Lue tästä tärpit taloyhtiön talouden seurantaan

Taloyhtiön hallituksen kannattaa tarkastella tilinpäätöksestä muutakin kuin voittoa tai tappiota. Asunto-osakeyhtiöt eivät tavoittele voittoa, minkä vuoksi niitä ei analysoida liikeyritysten tunnusluvuilla. Alla on listattu hallitukselle ja osakkaille tärppejä taloyhtiön tilinpäätöksestä.

Tilinpäätaikarahaaös kertoo, mihin taloyhtiön rahat ovat kuluneet ja paljonko vastikkeita on kerätty verrattuna edelliseen tilikauteen.

Toimintakertomus avaa, paljonko lämpöä ja vettä on kulunut vuoden aikana ja onko yhtiö elänyt varojensa mukaan. Se myös kertoo taloyhtiön keskeisistä tapahtumista kuten korjaushankkeista.

Vastikkeiden riittävyys selviää jälkilaskelmasta

Taloyhtiön maksuvalmius ja vastiketason riittävyys selviävät parhaiten jälkilaskelmasta eli vastikerahoituslaskelmasta. Se kertoo, riittävätkö vastikkeet ja kykeneekö taloyhtiö suoriutumaan maksuistaan.

Pankkitilin saldo tai tuloslaskelman ylijäämä eivät kerro maksuvalmiudesta suoraan. Yhtiön tileillä voi tilinpäätöshetkellä olla paljonkin rahaa odottamassa seuraavassa kuussa erääntyviä laskuja ja lainanlyhennyksiä.

Hoitovastikejäämässä pitäisi olla ylimääräistä 2–3 kuukauden vastikekertymän verran, jotta yhtiö ei eläisi kädestä suuhun. Tällaisen rahoituspuskurin avulla taloyhtiön maksukyky säilyy, vaikka tulisi yllättäviä menoja esimerkiksi poikkeuksellisen kylmän talven vuoksi.

Negatiivinen hoitovastikejäämä voi tarkoittaa, että taloyhtiön asioita on hoidettu taitamattomasti tai tilikauden aikana on tullut yllättäviä menoja, joihin yhtiö ei ollut varautunut.

Vastikekohtaisista jälkilaskelmasta näkyy, ovatko osakkaat tasavertaisia

Hallituksessa ja yhtiökokouksessa kannattaa selvittää tarkasti alijäämän syyt ja se, miten siitä suoriudutaan varsinkin, jos asiasta ei ole yhtiössä aiemmin puhuttu. Osakas voi havainnollistaa alijäämän suuruutta suhteuttamalla sen oman asuntonsa kokoon.

Isännöinti tekee jälkilaskelman erikseen jokaisesta vastikelajista. Vastikekohtaiset jälkilaskelmat varmistavat osakkaiden tasavertaisen kohtelun: lainakuluihin osallistuvat vain ne, joilla on lainaosuutta, eikä rahoitusvastikkeilla toisaalta makseta kiinteistön hoitokuluja.

Pääomavastikejäämä voi tilinpäätöshetkellä olla reilusti ylijäämäinen, jos yhtiölainan lyhennys erääntyy maksettavaksi lähiaikoina. Negatiivinen pääomavastikejäämä tarkoittaa, että lainan lyhennyksiä ja korkoja on jossain vaiheessa maksettu hoitovastikkeilla.

Omat jälkilaskelmansa on myös kaapeli-tv- ja laajakaistamaksuista sekä hissivastikkeista, jos niitä ei kerätä kaikilta osakkailta. Myös isoista päättyneistä korjaushankkeista on oma jälkilaskelmansa (hankerahoituslaskelma).

rahatTalven kuluja on joskus vaikea vertailla

Talousarviovertailu puolestaan paljastaa, onko tilikausi toteutunut, kuten isännöitsijä ja hallitus talousarviossaan esittivät. Tuloja ja kuluja verrataan yhtiökokouksen vahvistamaan talousarvioon ja edellisen tilikauden vastaaviin lukuihin.

Vastikkeita on pitänyt kertyä saman verran kuin talousarvioon on merkitty, muuten vastikkeita ei ole peritty tai jaksotettu oikein. Vastike- ja vuokrasaamiset eivät näy talousarviovertailussa vaan taseen saatavissa.

Poikkeamia talousarviossa esiintyy useimmiten korjaus- ja lämmityskuluissa. Varsinkin lämmityskulujen ennakointi on ollut viime vuosina vaikeaa vaihtelevien talvien ja energian hinnankorotusten takia. Merkittävien poikkeamien syyt on selitettävä vertailussa erikseen.

Korjausvastikkeet voivat ärsyttää asuntoaan myyviä

Ihmiset suostuvat keskustelemaan isosta remontista helpommin, kun yhtiössä on kerätty ennakolta edes osa hankkeen suunnittelukuluista. Näiden niin sanottujen korjausvastikkeiden kerääminen voi herättää närää osakkaissa, jotka ovat myymässä asuntoaan. Säästetyt rahat jäävät taloyhtiölle.

Päätökset korjausvastikkeiden keräämisestä ja kirjaamistavasta tekee yhtiökokous, joten osakkaiden on valvottava etuaan siellä. Hallituksen tulee valvoa koko yhtiön etua.

