Pienehkö ja uudehko taloyhtiö, jossa ei ole näköpiirissä isoja remontteja ja jossa osakkaat elävät sopuisasti. Tällaisessa taloyhtiössä on vähän hoidettavia asioita.
Tästä huolimatta asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa sen lähestulkoon samaan hallintomalliin ja hallintorutiineihin kuin isot taloyhtiöt. On pakko olla hallitus, on pakko järjestää yhtiökokouksia tietyin väliajoin ja on pakko käsitellä kokouksissa tietyt asiat.
Näin, vaikka vähempikin riittäisi.
Esimerkin pieni taloyhtiö voisi hyötyä hallinnon kevytmallista. Se voisi tarkoittaa esimerkiksi sitä, ettei hallitusta enää tarvittaisi. Sen sijaan osakkaat valitsisivat keskuudestaan edustajan tai yhdyshenkilön, joka hoitaisi yhteydenpidon isännöinnin ja muiden yhteistyökumppaneiden, kuten kiinteistönhuollon, suuntaan. Tämä edellyttäisi tietysti hyvin toimivaa isännöintiä ja aktiivista osakasviestintää.
Yhtiökokouksia järjestettäisiin harvoin, vain kun isoja asioita olisi käsiteltävä. Malli pohjautuisi läpinäkyville toimintatavoille. Vuosittaiset rutiinit, kuten tilinpäätökset ja toimintakertomukset, löytyisivät vaikkapa sähköisinä isännöinnin verkkopalvelusta.
Millainen taloyhtiön profiili, sellainen hallintomalli
Yhtä lailla hallintomalliaan saattaisivat muuttaa ne taloyhtiöt, jotka haluavat profiloitua asukkaidensa perusteella tietyn tyyppisiksi yhtiöiksi.
Talossa, jossa asuu nuorta väkeä, osakkaiden toiveet taloyhtiön toiminnalle ovat luonnollisesti toisenlaiset kuin senioreiden kansoittamassa talossa. Tai jos yhtiön osakkaat ovat kaikki lapsiperheitä, arvostukset painottuvat jälleen eri tavoin. Nämä lähtökohdat voisivat hyvin näkyä myös siinä, miten taloyhtiötä hallinnoidaan.
Tai jos osakkaat haluavat asua omistusasunnossa, mutta huoletonna kuin vuokralainen. Tällainenkin malli olisi mahdollista toteuttaa, jos taloyhtiön hallinnon vaatimuksia kevennettäisiin ja tehtävien hoitovastuita siirrettäisiin enemmän isännöinnin hoidettavaksi.
Voisihan hallintomalli myös elää ja muuttua taloyhtiön koko elinkaaren ajan.
Voisihan hallintomalli myös elää ja muuttua taloyhtiön koko elinkaaren ajan. Seesteistä elämää ensimmäiset vuosikymmenensä viettävä yhtiö pärjäisi kevyellä hallintomallilla, koska suuria saneerauksia ei olisi tehtävänä. Korjausten lähestyessä hallintomalli vaihdettaisi tarpeen mukaan kattavampaan, jolloin saneerauksiin valmistautuminen sujuisi mutkitta, ja niin edelleen.
Nykyistä keveämmästä hallintomallista voisivat hyötyä myös ne taloyhtiöt, joissa on haasteita saada hallitukseen lain edellyttämä määrä jäseniä. Tällainen yhtiö voisi hyvin, jos ei nyt luopua hallituksesta, niin ainakin ulkoistaa hallintoaan johonkin rajaan asti asiantuntijoille omaa rooliaan pienentäen.
Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki ei juuri jousta
Edellä lueteltujen esimerkkien toteutumisen tiellä on nyt pari pulmaa. Merkittävin niistä on nykyinen asunto-osakeyhtiölaki. Se määrää monta asiaa eikä juuri anna joustovaraa. Lakia olisi siis muutettava osin väljemmäksi, eri vaihtoehtoja mahdollistavaksi.
