taloudellista taakkaa, kun korjaustyöt tehtiin lainarahalla. Osa kustannuksista saadaan rakennusliikkeen vakuutuksista, mutta loput kustannuksista jaetaan osakkaiden kesken.
Taloyhtiö on aloittamassa jo uutta prosessia, jolla se hakee ylempien kerrosten välipohjakorjausten maksajaa. Vaikuttaa siltä, että tällä kertaa vastassa on lähinnä vakuutusyhtiöitä. Suominen arvelee, että vakuuttava oikeushistoria todennäköisesti painaa sen verran, että loput asiat saadaan sovittua neuvotteluteitse.
− Sanoisin, että pitää olla merkittävä rakennusvirhe, että sitä kannattaa lähteä käräjöimään. Oikeuskuluriski on todella suuri. Tuhansien eurojen riitoja ei kannata lähteä oikeudessa käsittelemään, Salminen sanoo.