Kulutusseuranta selvittää yhtiön hoitomenoista lähes puolet. Tilinpäätöksessä ilmoitetaan veden, lämmön ja sähkön kokonaiskulutus tilikaudella verrattuna edellisiin tilikausiin. Lämmönkulutus ilmoitetaan myös sääkorjattuina lukuina, joissa sääolosuhteiltaan poikkeavat vuodet on korjattu vertailukelpoisiksi

 

Tilinpäätöstermejä
selkokielellä

Hoitokate/käyttökate tuloslaskelmassa kertoo tilikauden tulojen ja menojen välisen erotuksen ennen poistoja ja rahoitusmenoja. Tuottoja ovat hoito- ja korjausvastikkeet, käyttökorvaukset, vuokrat ja muut tuotot.

Menoja ovat kiinteistön hallinnosta, käytöstä, hoidosta ja korjauksesta aiheutuneet kulut. Uudessa taloyhtiössä hoitokate on usein sama kuin jälkilaskelman hoitovastikejäämä, koska yhtiöllä ei ole lainoilla katettavia, taseessa esitettäviä korjausmenoja.

Tase kertoo omaisuuden ja velat tilinpäätöshetkellä. Asunto-osakeyhtiön sidottua omaa pääomaa ovat osakepääoma, rakennusrahasto ja mahdollinen arvonkorotusrahasto. Niiden muutokset vaativat aina yhtiökokouksen päätöksen. Ne eivät ole yhtiön menoihin käytettävissä olevaa rahaa.

Vanhoissa yhtiöissä tase ei välttämättä kerro mitään rakennusten ja kaluston todellisesta arvosta. Ison yhtiön kirjanpitoarvo voi olla puoli miljoonaa euroa, kun kiinteistön todellinen arvo on kymmenkertainen.

Rahastoista tärkeimmät ovat rakennus-, lainanlyhennys- ja perusparannusrahasto. Rahastoidut vastikkeet ovat osakkaiden yhtiöön tekemiä pääomasijoituksia. Niitä saa käyttää vain erikseen nimettyyn tarkoitukseen. Rahastojen perustaminen edellyttää yhtiökokouksen päätöstä, eikä valittua kirjaustapaa saa myöhemmin enää muuttaa.

Rakennusrahasto syntyy yhtiön perustamishetkellä.  Se on yhtiön sidottua omaa pääomaa, joka on kiinni kiinteistössä. Rakennusrahastoa kartutetaan yhtiön omistamien huoneistojen myynnillä tai siirtämällä lainanlyhennysrahasto rakennusrahastoon, kun iso korjaushanke on päättynyt.

Lainanlyhennysrahasto syntyy, kun osakkaat maksavat osuuksiaan joko yhtiön rakentamisvaiheen lainoista tai peruskorjauslainoista.

Perusparannusrahasto on suunniteltua etukäteissäästämistä erikseen määritellyn hankkeen toteuttamiseksi. Rahastoon kerätään ennakolta esimerkiksi putkiremontin rahoitusvastikkeita tai kertasuorituksia, jotta ne eivät muodostu kirjanpidossa verotettavaksi tuloksi taloyhtiölle.

Näitä maksuja – toisin kuin lainanlyhennysrahaston maksuja – ei käytetä pankkilainan lyhennykseen vaan suoraan investoinnin rahoitukseen. Taseeseen rahastoidut korjausvastikkeet on käytettävä viimeistään viidessä vuodessa niiden rahastoinnista. Sijoittajaosakkaat eivät voi vähentää rahastoituja vastikkeita vuokratuloistaan.

Poistot ovat tuloksentasauskeino eivätkä ne kerro mitään taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta. Ne ovat oletus hankintojen arvon alenemisesta. Poistoja voi tehdä rakennuksista, hankitusta kalustosta ja laitteista sekä asvaltoinnista.

Taloyhtiön poistot saavat vaihdella paljonkin vuosittain. Poistot tehdään yleensä sen suuruisina, ettei taloyhtiölle jää verotettavaa tuloa.

Asuintalovarausta käytetään tuloksentasauskeinona silloin, kun osakkailta on peritty rahaa säästöön ylimääräisenä tai korotettuna hoitovastikkeena tulevaa isompaa peruskorjausta tai kunnossapitohanketta varten. Varaus merkitään ikään kuin ennakkoon menoksi, jolloin se pienentää taloyhtiön verotettavaa tuloa.

Toisin kuin rahastointi, asuintalovaraus ei estä sijoittajaosakasta vähentämästä maksamiaan vastikkeita kuluina vuokratuloistaan. Päätös asuintalovarauksen käytöstä voidaan tehdä vielä siinä yhtiökokouksessa, jossa tilinpäätös vahvistetaan. Asuintalovarauksien käyttöä seurataan tase-erittelyssä.

 

Tilaa Kotitalon ilmainen kahdeksan kertaa vuodessa ilmestyvä uutiskirje tästä linkistä.

 

Artikkeli on päivitetty versio, alkuperäinen artikkeli on julkaistu Kotitalon printtinumerossa 1/2012.