Tiedätkö, mitä tuli ostettua?

Jos tietoa ei ole ostohetkellä tarpeeksi, taloyhtiö asuntoineen on sika säkissä.

Käytettyjen asuntojen kaupassa piilee hintakupla, sillä viiden vuoden korjaustarveselvitys ei avaa näkymiä pitemmän ajan remonttitarpeisiin.

Suomalaiset ovat vaarallisen tietämättömiä taloyhtiönsä kasautuneen korjausvelan vaikutuksesta asumiskustannuksiin ja oman asunnon arvoon. Tietämättömyyttä ruokkivat asuntokauppa ja rahoitusmarkkinat, joissa korjausvajetta ei juuri huomioida.

”Taloyhtiöiden remontoiminen ei tunnu riittävästi asuntojen hinnoissa.”

Isännöintiliiton kokoama asiantuntijaryhmä pohti joulukuussa, miten tähän on tultu ja voisiko tilanteelle tehdä jotain?

Isännöintiliiton toimitusjohtajan Tero Heikkilän mukaan taloyhtiöiden remontoiminen ei tunnu riittävästi asuntojen hinnoissa.

– Korjausvaje lisääntyy, kun markkinamekanismi ei kannusta hyvään kiinteistönpitoon. Syntyy käytettyjen asuntojen ylihintakupla, kun remonttivajetta ei oteta riittävästi huomioon, hän sanoo.

 

Mitähän tuli ostettua?

1970-luvun lähiöt ongelman ytimessä

Tuntuvin ongelma muhii 1970-luvun lähiöissä, joita löytyy suurimpien kaupunkien liepeiltä.

Tilastokeskuksen mukaan asunto-osakeyhtiöiden asunnoista 25 prosenttia on rakennettu rakentamisen ”hulluina vuosina” 1970-luvulla, jolloin suureen kysyntään vastattiin teollisella elementtirakennustekniikalla.

Valtioneuvoston kanslia julkaisi edellisvuonna raportin asunto-osakeyhtiöiden purkavasta lisärakentamisesta, jonka mukaan asuinrakennusten yhteenlaskettu vuosittainen korjaustarve on noin 9,4 miljardia euroa. Asunto osakeyhtiöiden vastuulla olevien korjausten osuus on siitä noin 3 miljardia euroa. Korjaukset laahaavat kuitenkin jälkijunassa, ja varsinkin 1990-luvun lamassa remontteja jäi tekemättä.

Lähiöissä korjausvaje on noin 1 800 euroa neliöltä, sanoo muotoilujohtaja Katja Soini korjausrakentamisen konsultointiyhtiö Vahaselta.

– Taloyhtiökorjaukset, kuten putket, julkisivut ja vesikatot, kattavat noin 1 500 euroa, ja asunnon sisäiset korjaukset 300 euroa. Arvio tuntuu isolta, mutta kyllä se näin menee, kun koko kiinteistö päivitetään. Tällä hetkellä kokonaisvaltaisen putkiremontin hinta on pääkaupunkiseudulla noin 900 euron luokkaa neliöltä, hän sanoo.

Soinin mukaan korjaustarpeen hinta tulee taloyhtiön osakkaille usein yllätyksenä, jopa järkytyksenä. Vahanen tekee taloyhtiöille strategioita ja muuntaa tulevat remontit konkreettisiksi yhtiövastikkeiksi tuleville 30 vuodelle.

”Korjausten hinta tulee osakkaille usein yllätyksenä, jopa järkytyksenä.”

– Olemme olleet monessa tilanteessa, jossa ihmiset saavat lähes paniikkikohtauksen, kun näkevät, että tämä on jotain muuta kuin lain edellyttämä viiden vuoden kunnossapitoselvitys, joka on yleensä hyvin nätti. Varsinkin 1970-luvun rakennuksissa 30 vuoden kustannuskäyrä nousee kuin raketti, hän kertoo.

Isännöintiliiton kehityspäällikön Pekka Harjunkosken mukaan ihmiset eivät välttämättä hahmota taloyhtiönsä tulevia korjaustarpeita. Isännöintiliitto on laatinut työkalun, jossa selvitetään kyselyllä, mihin osakkaat haluaisivat panostaa yhtiössään.

– Tämän vuoden aikana 14 000 ihmistä on sen kautta vastannut kysymyksiin. Heistä puolet on sitä mieltä, että korjausten suunnitelmallisuuteen ei tarvitse panostaa, että se on riittävällä tasolla. Epäilen, että tietoisuuden kasvattaminen on edelleen haaste, Harjunkoski sanoo.

