Uusi ideoita tilojen käyttöön – mitä pitää huomioida?

Mikko Kultaranta on yksi kellaritilaan perustetun viinikellarin osakkaista. Viinikellari on ollut käytössä marraskuusta 2014. Kuva: Kaisu Jouppi

Mikko Kultaranta on yksi kellaritilaan perustetun viinikellarin osakkaista. Viinikellari on ollut käytössä marraskuusta 2014. Kuva: Kaisu Jouppi

Monissa taloyhtiöissä vähällä käytöllä olevia tiloja otetaan uuteen käyttöön. Pesutuvasta voi tulla kokoontumistila tai vinttikerros liitetään yläkerran asuntoihin. Muutos kannattaa valmistella huolellisesti.

Asukkaiden tarpeet muuttuvat tasaisin välein. Trendit tulevat ja menevät, lakimies OTM Marina Furuhjelm Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanervasta sanoo.

Jokin aika sitten kylmäkellaritiloja poistettiin alkuperäisestä käytöstä, kun moni piti niitä tarpeettomina energiasyöppöinä. Nyt kellareille voi olla taas tarvetta, kun ihmiset ovat innostuneet lähiruoasta ja säilömisestä.

On viisasta miettiä eri tilojen käyttötarkoituksia, etenkin, jos taloon on muutenkin tulossa isoja korjaushankkeita. Sillä voi olla vaikutusta myös taloyhtiön arvoon. Suin päin ei kuitenkaan pidä lähteä toteuttamaan ideoita.

– Sinänsä on tietysti hyvä, että taloyhtiön tilat ovat tarpeellisessa käytössä. Muutos kannattaa kuitenkin valmistella hyvin ja lakiasioista on syytä olla perillä. Isännöitsijäkin kannattaa ottaa mukaan keskusteluun. Mikä tahansa ei mene myöskään läpi viranomaisilla, Furuhjelm korostaa.

Jos esimerkiksi vinttitila tai pesutupa mainitaan yhtiöjärjestyksessä, niihin liittyvistä muutoksista on päätettävä yhtiökokouksessa.

– Päätökseen tarvitaan kahden kolmasosan enemmistö, koska yhtiöjärjestystä on korjattava, Furuhjelm sanoo.

Jos taas muutettavat tilat on määrätty yhtiöjärjestyksessä osakashallintaan, käyttötarkoituksenmuutos vaatii paitsi yhtiökokouksen määräenemmistöpäätöksen, myös suostumuksen kaikilta muutosten kohteena olevien huoneistojen osakkeenomistajilta.

Tällaisissa tapauksissa on siis mahdollista, että yksittäinen osakas estää vastustuksellaan esimerkiksi kellarin muuttamisen pyörävarastoksi.

Jos taloyhtiön hallussa olevasta tilasta ei ole mainintaa yhtiöjärjestyksessä, hallituksen jäsenet voivat periaatteessa päättää muutoksesta keskenään enemmistöpäätöksellä.

Veisin silti yhtiökokoukseen kaikki vähänkin tunteita herättävät, yhteisiin tiloihin liittyvät muutosasiat. Näin asia tulee puitua etukäteen, ei jälkikäteen, Furuhjelm sanoo.

Kaava voi olla este

Huolellisella valmistelulla taataan myös se, että asukkaat saavat kokouksessa vastauksia kysymyksiinsä. Tilanne vain mutkistuu, jos muutosta aletaan vasta hahmotella kokouksessa.

Myös viranomaisen kanta on syytä ottaa selville jo ennen kuin tilan muuttamista toiseksi aletaan konkreettisesti suunnitella.

Huoneistojen käyttötarkoitusmuutoksiin tarvitaan yleensä rakennuslupa. Yllättäviä esteitä voi tulla vastaan silloin, jos taloyhtiö suunnittelee esimerkiksi rakennuksen toisen kerroksen talonmiehen asunnon muuttamista kuntosaliksi.

– Alueella oleva asemakaava ei välttämättä salli muuttaa katutason yläpuolisia kerroksia liiketiloiksi, Furuhjelm muistuttaa.

