Miten taloyhtiö voi vaikuttaa siihen, miten se saa rahoitusta?

Kirjoittanut Anna Karismo 8.6.2015 ja päivitetty 27.2.2019

Korjausvelka ja asuntojen hintojen lasku muuttotappioalueilla on johtanut siihen, että jotkut asuintalot vain käytetään loppuun ja puretaan aikanaan. Viisas taloyhtiö ennakoi tulevaisuutta osakkaiden kannalta.

Pellervon taloustutkimuksen PTT:n mukaan asuintaloja pitäisi korjata 3,5 miljardilla eurolla vuosittain tulevien kymmenen vuoden aikana. Se on kymmenen prosenttia enemmän kuin tähän asti.

Kasvukeskuksissa asunnon korjaaminen tavallisesti kannattaa, mutta muuttotappioalueella remontti saattaa olla neliötä kohden kalliimpi kuin asunnon myyntihinta olisi.

Osakas onkin yhtäkkiä vuokralaisen asemassa

Maaseutumaisilla paikkakunnilla jo joka neljännessä kerros- ja rivitalossa ei asu ketään vakituisesti, arvioi PTT. Samalla yli 60 000 asuntoa tarvitsisi remonttia tulevien kymmenen vuoden aikana. Paljon keskustellaan siitä, että asuntojen hinnat ja ylläpitomenot ovat suurimmat pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa. Toisaalta: asukkaiden tuloihin suhteutettuna menot ovat jokseenkin samat koko maassa.

Kun otetaan huomioon välttämättömät tulevat korjaukset, tiukimmille asukkaiden kukkarot joutuvatkin kasvukeskusten ulkopuolella; vaikka taloyhtiö saisi pankkilainaa, asunnon korjaamiseen laitettuja euroja ei välttämättä saada myyntihinnoissa koskaan takaisin. Jotkut osakkaat ovat yhtäkkiä vuokralaisen asemassa omistamassaan asunnossa, kun asunnon arvo on hävinnyt. Korjatakaan ei voi kuten Nilsiän esimerkissä.

Korjausvelka on suhteellisesti suurempi maaseudulla

Korjausvelka kertoo, paljonko rakennuksiin olisi pitänyt investoida, jotta ne olisivat hyvässä kunnossa. Velkaa syntyy, kun kunnossapidosta tingitään ja tehdään vain kiireelliset korjaukset.

Korjausvelka kertoo, paljonko rakennuksiin olisi pitänyt investoida, jotta ne olisivat hyvässä kunnossa.

Asuntojen korjaustarve vastaa PTT:n vastikään Kiinteistöliitolle tekemän tutkimuksen mukaan noin kahta prosenttia kotitalouksien tuloista pääkaupunkiseudulla ja noin viittä prosenttia maaseutumaisissa kunnissa. Väkilukuun suhteutettuna eniten korjauksia vaativia taloja on kuitenkin kaupungeissa. Myös niiden lähiöissä on taloja, joita ei ole vuosien varrella pidetty riittävän hyvässä kunnossa, ja ne kannattaa purkaa ennemmin kuin remontoida.

Vaikka taloyhtiö saisi pankkilainaa, asunnon korjaamiseen laitettuja euroja ei välttämättä saada myyntihinnoissa koskaan takaisin.

Raha herättää asukkaat

Isännöintiliitto kehottaa taloyhtiöiden omistajia ja hallituksia avaamaan keskustelun taloyhtiönsä tilasta ja korjaustarpeista. Jokaisessa yhtiössä kannattaisi laatia pitkän aikavälin suunnitelma, strategia, jossa pohditaan yhtiön kehittämistä, kunnossapitoa ja tulevia asumiskuluja. Strategian tekemiseen on olemassa työkaluja, joista voi kysyä isännöinniltä.

Kun yhtiöllä on selvä suunnitelma, korjaukset eivät tule yllätyksenä osakkaille, ja nämä voivat suunnitella omaakin talouttaan paremmin. Aktiivinen taloyhtiön hallitus kuuntelee asukkaita päätöksenteossa. Asukkaat havahtuvat kyllä, kun puhutaan rahasta.

Kannattaa myös muistaa, että ylivoimaisesti suurin osa Suomen taloyhtiöistä on hyviä pankkiasiakkaita. Pankit myöntävät mielellään lainaa taloyhtiöille remontteihin etenkin nyt, kun asuntokauppa on hyytynyt.

Osakkaat täytyy saada mukaan

Joissakin taloyhtiöissä hallitus on niin passiivinen, että kaikki aloitteet tulevat isännöitsijältä, joka myös saa kokouksissa kaikki esityksensä sellaisinaan läpi. Tämän luulisi olevan isännöitsijälle mieluisaa, mutta niin ei ole. Asukkailta saa tärkeitä tietoja. He tietävät parhaiten, mikä talossa on vialla.

Mitä aktiivisemmin ihmiset osallistuvat yhteisiin päätöksiin, sitä sitoutuneempia he ovat niitä myös noudattamaan.

Mitä aktiivisemmin ihmiset osallistuvat yhteisiin päätöksiin, sitä sitoutuneempia he ovat niitä myös noudattamaan. Yleensä taloyhtiön profiilin parantaminen onnistuu vain yhteistyöllä. Yleensä aktiivisinta porukkaa ovat eläkeläiset. Myös nuorempien osallistumisaktiivisuus lisääntyy avoimen tiedottamisen ja vuorovaikutuksen myötä.

Ihmiset passivoituvat, jos he kokevat, että on liian myöhäistä vaikuttaa. Naapuruston yhteisöllisyys kannattaa pitkän päälle siis myös taloudellisesti. Kaikki, mitä vain voidaan tehdä talkoilla, kannattaa tehdä. Talkooillan yhdessäolo esimerkiksi grillin ympärillä auttaa ihmisiä tutustumaan toisiinsa ja madaltaa kynnystä osallistua myös kokouksiin.

Aloitetaan taloyhtiön arvokeskustelu

Arvokeskustelussa kannattaa puhua osakkaille heidän tuntemistaan asioista. Strategia, missio ja visio ovat usein liian etäisiä termejä. Ihmiset saa innostumaan, jos mennään suoraan asiaan puhumalla peruskorjaustarpeista ja siitä, millaiseksi taloyhtiötä halutaan kehittää – vai halutaanko kehittää. Joskus yksi vaihtoehtoinen linja taloyhtiöstrategiassa voi olla myös kiinteistön purkaminen tietyn ajan kuluttua.

Asukkaiden keskuudessa on hyvä teettää kysely heidän toiveistaan ja havaitsemistaan korjaustarpeista.

Samalla, kun mietitään peruskorjaussuunnitelmaa, voidaan laajentaa arvokeskustelua koskemaan myös sitä, miten kehitetään yhteisöllisyyttä, viihtyvyyttä ja turvallisuutta. Miten hallitus sitten voi aloittaa arvokeskustelun? Yhteinen suunnitelma kannattaa nostaa esiin yhtiökokouksessa. Siellä voidaan esimerkiksi päättää, että seuraavat yksi tai kaksi vuotta käytetään perusteelliseen suunnitteluun, ja valtuutetaan kokouksessa valittu hallitus järjestelmään hanketta.

Isännöitsijä on hankkeen vetäjä, mutta jos hänen resurssinsa eivät riitä kokonaisuuden johtamiseen, strategiatyön voi ulkoistaa tai tehdä osakkaista valitun työryhmän voimin.

Asukaskyselyyn vastaamisesta voi palkita

Asukkaiden keskuudessa on hyvä teettää kysely heidän toiveistaan ja havaitsemistaan korjaustarpeista. Kyselystä ei ole kuitenkaan hyötyä, jos vastausprosentti jää kovin vähäiseksi. Siksi se pitää tehdä houkuttelevaksi. Kyselyn merkitys pitää perustella ja saada osakkaat tajuamaan, että tulokset vaikuttavat heidän elämäänsä. Vastaajat voi esimerkiksi palkita vaikkapa palohälyttimillä.

Strategiatyön pohjaksi taloyhtiöstä teetetään kuntoarviot, -tutkimukset sekä korjaustarveselvitykset. Arviot ja selvitykset voi esitellä yhtiökokouksessa, mutta myös epämuodolliset palaverit ovat hyödyksi.

Esimerkikiksi tiedotus- tai keskustelutilaisuuden nimellä pidettävään tapaamiseen osallistuu yleensä enemmän väkeä kuin virallisiin kokouksiin. Kokousbyrokratiaa arastelevat saavat suunsa helpommin auki vapaamuotoisessa kahvipöydässä kuin puheenjohtajan jakamilla puheenvuoroilla.

Kirjoittaja: Anna Karismo

Anna Karismo työskenteli Kotitalo-lehden päätoimittajana vuoden 2016 alkuun asti.

Katso kaikki artikkelit kirjoittajalta Anna Karismo →

Katso kaikki jutut samasta aiheesta

Korjaushanke Taloyhtiöstrategia