Kerros tai pari – kannattaa harkita

As-oy Alakiventie 3:n hallituksen pj. Juha Heino ja isännöitsijä Liisa Anttila muistuttavat, että lisärakentaminen on aina iso yhteinen ponnistus.

Täydennysrakentamalla taloyhtiö voi hankkia rahaa tulevaan remonttiin. Ulkoasun kohennustakaan ei kannata väheksyä.

Helsingin Myllypurossa sijaitsevan Asunto Oy Alakiventie 3:n korotus on mittavimpia suomalaisissa asuintaloyhtiöissä toteutettuja lisärakentamishankkeita. Alun perin vuonna 1965 valmistunutta betonielementtitaloa korotettiin kahdella kerroksella, ja uusia asuntoja tuli yhteensä 34.

Ennen korotusta talossa tehtiin lvis-saneeraus ja uusittiin piha-alueita sekä julkisivu ikkunoineen. Uusi vesikatto saatiin korotuksen myötä.

Hankkeilla taloyhtiö halusi paitsi ajanmukaistaa rakennuksen myös nostaa profiiliaan. Ajatus sopi hyvin Helsingin kaupungin tavoitteeseen parantaa Myllypuron mainetta asuinalueena. Kaupungin vuokratontilla sijaitsevana taloyhtiönä Alakiventie 3 sai kaupungilta täydennysrakentamiskorvausta noin 600 000 euroa. Remonttien kokonaiskustannukset kohosivat noin 6,6 miljoonaan euroon.

Lisärakentaminen ei ole kultakaivos, mutta apua siitä on.

Myös muut isot kaupungit, kuten Oulu ja Tampere, kannustavat asunto-osakeyhtiöitä täydennys- ja lisärakentamiseen. Hankkeiden määrä on kasvussa, vaikkei isoista luvuista vielä puhutakaan.

Oulun rakennusvalvonnan johtaja Pekka Seppälä muotoilee, että lisärakentaminen on fiksua ja se kannattaa nimenomaan yhdistää taloyhtiön isoon saneeraukseen.

Tampereen rakennusvalvontayksikön päällikkö Eija Muttonen-Mattilakin puhuu lisärakentamisen puolesta. Joskin hän huomauttaa, että esimerkiksi valtakunnallisesti merkittävissä kulttuuriympäristöissä hankkeisiin liittyy enemmän rajoitteita.

Kaupungit ovat laatineet verkkosivuilleen ohjeita ullakko- ja lisärakentamisesta. Toistaiseksi monipuolisin täydennysrakentamisen tietopankki löytyy Helsingin kaupungin www-sivuilta. Helsingin rakennusvalvonnassa toimii myös erityinen ullakkotiimi-palvelu.

Vaihtoehtoja riittää

Taloyhtiölle vaivattomin tapa hankkia rahaa esimerkiksi lähestyvää putkiremonttia varten on myydä yhtiön omistuksessa olevat asunnot tai liiketilat, jos niitä on. Seuraavaksi helpoin malli on muuttaa nykyisten tilojen käyttötarkoitusta, jolloin esimerkiksi kellariin voidaan tehdä uusia asuntoja.

Jos nämä eivät onnistu, kannattaa tutkia ullakkorakentamisen mahdollisuus. Se on viistokattojen alle toteutettuna jo hieman työläämpi malli.

Vaihtoehtoisesti rakennusta voidaan korottaa, jos rakenteelliset ja kaavalliset reunaehdot täyttyvät. Tämäkin vaatii runsaasti suunnittelua ja valmistelua.

Taloyhtiön kannalta etuna on, että se saa uusia osakkaita, vastikkeenmaksajia.

Näiden vaihtoehtojen jälkeen jää tyypillisesti kaksi mallia: jos tontti sallii, jatketaan nykyistä taloa uudella osalla, tai jos tonttia todella riittää, rakennutetaan tontin toiselle puolikkaalle kokonaan uusi talo. Jälkimmäisessä vaihtoehdossa taloyhtiön kannattaa useimmiten lohkotuttaa ja myydä tontti tai ainakin sen rakennusoikeus ulkopuoliselle urakoitsijalle.

Taloyhtiön kannalta etuna on, että se saa uusia osakkaita, vastikkeenmaksajia. Tulevissa remonteissa myös yhden osakkaan kontolle koituva kustannusvastuu pienenee, kun jakajia on enemmän.

Tosin jos tontti lohkotaan ja tehdään kokonaan uusi talo, tämä on useimmiten uusi taloyhtiö. Tällöin tonttikaupasta kertyy rahaa, mutta ei uusia osakkaita.

Tähän Helsinkiin 1965 valmistuneeseen rakennukseen tehtiin kaksi uutta kerrosta. Lisärakentamisprojekti oli yksi Suomen suurimmista.

Saanko luvan?

