Vastikkeita maksamatta?

Taloyhtiön hallituksen on hyvä tietää, miten toimitaan, jos osakkaalla on vastikerästejä. Isännöinti hoitaa vastikkeiden tarkkailun.

Yhden osakkaan kuukauden vastikerästi ei notkauta taloyhtiön maksuvalmiutta, mutta jo muutaman osakkaan maksamattomat vastikkeet tai useita asuntoja omistavan sijoittajan toistuvat vastikerästit voivat sen tehdä. Taloyhtiön tili vajenee ja laskujen maksamisesta tulee vaikeaa tai mahdotonta.

Asunto-osakeyhtiölaki antaa keinot tilanteen hoitoon. Ensimmäinen on maksukehotus osakkaalle. Jos se ei tehoa, seuraa varoitus tai kaksi, jonka jälkeen yhtiökokous tekee päätöksen huoneiston hallintaanottamisesta. Osakas joutuu luopumaan asunnosta, ja taloyhtiö vuokraa huoneiston, jotta vastikerästit saadaan kuitatuksi vuokratuloista.

Taloyhtiö voi joutua keräämään ylimääräisen yhtiövastikkeen tai nostamaan vastiketta, jotta maksuvalmius palautuu.

Maksamattomia vastikkeita voidaan periä osakkaalta myös ulosoton kautta, tai osakkaan kanssa laaditaan maksusuunnitelma.

Silti taloyhtiö voi joutua keräämään ylimääräisen yhtiövastikkeen tai nostamaan vastiketta, jotta maksuvalmius palautuu, sillä prosessi kestää helposti puolikin vuotta. Hallitus hoitaa asian alusta loppuun yhdessä isännöinnin kanssa.

Vastikerästeihin kannattaa puuttua ajoissa

Vastikerästeihin kannattaa reagoida nopeasti, sanoo isännöitsijä ja Isto Itä-Suomi Oy:n toimitusjohtaja Jarno Matikainen.

ISTOssa seurataan vastikekertymiä kuukausittain. Parin kuukauden rästeistä lähetetään tieto hallituksen puheenjohtajalle kysymyksellä, olisiko syytä harkita huoneiston hallintaanottoa. Isännöinti saattaa myös itse kontaktoida osakasta tiedustellakseen tämän maksuvalmiutta.

Matikainen huomauttaa, että yhden kuukauden vastikerästi voi osua kenelle tahansa, jos maksu ei esimerkiksi välity verkkopankissa oikein.

Liiketilojen vastikeongelmat

Liiketilojen vastikerästit ovat Matikaisen mukaan harmi pienillä paikkakunnilla.

Yleensä taloyhtiön yhtiöjärjestyksissä määritellään liiketiloille kerroin, jonka perusteella yrittäjä maksaa korkeampaa vastiketta kuin asuinhuoneistojen omistajat. Tämä kiristää yrittäjien taloutta.

Liiketilan tyhjentyminen leikkaa taloyhtiön vastiketuottoja keskimäärin 10–20 prosenttia.

Matikainen haarukoi, että liiketilan tyhjentyminen leikkaa taloyhtiön vastiketuottoja keskimäärin 10–20 prosenttia. Muiden osakkaiden on katettava vaje, jotta taloyhtiön laskut saadaan maksettua.

Liiketilojen vastikekerrointen madaltaminen vaatii kaikkien osakkaiden suostumuksen, mutta näin liiketilan pitäminen tulee hieman halvemmaksi ja tila saadaan käyttöön.

Asuntorahastoista ei harmeja

Viime vuonna julkisuuteen nousivat asuntorahastot kiinteistösijoittajina ja niiden turvallisuus taloyhtiön näkökulmasta. Miten käy, jos useita huoneistoja omistava rahasto menee konkurssiin?

Konkurssin todennäköisyys on pieni, sanoo markkinavalvoja Marko Hovi Finanssivalvonnasta. Yhtään suomalaista asuntorahastoa ei ole ajautunut selvitystilaan. Rahasto ei myöskään ole välttämättä sen pulmallisempi osakas kuin yksityinen asuntosijoittaja.

Rahastolla on varaa maksaa vastikkeet, vaikka osa sen omistamista asunnoista olisi tyhjillään.

Yleensä rahastojen omistamien ja edelleen vuokraamien asuntojen vuokra on jopa moninkertainen vastikkeeseen verrattuna. Rahastolla on siis varaa maksaa vastikkeet, vaikka osa sen omistamista asunnoista olisi tyhjillään. Tämä luo turvaa taloyhtiön suuntaan.

Todennäköisempi pulma seuraisi siitä, että rahasto jostain syystä menettäisi kerralla kaikki vuokralaisensa, Hovi spekuloi. Jos rahasto ei enää kykenisi maksamaan vastikkeita, muut osakkaat joutuisivat kattamaan vajeen. Tällä haavaa asuntorahastojen omistamien vuokra-asuntojen vuokrausaste on kuitenkin korkea.

Asuntorahasto on säntillinen vastikkeiden maksaja

  • Suomessa on periaatteessa kahdenlaisia asuntorahastoja, suljettuja ja avoimia.
  • Suljetut, kommandiittiyhtiömuotoiset rahastot perustetaan tietyksi ajaksi, yleensä kymmeneksi vuodeksi. Rahasto kerää rahaa sijoittajilta, minkä jälkeen rahasto suljetaan merkinnöiltä. Tämän jälkeen se sijoittaa rahat. Kymmenen vuoden kuluttua rahasto puretaan, eli omaisuus myydään, ja sijoittajat saavat sijoituksensa korkoineen takaisin. Vaihtoehtoisesti rahastoa voidaan myös jatkaa.
  • Avoimet rahastot ovat tyypillisesti avoinna merkinnöille neljästi vuodessa ja tarjoavat lunastusmahdollisuuden kahdesti vuodessa. Lunastushetken koittaessa sijoittaja voi myydä osuutensa ja kotiuttaa sijoittamansa varat rahaston yhä jatkaessa toimintaansa. Lunastusmahdollisuuden vuoksi avoimessa rahastossa piilee suljettua suurempi riski. Jos omistajat päättäisivät yllättäen lunastaa osuutensa samaan aikaan, rahasto joutuisi myymään kaikki omistuksensa kerralla. Tämä voisi vaikuttaa taloyhtiön muiden osakkeiden arvoon.
  • Edellisten kahden rahastomallin välimuotoja on Suomessa yksi, pörssilistattu Orava Asuntorahasto Oyj. Lisäksi on muutamia osakeyhtiömuotoisia asuntorahastoja. Kaikkien yhteinen juridinen nimitys on vaihtoehtorahasto.
  • Finanssivalvonta valvoo rahastojen toimintaa. Lisäksi niitä säätelevät laki vaihtoehtorahastojen hoitajista sekä kiinteistörahastolaki ja sijoitusrahastolaki.