Tosin jo tälläkin hetkellä laki suo muutamia helpotuksia, mutta vain pienille asunto-osakeyhtiöille. Jos yhtiön osakkaat ovat asioistaan täysin yksimielisiä, he voivat tälläkin hetkellä tehdä päätöksiä pitämättä yhtiökokousta. Päätökset tulee silti kirjata pöytäkirjaksi.
Töitä riittää myös pienissä yhtiöissä.
– Pienet taloyhtiöt voivat myös ohittaa muutamia muotoseikkoja, kuten määräyksiä yhtiökokouksen koollekutsumistavasta, jos kaikki osakkaat niin yksimielisesti sopivat, sanoo lakiasiantuntija Tommi Leppänen kiinteistöalan juridiikkaan erikoistuneesta Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:stä.
Silti pientenkin taloyhtiöiden on tehtävä tai teetettävä ja vahvistettava vuosittainen tilinpäätös, päätettävä taseen osoittaman voiton käyttämisestä, vastuuvapauden myöntämisestä hallitukselle, yhtiövastikkeen suuruudesta ja seuraavan tilikauden talousarviosta.
Lisäksi yhtiöjärjestys mainitsee joskus asioita, jotka pitää käsitellä nimenomaan varsinaisessa yhtiökokouksessa, Leppänen huomauttaa.
Niin ikään asunto-osakeyhtiölakiin on kirjattu, että hallituksen on laadittava ja esitettävä yhtiökokoukselle kirjallinen selvitys kiinteistön kunnossapitotarpeesta. Töitä siis riittää myös pienissä yhtiöissä.
Digin avulla uusia palveluja hallintoon
Toinen, pienempi pulma on se, ettei kovinkaan monella isännöintiyrityksillä ole tarjota kevyen hallintomallin palvelupaketteja. Tarvitaan siis myös uudenlaisia palvelutuotteita – taloyhtiön hallinnon kevytmalli tai miksei pari erilaistakin.
Isännöitsijä, toimitusjohtaja Jan-Erik Wasenius ISTO Group Oy:stä sanoo, että nykyisessä toimintakulttuurissa keskeiset pullonkaulat osuvat kokouksiin ja ylipäätään isännöitsijän läsnäoloa vaativiin asioihin. Digitaalinen maailma kuitenkin mahdollistaa jo esimerkiksi sähköisten kokousten järjestämisen. Tai yhteydenpito toimii niin, että vaikkapa isännöinnin asiakaspalvelun tavoittaa vaivatta sähköisesti. Tällaiset toimintamallit säästävät niin taloyhtiön kuin isännöinnin aikaa ja sitä kautta rahaa. Tavallaan ne ovat keveiden hallintomallien esiasteita.
Wasenius visioi, että jatkossa taloyhtiön yhtiökokous voitaisiin toteuttaa verkkopalveluun tallennettuna asiakokonaisuutena. Palvelusta osakkaat löytäisivät tilinpäätökset, talousarviot ja hallituksen esitykset. Ne olisivat siellä nähtävillä tietyn ajan. Jos asiat olisivat osakkaiden mielestä kunnossa, he kuittaisivat ne, ja näin päätökset katsottaisiin tehdyiksi. Kokouspöytäkirja laadittaisiin normaaliin tapaan, mutta sekin löytyisi verkkopalvelusta ja olisi milloin tahansa osakkaiden luettavissa.
Tarvitaan myös uudenlaisia palvelutuotteita – taloyhtiön hallinnon kevytmalli tai miksei pari erilaistakin.
Tällä tapaa yhtiökokousten järjestäminen muuttuisi vaivattomaksi ja epäilemättä yleistyisi, koska isännöinti voisi pyytää osakkailta päätökset sähköisesti. Samalla isännöintiyritys voisi hoitaa isännöintiä mistä paikasta tahansa ja kohdistaa sen minne vain, jolloin pientenkin paikkakuntien asunto-osakeyhtiöt pääsisivät valitsemaan isännöintiä halutessaan oman paikkakuntansa ulkopuolelta, Wasenius sanoo. Ongelmana voi nimittäin haja-asutusalueilla olla toisinaan sekin, että etenkin pieni taloyhtiö voi jäädä ilman asiantuntevaa isännöintiä siksi, ettei paikkakunnalla toimi yhtään alan yritystä.
