Miten kiinteistöosakeyhtiön vastuut jakautuvat?
Kysyjä on kiinteistöosakeyhtiön osakas, joka on huolissaan toisen osakkaan maksukyvystä.
Omistan kiinteistöosakeyhtiöstä 5 prosenttia ja toinen osakas 95 prosenttia. Olen huolestunut hänen maksukyvystään. Miten vastuut jakautuvat esimerkiksi myrskyvahingon sattuessa? Onko eroa asunto-osakeyhtiöön?
Kysymyksestä ei käy ilmi, onko kyseessä tavallinen vai keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö ja sovelletaanko kiinteistöosakeyhtiöön asunto-osakeyhtiölakia (ASOYL) vai osakeyhtiölakia (OYL). Yhtiön muodolla ja sovellettavalla lailla on asiassa merkitystä.
Keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä osakkaat maksavat yhtiölle yleensä myös vastiketta kuten asunto-osakeyhtiössä. Jos yhtiöön sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia, vastikkeen maksuvelvollisuus syntyy kyseisen lain nojalla, jonka mukaan osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiön menojen kattamiseksi yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrätyillä perusteilla. Peruste voi olla esimerkiksi osakkeiden lukumäärä tai sen huoneiston tai tilan pinta-ala, jonka hallintaan yhtiön osakkeet oikeuttavat. Vastikkeilla katetaan yhtiön menot, jotka aiheutuvat muun muassa kiinteistön ja rakennusten kunnossapidosta, kuten myrskyvaurioihin liittyvistä kunnossapitotoimenpiteistä.
Jos joku osakas ei kykene maksamaan vastikkeitaan sellaisessa keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä, johon sovelletaan ASOYL:ia, voidaan osakkaan huoneisto ottaa yhtiön hallintaan, vuokrata se ja kattaa vuokratuotoilla vastikerästejä. Jos keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön ei sovelleta ASOYL:ia eikä yhtiöjärjestyksessä ole hallintaanottopykälää, hallintaanotto vuorkatuottojen saamiseksi ei ole mahdollinen. Tällöin suurosakkaan ajautuminen maksukyvyttömyyteen saattaa pahimmillaan ajaa koko yhtiön konkurssiin.
Niin sanottuun tavalliseen kiinteistöosakeyhtiöön sovelletaan OYL:ia. Siellä vastikkeenmaksuvelvoitetta ei ole, ellei siitä yhtiöjärjestyksessä erikseen määrätä. Tavallisesti yhtiön kuluja katetaan muun muassa yhtiön omistamien tilojen vuokraamisella ja siitä saatavilla vuokratuloilla. Myös myrskyvahinkojen kustannusten kattaminen toteutettaisiin näistä tuloista. Jos yhtiön tulot tai varat eivät riittäisi myrskykorjausten kattamiseen, yhtiön olisi realisoitava omaisuuttaan tai yritettävä rahoittaa korjaukset esimerkiksi lainalla.
Kysymykseen vastasi asianajaja Marina Furuhjelm, Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy