9 kysymystä ja vastausta taloyhtiön kunnossapitotarveselvityksestä

Kirjoittanut Matti Tuovinen 13.12.2019
Kuvitus: Anna-Kaisa Jormanainen

Kunnossapitotarveselvitys listaa taloyhtiön lähivuosien korjaustarpeet ja tukee taloyhtiön strategian toteuttamista. Kunnossapitotarveselvityksen pohjaksi taloyhtiön kannattaa teettää kuntoarvio.

Mikä on kunnossapitotarveselvitys?

Kunnossapitotarveselvitys on luettelo kiinteistön kunnossapito- ja korjaustoimista, jotka taloyhtiössä kannattaa tehdä lähivuosina, jotta se pysyisi hyvässä kunnossa. Selvitys on hyvä työkalu, jonka avulla taloyhtiön hallitus voi pitää huolta kiinteistöstä järjestelmällisesti ja suunnitelmallisesti.

Mitä laki siitä sanoo?

Kunnossapitotarveselvityksen tulee lain mukaan olla kirjallinen. Sen tulee sisältää hallituksen näkemys sellaisista yhtiökokousta seuraavien viiden vuoden aikana tarpeellisiksi tulevista remonteista, jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Tällaisia kunnossapitotoimia ovat esimerkiksi putki- ja julkisivuremontti.

Lisäksi laki määrittelee, että hallitus esittelee selvityksen taloyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa. Selvityksen voi laatia hallitus yksin tai yhdessä isännöinnin kanssa. Tärkeintä on, että hallituksen näkemys pohjautuu tekniseen selvitykseen kiinteistön kunnosta.

Kuinka moneksi vuodeksi selvitys kannattaa tehdä?

Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa taloyhtiöt katsomaan kunnossapitotarveselvityksessä viiden vuoden päähän. Tämä määräys astui voimaan jo vuonna 2010, mutta kaikissa taloyhtiöissä se ei ole vieläkään johtanut tavoitteelliseen kiinteistönpitoon.

Viiden vuoden sijaan kunnossapitoa olisi kuitenkin hyvä pohtia 10–20 vuoden päähän. Pidempi tarkastelujakso voi selkeyttää tavoitteiden asettamista ja toteuttamista. Myös päätöksenteko remonteista helpottuu, kun niitä suunnitellaan ajoissa ja osakkaat voivat varautua niihin.

Mitä kaikkea selvitys sisältää?

Hallitus listaa kunnossapitotarveselvitykseen näkemyksensä tarvittavista toimenpiteistä. Selvityksessä mainitaan kunnossapitotoimet toteutusvuosineen. Toimet voivat olla huoltoja, korjauksia tai rakenneosien uusimisia. Selvitykseen voidaan myös kirjata, että tietyn rakenneosan kunto tutkitaan tiettynä vuonna jatkotoimien pohjaksi.

Kun kunnossapitotarveselvitys tehdään hyvin, siinä arvioidaan myös tulevien toimien kustannuksia. Toisaalta selvitys kannattaa pitää lyhyenä tai tarvittaessa laatia siitä tiivistelmä, jotta se on sujuvasti esitettävissä yhtiökokoukselle.

Pitääkö pohjaksi teettää kuntoarvio?

Kiinteistön kuntoarvion teettäminen kunnossapitotarveselvityksen pohjaksi on ehdottoman suositeltavaa. Vastikään Vaasan hovioikeus antoi ratkaisun, joka korosti kuntoarvion hankkimisen välttämättömyyttä. Mutulla tehty kunnossapitotarveselvitys aiheutti taloyhtiölle vahingonkorvausvelvollisuuden. Jos hallitus nojaa vain mutu-tietoon, korjautetaan myös pahimmillaan väärää paikkaa väärään aikaan, vaikka voimavarat olisi kannattanut kohdistaa toisaalle. Samalla taloyhtiö tuhlaa rahaa.

Harhaan hallitus voi mennä myös, jos se vain katsoo rakenneosan tai järjestelmän laskennallista elinkaarta. Jokaisessa talossa osat kuluvat yksilöllisesti, ja vaikka elinkaariajattelu ohjaakin oikeaan suuntaan, ei se vielä kerro, millaisessa kunnossa kyseinen talo on. Sen paljastaa luotettavasti vain kuntoarvio. Arvion tekoon käytetyt eurot taloyhtiö säästää monin verroin saneerauksen toteutusvaiheessa.