Mutta näin laajaa sähköisten palvelumuotojen käyttöä ei asunto-osakeyhtiölaki vielä edistä, sillä se ohjaa näissä tilanteissa perinteiseen tyyliin.
Myös enemmistön oikeusturva otettava huomioon
Muutakin viilausta asunto-osakeyhtiölakiin Waseniuksen mielestä tarvittaisiin, jotta taloyhtiöiden hallinto saataisiin nykyistä sujuvammaksi.
Hänen mukaansa listan kärjessä ovat ”vaaditaan kaikkien osakkaiden suostumus” -tyyppiset pykälät. Ne on säädetty ajatellen yksilön suojaa ja oikeusturvaa taloyhtiössä, mikä on tietenkin hyvä asia. Silti ne pahimmillaan johtavat tilanteisiin, joissa yksi osakas kaataa hankkeen, jota kaikki muut osakkaat pitävät perusteltuna.
– Missä on silloin enemmistön oikeusturva, Wasenius kysyy.
Tyypillinen esimerkki löytyy haja-asutusalueilla umpikujaan ajautuneesta taloyhtiöstä. Korjausvelka kaatuu päälle, remonttilainaa ei saada, pahimmillaan osa huoneistoista on jo tyhjillään eikä vastikkeita kerry. Järkevin ratkaisu olisi kiinteistön purkaminen, mutta purkupäätöksen teko on vaikeaa, koska se on tähän asti vaatinut kaikkien osakkaiden suostumuksen – ja mitä isompi taloyhtiö, sitä vaikeampaa yhteisymmärrys on saavuttaa.
Pientä helpotusta tilanteeseen toi maaliskuun alussa voimaan astunut lakimuutos, jonka mukaan yhtiökokous voi päättää talon purkamisesta ja uusrakentamisesta neljän viidesosan määräenemmistöllä, jos osakkaille samalla tarjotaan huoneistot uudesta talosta. Osakkaiden täyttä yksimielisyyttä purkutoimiin ei siis enää vaadita.
Waseniuksen mukaan osakkaiden maksamatta jättämät maksut ovat toinen viime vuosina selvästi yleistynyt pulma. Erityisen kiemuraiseksi maksujen perintä menee, jos osakas on ulkomaalainen ja asuu välillä Suomen rajojen ulkopuolella. Tähän taloyhtiöiden pitäisi saada laissa nykyistä järeämpiä ja nopeampia työkaluja, hän sanoo.
Hyvä ja toimiva laki elää ajassa
Kunnossapitovastuistakin riidellään taloyhtiöissä paljon. Isännöintiä turhaan työllistävät erimielisyydet liittyvät tyypillisesti kylpyhuoneremontteihin ja siihen, kuka maksaa remontin tai kosteusvahingon yhteydessä mitäkin. Lisäksi riidoissa usein epäillään, toteutuuko osakkaiden tasavertainen kohtelu, Wasenius sanoo. Vastuunjakoa osakkaan ja taloyhtiön välillä tulisi laissa selventää.
Pykälien purun vastapainona tarvitaan avoimuutta ja läpinäkyvyyttä toimintoihin, selkeitä toimintamalleja, säännöllistä raportointia hallituksille sekä tietenkin ammattitaitoista isännöintiä, jotta kaikinpuolinen luottamus asioiden hoidossa säilyy, Wasenius summaa.
Nykyinen, vuonna 2010 voimaan tullut asunto-osakeyhtiölaki oli selvä parannus edeltäjäänsä. Se huomioi aiempaa paremmin osakkaiden oikeudet ja yhdenvertaisuuden. Valmis se ei silti ole.
– Meillä on jo hyvä laki, mutta toki sen pitää elää ajassa. Emme voi juuttua kankeuksiin vain sen takia, ettei lakia haluttaisi muuttaa.