Kaikissa lisärakentamisen vaihtoehdoissa joudutaan selvittämään lupakysymyksiä. Onko taloyhtiöllämme vielä rakennusoikeutta järkevän kokoisen hankkeen toteuttamiseen?

Vain yhden tai kahden lisäasunnon rakentaminen ei välttämättä ole kokonaistaloudellisesti kannattavaa. Jos rakennusoikeus ei riitä, voidaan hakea poikkeuslupaa tai kaavamuutosta, jonka miinuspuoli on prosessin hitaus ja mahdollinen päätyminen umpikujaan.

Taloyhtiön kannattaa teettää esiselvitys, jos lisärakentaminen kiinnostaa.

Asunto Oy Alakiventie 3:n tapauksessa kaavamuutoshakemus toi toivotun tuloksen, mutta käsittely kesti hakemuksesta kaavan voimaantuloon lähes kolme vuotta.

Toinen tärkeä selvitettävä asia on talon rakenne. Ammattilainen laskee, riittävätkö rakenteiden, perustusten ja tontin kantavuudet. Kovin pehmeälle maalle tehdyn talon korottaminen ei yleensä onnistu.

Myös paaluperustusten varaan tehdyt talot ovat riskivyöhykkeellä, sillä takavuosikymmeninä paalutusten kantavuus mitoitettiin tarkoin.

– Ylimääräistä varaa ei juuri jätetty, tietää linjajohtaja Janne Luhtamäki Sweco Asiantuntijapalvelut Oy:stä. Hän toimi korotushankkeen rakennesuunnittelijana.

Kalliolle rakennetuissa taloissa ei tontin kantavuusongelmaa sen sijaan ole.

Luhtamäki huomauttaa lisäksi, että korkea talo kestää korottamista paremmin kuin matala. Tämä johtuu siitä, että korkeassa talossa kuorma lisääntyy suhteessa vähemmän kuin matalassa talossa.

Talon korotus toi uuden ilmeen myös rappukäytävään.

Rakenteiltaan yksinkertainen elementtitalo, siis tyypillinen asuinkerrostalo 1960-luvulta eteenpäin, on helpoin ja kustannustehokkain korotettava juuri yksinkertaisen rakenteensa ansiosta.

– Taloyhtiön kannattaa teettää esiselvitys, jos lisärakentaminen kiinnostaa. Jo esiselvitys voi paljastaa, onko ideassa potentiaalia, Luhtamäki sanoo.

Juristikin avuksi

Lisärakentamishankkeessa on aina kyse isosta yhteisponnistuksesta.

– Hankkeen onnistuminen edellyttää innokasta ja asialle omistautunutta hallitusta, joka rekrytoi koko osakaskunnan hankkeen taakse, sanoo Asunto Oy Alakiventie 3:n isännöitsijä Liisa Anttila Isännöinti Saarinen Oy:stä.

Toiseksi tarvitaan talousasioita ymmärtävä isännöitsijä laajoine yhteistyöverkostoineen.

Anttila kehottaa myös palkkaamaan korjausrakentamiseen ja asunto-osakeyhtiöjuridiikkaan perehtyneen kiinteistöjuristin.

Anttila kertoo, että jos hankkeessa esimerkiksi joudutaan jakamaan tonttia tai muuttamaan yhtiöjärjestystä, juristi on arvokas apu.  Juristi tietää, millaisia päätöksiä tarvitaan, mitä asioita pitää käydä läpi ja mitä papereita toimittaa viranomaisille. Sopimusneuvotteluissa urakoitsijoiden kanssa juristi osaa parhaiten pitää taloyhtiön puolta.

Anttilan mukaan on esimerkiksi tärkeä ymmärtää se ero, tehdäänkö uudet huoneistot uutena yhtiönä vai liitetäänkö ne olemassa olevaan yhtiöön. Jälkimmäinen on lain kannalta huomattavasti monimutkaisempi asia.

– Lisärakentaminen ei ole taloyhtiölle kultakaivos, mutta aina siitä on apua ison korjaushankkeen rahoittamisessa, Anttila summaa.

Alakiventien projektin rakennesuunnittelijana toiminut linjajohtaja Luhtamäki puolestaan haarukoi, että ullakkohuoneiston neliöhinnan pitäisi nousta 7 000–7 500 euroon, jotta lisärakentaminen kannattaa. Korottaminen sen sijaan edustaa perinteisempää ja edullisempaa rakentamista, jolloin hanke kannattaa matalammillakin neliöhinnoilla.

Kohde

  • Taloyhtiö: Asunto Oy Alakiventie 3
  • Paikkakunta: Helsinki
  • Rakennusvuosi: 1965
  • Huoneistoja ennen: 80 kpl
  • Huoneistoja nyt: 114 kpl
  • Isännöintiyritys: Isännöinti Saarinen Oy