Mitä kaikkea kuntoarviossa tutkitaan?

Kuntoarvio kattaa koko rakennuksen. Kuntoarvion tekemisessä voidaan käyttää eri rakennustekniikan osa-alueiden asiantuntijoita – esimerkiksi sähköjärjestelmän kunnon selvittää sähköalan ammattilainen. Kuntoarvio on aina silmämääräinen katselmus, jossa ei esimerkiksi porata reikiä rakenteisiin. Jos tarvitaan syvemmälle ulottuvaa kuntotutkimusta, se tilataan ja teetetään erikseen kuntoarvion jälkeen.

Kuinka kunnossapitotarveselvitys toimii osana taloyhtiön strategiaa?

Strategiassaan taloyhtiö määrittelee, millainen se haluaa olla ja kuinka osakkaat toivovat kiinteistöä hoidettavan. Yksi malli on korjata rakenteita ja järjestelmiä suunnitelmallisesti jo ennen kuin ne ehtivät elinkaarensa päähän. Toinen malli on toimia vasta, kun rakenteet ja järjestelmät saavuttavat elinkaarensa pään. Kolmas, ja huonoin, suhtautumistapa on, että paikkoja korjataan vain, kun jotain menee rikki.

Oli strategia mikä tahansa, kunnossapitotarveselvitys tukee sen toteuttamista pitämällä kirjaa tulevista korjauksista sekä arvioimalla niiden kokoa, kestoa ja kustannuksia. Valitun strategian mukaan voidaan kunnossapitotarveselvitykseen kirjattuja korjaustoimia siirtää aikajanalla aikaisemmaksi tai myöhemmäksi. Näin hallitus toteuttaa taloyhtiön osakkaiden tahtoa halutulla tavalla ja toimii kustannustehokkaasti. Samalla osakkaat pystyvät varautumaan lähestyviin saneerauksiin.

Miten kirjatut korjaustarpeet etenevät käytäntöön?

Tärkeintä on, ettei kunnossapitotarveselvitystä haudata hallituksen tai isännöinnin pöytälaatikkoon, vaan sitä tarkastellaan säännöllisesti. Kun jokin korjaushanke alkaa lähestyä, hallitus kera isännöinnin valmistelee hankkeen aloittamista ja vie asian päätettäväksi yhtiökokoukseen. Yhtiökokouksen näytettyä hankkeelle vihreää valoa valitaan suunnittelijat, hanke suunnitellaan ja urakka kilpailutetaan. Tämän jälkeen uusi yhtiökokous päättää hankkeen aloittamisesta ja urakoitsijan valinnasta. Näin kunnossapitotarveselvitykseen kirjatut toimet muuttuvat teoiksi.

Miten kunnossapitotarveselvitystä päivitetään?

Hallitus käy isännöinnin kanssa läpi kunnossapitotarveselvityksen sisällön vuosittain ennen taloyhtiön varsinaista yhtiökokousta, ja lisää selvityksen jatkeeksi yhden uuden vuoden kiinteistön kunnossapitotoimineen. Uusien toimenpide-ehdotusten pohjaksi voidaan tarvita uusia kuntoarvioita tai -tutkimuksia. Ne teetetään tarpeen mukaan.

Yhtälailla päivittäminen tarkoittaa sitä, että kunnossapitotarveselvitykseen kirjattuja toimia toteutetaan, jolloin ne yksi kerrallaan poistuvat listalta.

Lähteet: Sakipa Oy Isännöinnin toimitusjohtaja Perttu Taulu, Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jaana Sallmén, finlex.fi, ympäristö.fi

Matti Tuovinen

Kirjoittaja: Matti Tuovinen

Asuminen, taloyhtiöasiat, remontointi ja rakentaminen ovat olleet juttujeni keskiössä jo yli 20 vuoden ajan. Uutta tutkimustietoa ja uusia haasteita tulee tuon tuosta, ja hyötytiedon jakaminen on palkitsevaa. Parhainta palautetta on kuulla, että jutustani oli hyötyä.

Katso kaikki artikkelit kirjoittajalta Matti Tuovinen →

Katso kaikki jutut samasta aiheesta

Korjaushanke Kunnossapito Taloyhtiön johtaminen