Koska kaava ja rakennuslupa määrittelevät, kuinka paljon taloyhtiöissä tulee olla yhteisiä tiloja, luvan saaminen on helpompaa, jos tila pysyy yhteisenä.

Jos osakkaat siis haluavat ottaa vaikkapa romuvaraston hyötykäyttöön, luvan saa varmemmin vaikkapa kuntosalille kuin liiketilalle.

Käyttötarkoituksen muutokselle pitää hakea lupaa oman kunnan rakennusvalvontaviranomaiselta.

Jos tilaa taas ollaan myymässä taloyhtiön ulkopuolelle, osakeannin merkitseminen asettaa omat haasteensa.

Isännöinti hoitaa hakemuksen

Hallitus päättää viranomaislupien hakemisesta. Lupahakemuksen voi hoitaa osakkeenomistaja taloyhtiön antamalla valtakirjalla, mutta käytännössä isännöintiyrityksessä on paras asiantuntemus tehtävään.

Ensiksi kannattaa kuitenkin käydä ennakkoneuvottelut rakennusvalvonnan kanssa siitä, mikä kaikki on mahdollista.

Päätökseen vaikuttavat myös turvallisuuteen ja terveyteen liittyvät asiat. Jos tilasta aiotaan tehdä kuntosali, pitää ottaa huomioon esimerkiksi ilmanvaihto ja mahdolliset varauloskäynnit.

Jos asukkaiden yhteiset tilat pienenevät vain vähän, luvan saaminen on todennäköistä.

Idea nro 1: Tyhjästä kellaritilasta viinikellari

Helsinkiläisessä taloyhtiössä tehtiin perusparannusremontti. Se päätettiin rahoittaa myymällä ullakon rakennusoikeus sekä vajaakäytössä olleita kellaritiloja. Tilat kiinnostivat viiniharrastajia, jotka halusivat perustaa paikalle viinikellarin.

– Pidimme useita infotilaisuuksia, joissa kartoitettiin asukkaiden mielipiteitä asiasta. Suhtautuminen oli pääasiassa positiivista, taloyhtiön isännöitsijä Mikko Sädevuori Kanava Isännöinnistä sanoo.

Myös moni taloyhtiön osakas oli kiinnostunut viinikellarin osakkuudesta, mikä helpotti hankkeen viemistä eteenpäin.

Taloyhtiön ja viinikellarin perustajien välillä käytiin neuvotteluja pitkään ja perusteellisesti. Lopulta syntyi esisopimus yhtiökokousta varten.

Ullakon rakennusoikeuden ja kellaritilojen myynti vaati muutoksen yhtiöjärjestykseen. Yhtiökokouksen myönteisen päätöksen jälkeen viinikellarihankkeen vetäjät perustivat Töölönkylän Viinikellari Oy:n. Se aloitti osakkaiden hankinnan ja osti tilan taloyhtiöltä.

Onnistuneen osakeannin jälkeen allekirjoitettiin taloyhtiön kanssa suunnatun osakeannin merkintäsopimus. Viinikellariyhtiö aloitti tilan sisustustyöt. Sopimuksen mukaan äänieristys oli yhtiön vastuulla.

– Hankkeen onnistumisen kannalta oleellista oli avoin tiedottaminen taloyhtiössä sekä sopimusten huolellinen laadinta, Sädevuori sanoo.

Hän kannustaa käyttämään kokenutta lakimiestä yhtiökokousesitysten ja sopimusten laatimisessa. Tärkeää on myös se, että isännöitsijä, hallitus, hankkeen puuhamiehet ja taloyhtiön urakoitsija tekivät tiivistä yhteistyötä.

– Viinikellarista pääsevät nauttimaan kaikki talon asukkaat silloin tällöin järjestettävissä tilaisuuksissa, Sädevuori iloitsee.

Lue 17.3. ilmestyneestä Kotitalosta myös kolmesta muusta muutosideasta:

  • Varastotilasta seurusteluhuone
  • Pyörävarastosta vuokra-asunto
  • Öljysäiliöhuoneesta pyörävarasto.