”Tietoisuuden kasvattaminen on edelleen haaste.”

Tuleva putkiremontti jarruttaa asuntomyyntiä

Suomen kiinteistönvälittäjien skvl:n toimitusjohtaja Jussi Mannerberg sanoo, että lähestyvä remontti tuntuu asuntokaupassa siinä vaiheessa, kun se ilmestyy taloyhtiön pitkän tähtäimen suunnitelmaan noin viisi vuotta aikaisemmin.

– Kun putket rävähtävät pts:ään, silloin viimeistään hinnat laskevat ja myös kaupanteko yleensä loppuu, hän sanoo.

Mannerbergin mukaan tilanne näkyy asuntojen hintatilastoissa näin: Uudempien kerrostaloasuntojen hinnat ovat kymmenessä vuodessa nousseet 40 prosenttia, kun ongelmaikäisten, noin vuonna 1975 rakennettujen, kerrostaloasuntojen hinnat ovat kohonneet vain 33 prosenttia. Kaupunkien keskustoissa olevissa vanhoissa arvokerrostaloissa, joissa remontit on yleensä jo tehty, hinnat ovat tulleet ylöspäin 53 prosenttia vuosikymmenessä.

Hyvin kävi, huh huh!

Saako rapistunut taloyhtiö lainaa?

Remontoinnin lykkääminen voi rasittaa myös taloyhtiön vakuuksia.

– Jotta saat putkiremonttiin rahoituksen, asuntojen neliöhinnan pitäisi olla vähintään 1 500 euroa. Se on peukalosääntö. Jos hinta on sen alle, vakuusarvot alkavat olla kovilla. Putkiremontin tekemiseen tarvitaan silloin erilaisia manöövereitä. Kasvukeskuksissa ei ole mitään ongelmaa, jollei taloyhtiö ole vuokratontilla vaatimattomalla alueella, sanoo Suomen Hypoteekkiyhdistyksen pääekonomisti Juhana Brotherus.

Hän korostaa, että rahoitusmarkkinat ovat eriytyneet viime vuosina voimakkaasti. Kasvukeskusten keskeiset taloyhtiöt saavat parhaat lainatarjoukset. Silti taloyhtiöiden lainoittaminen on pankin näkökulmasta edelleen niin vähäriskistä toimintaa, ettei korjausvajekaan käytännössä vielä ohjaa pankkien luotonantoa.

– 1990-luvun lamassakin vain muutamasta taloyhtiöstä tuli pankeille luottotappioita. Käytännössä pankit eivät ole juurikaan saaneet taloyhtiöistä luottotappioita, Brotherus sanoo.

Mitä tilanteelle on tehtävissä?

Vahasen Katja Soinin mukaan iso ongelma on se, että viiden vuoden kunnossapitotarveselvitys kertoo liian lyhyen aikajakson taloyhtiön elämästä.

– Kunnossapitotarveselvityksessä piilotellaan edelleenkin aktiivisesti tulevia toimenpiteitä. Asuntoa ostava henkilö tai korjauksia lainoittava pankki eivät voi millään tavalla kaivaa tietoja siitä, mitä oikeasti on tulossa. Kokonaisuuden hallintaa tulisi kehittää, ja osakkaiden pitäisi uskaltaa katsoa totuutta silmiin, hän sanoo.

Isännöintiliiton Heikkilä kritisoi käsitystä, jonka mukaan uudisrakentaminen on ainoa tapa pitää asuntojen hintakehitystä kurissa.

– Olen sitä mieltä, että käytettyjen asuntojen tehokkaalla korjaamisella on suurempi vaikutus kuin uusien määrällä, hän sanoo.

”Uudisrakentaminen on ainoa tapa pitää asuntojen hintakehitystä kurissa.”

Vahasen Soini on samaa mieltä.

– Asuntokanta uudistuu 1,3–1,4 prosenttia vuodessa. Iso massa on se olemassa oleva rakennuskanta, jossa ratkaiseva peli pelataan, hän sanoo.

Isännöintiliiton Harjunkoski miettii, että kukaan ei ole tuonut keskusteluun korjausrakentamisen verotuottoa valtiolle. Esimerkiksi putkiremontissakin veroja voidaan maksaa jopa 40 prosenttia.

– Valtio ei ole toiminut kovin fiksusti korottaessaan kiinteistöveroa ja energiaveroa. Ne tuovat kuitenkin pieniä verotuloja verrattuna siihen, että korjauksia saataisiin tarvittavassa määrin liikkeelle, hän sanoo.